(1.中央民族大學(xué)管理學(xué)院　北京　100081；2.山東師范大學(xué)地理與環(huán)境學(xué)院　山東　濟(jì)南　250358)

一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境概述

(一)旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境的積極因素

1.收入提升引起的旅游人數(shù)和消費(fèi)能力提升

表1　各項(xiàng)指標(biāo)增長情況統(tǒng)計(jì)(來源于國家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù))

通過表格中的數(shù)據(jù)不難看出，隨著我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增加，國民總收入也呈飛速發(fā)展勢頭，相應(yīng)的，人們不再滿足于溫飽階段的基本生活需求，轉(zhuǎn)而進(jìn)行享受型消費(fèi)，國內(nèi)旅游的人數(shù)增長明顯，帶動了國內(nèi)的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。

2.政策傾斜

以中秋和元旦為代表的小假期以及以春節(jié)和國慶為代表的黃金周假期，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了時(shí)間上的便利。休閑式的旅游越來越被人們接受和推崇，并形成了每年2.4%的增長速度，第三產(chǎn)業(yè)越來越受到國家的重視，作為第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展?jié)摿^大的旅游業(yè)和發(fā)展較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)，尤為突出。歸根結(jié)底，政策因素是旅游地產(chǎn)行業(yè)得以順利發(fā)展的最根本因素，政策的傾斜為旅游業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.交通條件的變革

表2　2011年-2015年我國客運(yùn)量變化情況統(tǒng)計(jì)表

從表2中不難看出，以往以公路鐵路為出行主要方式的傳統(tǒng)格局在逐漸被打破，鐵路由于高鐵網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，客運(yùn)流量還在緩慢增加中，但公路的客運(yùn)量卻在不斷的下降過程中。反之，過去被認(rèn)為是“奢侈消費(fèi)”的航空運(yùn)輸方式卻呈現(xiàn)出了增長的態(tài)勢。此外，私人汽車數(shù)量的增加，也為居民的短途旅行(周邊游、自駕游等)提供了便利。

(二)旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境的消極因素

旅游地產(chǎn)是一個(gè)具有期權(quán)性質(zhì)的消費(fèi)品，也就是在未來的某一天，旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者要有一個(gè)憑證來進(jìn)行交易。這對于旅游地產(chǎn)的合法性要求很高。現(xiàn)階段，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是因?yàn)樾抛u(yù)問題而得不到發(fā)展，很多消費(fèi)者交了資金之后自己的權(quán)利得不到順利行駛，這就大大的阻礙了旅游地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。

二、現(xiàn)有旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式及對比

表3　五種運(yùn)營模式的優(yōu)劣對比

三、新型模式及典型案例

(一)新的運(yùn)營模式—更注重服務(wù)與時(shí)間的綜合運(yùn)營模式

該模式不再側(cè)重于自然資源或是文化產(chǎn)業(yè)等單獨(dú)的側(cè)面，而是將區(qū)域內(nèi)可利用的文化資源、產(chǎn)業(yè)資源、自然資源和嫁接資源全部綜合運(yùn)用起來。充分利用周邊的交通資源、政策優(yōu)勢、現(xiàn)存的社會需要等條件。將模式的優(yōu)勢部分全部重點(diǎn)發(fā)展，在保護(hù)的前提下發(fā)展，以自然資源促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，用文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動自然環(huán)境的保護(hù)，力求形成生態(tài)、文化、經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的良好循環(huán)體系。

同時(shí)，新型的旅游地產(chǎn)模式應(yīng)該更加注重提供物業(yè)管理等相關(guān)服務(wù)的塑造，協(xié)助消費(fèi)者進(jìn)行閑置時(shí)期的經(jīng)營維護(hù)工作，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來提升旅游和地產(chǎn)的價(jià)值。同時(shí)，應(yīng)該更加注重旅游地產(chǎn)的時(shí)長問題，應(yīng)該推出更加符合市場需要的租賃、或銷售等周期。

表4　新型運(yùn)營模式圖例

促使項(xiàng)目保值增值←

(二)新型模式的典型：眾美集團(tuán)(藁城)農(nóng)業(yè)觀光園案例分析

1.背景分析

(1)交通因素

項(xiàng)目位于石家莊東郊，藁城市崗上鎮(zhèn)北部，西距石家莊市中心約30km，北距石家莊機(jī)場約30km，東距藁城市約15km，區(qū)位優(yōu)勢顯著。緊鄰石黃高速、307國道、機(jī)場路，距京港澳高速石家莊段東遷規(guī)劃新線出口僅約8km，交通條件極為便利。

(2)政策背景

京津冀已經(jīng)實(shí)現(xiàn)高度一體化戰(zhàn)略，這促進(jìn)了三地一體化程度本項(xiàng)目處于一個(gè)空前的興盛期。首都經(jīng)濟(jì)圈將吸納河北省，石家莊將成為核心經(jīng)濟(jì)增長區(qū)，為該項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。

