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        都說(shuō)房?jī)r(jià)降了 可是年后買房卻更難了利率上浮,100萬(wàn)貸款多付26萬(wàn)利息

        2018-04-09 17:05:36佚名
        投資與理財(cái) 2018年4期
        關(guān)鍵詞:房貸利率套房購(gòu)房

        佚名

        2018年開年以來(lái),包括廣州、深圳、北京、南京、濟(jì)南等多個(gè)城市就曝出房貸收緊、房貸利率上浮,而近日又有城市加入了利率上浮行列,更甚者南京再次上浮房貸利率。僅僅過(guò)了個(gè)春節(jié),房貸利率又雙叒上浮了……

        全國(guó)多地房貸利率上行

        春節(jié)假期過(guò)后,樓市傳出一冷一熱兩則消息:一邊是新年多地房貸利率上行,購(gòu)房門檻再度提高;一邊是春節(jié)期間不少二三線城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮,房市熱度猶在。

        房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵指標(biāo)之一,收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策,對(duì)約束房?jī)r(jià)上漲、抑制炒房的作用更為明顯。但在此過(guò)程中,一些剛需和改善性購(gòu)房者的買房門檻其實(shí)不降反升。

        2018年開年以來(lái),包括廣州、深圳、北京、南京、濟(jì)南等多個(gè)城市曝出房貸收緊、首套房購(gòu)房貸款利率上浮的消息。

        北京

        目前各家銀行首套房貸利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%-10%。截至1月底,北京的多家銀行包括工農(nóng)中建四大行在內(nèi)的11家銀行仍執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率上浮5%,執(zhí)行上浮10%的有13家。

        廣州

        今年2月伊始,廣州的國(guó)有四大行工農(nóng)建中就同時(shí)發(fā)聲,宣布首套房利率上浮10%,二套房利率上浮15%。對(duì)比去年此時(shí),廣州的大部分銀行還都是在執(zhí)行8.5折的貸款利率。

        深圳

        從2017年年底開始,深圳多家銀行就已經(jīng)普遍執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。截至目前,包括工農(nóng)建中四大行在內(nèi)的多家已經(jīng)達(dá)成一致,首套上浮10%,華潤(rùn)銀行已經(jīng)停止放貸。

        南京

        南京首套房房貸利率普遍上浮15%以上,二套房上浮20%以上。前不久,南京又有銀行進(jìn)一步上調(diào)了,首套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%,二套房則上浮25%以上。

        合肥

        合肥中信銀行、光大銀行、興業(yè)銀行、杭州銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等7家銀行的首套房貸款利率上浮超過(guò)15%,光大銀行和交通銀行針對(duì)部分樓盤已經(jīng)上浮20%。

        房?jī)r(jià)降了,買房卻更難了

        在春節(jié)之后,我們聽得最多、看得也最多的就是“XX房?jī)r(jià)降了”、“XX房?jī)r(jià)回到了去年3月”、“XX房?jī)r(jià)暴跌”……在這里,我們不想就房?jī)r(jià)漲跌這一觀點(diǎn)做任何評(píng)論,只想問(wèn)一問(wèn)買房的你:你要買的房子房?jī)r(jià)降了嗎?你看過(guò)的那些房子都還在嗎?你感覺到買房更容易了嗎?

        房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵指標(biāo)之一,收緊房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策,對(duì)于約束房?jī)r(jià)上漲確實(shí)是起到了一些作用,大眾也都認(rèn)為趕走了炒房者。事實(shí)上,在這個(gè)過(guò)程中,受到更大傷害的是很多剛需和改善型購(gòu)房者,買房門檻一再被提高!

        我們來(lái)算一筆賬:

        首套房貸利率上浮25%,對(duì)購(gòu)房者增加的購(gòu)房成本究竟有多少?

        以貸款100萬(wàn)元、年限20年算一筆賬:按照等額本息的還款方式,以2017年初貸款利率8.5折優(yōu)惠計(jì)算,20年間累計(jì)支付的利息總額約為47.59萬(wàn)元;按照利率上浮1.25倍計(jì)算,以同樣的還款方式,累計(jì)支付的利息總額約為73.67萬(wàn)元。

        這也意味著,今年年初首次貸款買房,貸款100萬(wàn)元,要比去年年初累計(jì)多支付約26.08萬(wàn)元的利息。

        業(yè)內(nèi):銀行連調(diào)利率,為嚇退炒房人

        春節(jié)過(guò)后,包括河北、安徽、廣東、江蘇、北京等省市,多個(gè)地區(qū)首套房貸款利率都有了不同程度的上漲。為什么春節(jié)后,銀行額度低了,但房貸利率卻在繼續(xù)上???