(3)環(huán)境壓力

霧霾影響日益嚴(yán)重，本項(xiàng)目為城市居民提供優(yōu)質(zhì)活動場所。因此，本項(xiàng)目要充分考慮大氣環(huán)境帶來的不利影響，利用自身優(yōu)勢條件，通過生態(tài)環(huán)境打造和室內(nèi)外項(xiàng)目設(shè)計(jì)，為飽受霧霾影響的城市居民提供優(yōu)質(zhì)場所。

2.市場狀況分析

石家莊在消費(fèi)能力和人口上已形成了良好的發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)的市場條件。對于旅客來說，主要限制其出行的因素包括金錢與時(shí)間，旅游觀光農(nóng)業(yè)距離較近，游客可根據(jù)自身需要選擇短、中、長期旅游。全國與石家莊國際機(jī)場通航城市達(dá)70余個(gè)，外地游客可進(jìn)入性強(qiáng)；石家莊有星級飯店66家，旅行社217家，旅游汽車公司12家，持導(dǎo)游證7200余人，游客接待能力強(qiáng)。因此，石家莊的旅客接待能力較強(qiáng)，市場前景廣闊。

3.周邊產(chǎn)品分析

表5　溫泉旅游項(xiàng)目分析

表6　休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目分析

通過與石家莊范圍內(nèi)的溫泉、休閑農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品比較，可以看出：首先，溫泉分布相對集中：石家莊溫泉產(chǎn)品主要集中在平山縣溫塘鎮(zhèn)。其次，溫泉產(chǎn)品檔次偏低：主要是以三星為主，四星酒店較少?？驮聪M(fèi)水平不高。第三，溫泉產(chǎn)品同質(zhì)明顯：現(xiàn)有產(chǎn)品大多包括湯浴、會議、餐飲、水上游樂等，同質(zhì)性明顯。第四，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品形式單一：現(xiàn)有農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)品多為采摘、觀光、農(nóng)家樂等，同質(zhì)性明顯。最后，客源結(jié)構(gòu)散客為主：特別是自駕游，客源消費(fèi)水平較低。

4.運(yùn)營現(xiàn)狀分析

(1)規(guī)模及設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀

該項(xiàng)目總規(guī)模為1200畝，設(shè)施權(quán)屬為旅投所有，設(shè)施分布比較分散，核心設(shè)施為生態(tài)餐廳一座、觀光溫室4座。還包括垂釣池、建投農(nóng)業(yè)公司、梨園、人工湖、溫室大棚(86棟)、農(nóng)田、荒地等。

(2)可利用資源

藁城歷史悠久，尤以貢品文化最為突出，旅游開發(fā)載體十分豐富。包括臺西商文化、戰(zhàn)鼓文化、宮燈文化、宮曲文化、飲食文化(宮面、宮酒、宮菜、宮梨、宮棗)等等。

藁城也具有相當(dāng)豐富的農(nóng)業(yè)資源，藁城農(nóng)業(yè)綜合實(shí)力居河北省前列，同時(shí)，項(xiàng)目地作為省級農(nóng)業(yè)觀光園，具備農(nóng)業(yè)休閑旅游發(fā)展基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目發(fā)展提供了有力的支撐。

藁城還具備很多地域不具備的地?zé)豳Y源，目前已在項(xiàng)目地勘探出地下天然溫泉，出水溫度超90攝氏度，為項(xiàng)目開發(fā)休閑度假功能提供了良好條件。

5.運(yùn)營模式分析

該項(xiàng)目綜合運(yùn)用了藁城豐富的旅游資源以及優(yōu)越的交通條件，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，以旅游的發(fā)展，來帶動周邊住宅項(xiàng)目的完善，促進(jìn)旅游和住宅項(xiàng)目共同提升。同時(shí)該項(xiàng)目十分注重服務(wù)的質(zhì)量，無論是從剛剛進(jìn)入時(shí)的接待工作，還是各方面的指引，再到商務(wù)會議的開展，都力求達(dá)到專業(yè)水品。在時(shí)間上，根據(jù)個(gè)人需求的不同，可選擇當(dāng)日游玩，也可選擇短期內(nèi)的酒店住宿，更有度假類的短租服務(wù)供游客選擇。在運(yùn)營的過程中，由眾美集團(tuán)下屬的衡美物業(yè)對其進(jìn)行管理，對項(xiàng)目的各部分進(jìn)行保養(yǎng)、維修等，綜合其職能，使該項(xiàng)目的各個(gè)部分相互銜接的更加完美，促進(jìn)項(xiàng)目保值增值。

表7　運(yùn)營功能分區(qū)

6.成功模式總結(jié)及經(jīng)驗(yàn)借鑒

近期：配套的設(shè)施提升項(xiàng)目吸引力，完成該項(xiàng)目所在地的基礎(chǔ)設(shè)備、設(shè)施建設(shè)，對現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行提升和改造，通過特色化開發(fā)，旅游服務(wù)設(shè)施配套化，集聚人氣，形成良好的旅游環(huán)境，迅速提升土地價(jià)值。

遠(yuǎn)期：設(shè)施全面完善，提升高端品質(zhì)，強(qiáng)化旅游區(qū)品牌影響力，加大營銷推廣力度。打造高端地產(chǎn)項(xiàng)目。

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