        某國(guó)有銀行負(fù)責(zé)個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的朋友解釋說(shuō),利率是定向上漲,銀行并非是不放貸,但為了遏制投資性炒房,必須相應(yīng)提高房貸利率;另一方面,差異化大幅上浮利率,可以拒絕某些資質(zhì)較差的房貸客戶,降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

        他說(shuō),這輪房貸利率不是突擊上調(diào)的,是有目的有目標(biāo),既有定向降準(zhǔn),也有定向上漲。其中定向上漲,是打擊過(guò)熱的房地產(chǎn)投資;定向降準(zhǔn)的話,有些貸款品種貸款利率還是在下降的,而且貸款額度更高了。

        從今年開始,央行采取定向降準(zhǔn)措施,就是立志于調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),鼓勵(lì)更多的銀行資金流向中小微企業(yè)和三農(nóng)等領(lǐng)域。而上調(diào)房貸利率,不僅會(huì)加大炒房者的觀望情緒,還會(huì)增大投資客的還貸壓力,間接達(dá)到定向降準(zhǔn),用金融工具調(diào)控樓市的目標(biāo)。

        2018房貸利率將繼續(xù)上行

        有業(yè)內(nèi)人士指出,由于資金成本的上行仍在持續(xù),因此后續(xù)不排除還有繼續(xù)上漲的可能。

        從政策面來(lái)說(shuō),房貸政策趨于嚴(yán)格,對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的審核及發(fā)放,將會(huì)依據(jù)各地實(shí)際情況做細(xì)化規(guī)定,嚴(yán)格控制房貸增量,遏制購(gòu)買房產(chǎn)投機(jī)行為,加快房產(chǎn)登記及房產(chǎn)稅等相關(guān)政策落地步伐。

        對(duì)房地產(chǎn)商融資性貸款管理趨于嚴(yán)格,房地產(chǎn)商融資成本增加,融資難度加大。對(duì)房屋租賃行業(yè)扶持力度加大,鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展,強(qiáng)化租賃市場(chǎng)緩解住房矛盾的作用,分離房屋所有權(quán)與使用權(quán),轉(zhuǎn)變通過(guò)購(gòu)房才能解決居住問(wèn)題的慣性思維。對(duì)土地的批復(fù)更加嚴(yán)謹(jǐn),尤其是對(duì)住房類用地的批復(fù)更加嚴(yán)格,加強(qiáng)用地監(jiān)督,確保土地合理使用。

        從資金面來(lái)說(shuō),目前貨幣政策仍為穩(wěn)健偏緊,資金成本增加。央行更傾向于資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì),促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對(duì)個(gè)人消費(fèi)類貸款用途有明確規(guī)定,加強(qiáng)資金使用監(jiān)督。

        銀行針對(duì)按揭貸款額度有限,額度不能足量滿足貸款需求,隨著租房貸款的誕生,業(yè)務(wù)及資金流向?qū)l(fā)生改變,租房貸款成本遠(yuǎn)低于購(gòu)房按揭貸款成本,租房貸款將會(huì)得到大力發(fā)展,對(duì)房屋按揭貸款勢(shì)必存在一定的沖擊力。

        從供需面來(lái)說(shuō),政策性居住用房將增多,尤其是一線城市及熱門二線城市,政策性商品房、公租房將會(huì)增加,擴(kuò)大市場(chǎng)中居住用房供給,避免房產(chǎn)資源壟斷帶來(lái)的不良連鎖反應(yīng)。

        市場(chǎng)中庫(kù)存房產(chǎn)資源將得到釋放,隨著租賃市場(chǎng)的開放及發(fā)展,自有房產(chǎn)出租將會(huì)有更大的市場(chǎng)空間。部分購(gòu)房需求將由剛性轉(zhuǎn)變?yōu)閺椥裕^念的轉(zhuǎn)變,使得解決住房問(wèn)題的途徑更加多樣化,存在部分剛性購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變?yōu)閺椥孕枨?,轉(zhuǎn)而通過(guò)租房來(lái)代替購(gòu)房。

        綜合諸多因素,2018年度資金成本進(jìn)一步提高,將會(huì)使房貸利率隨之提高;市場(chǎng)供給進(jìn)一步加大,解決住房問(wèn)題途徑更加多樣化,使得房貸需求增量呈遞減趨勢(shì),租房貸款將呈遞增趨勢(shì)。

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