李妍 張尚 梁曄華

摘要：近年來(lái)，雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，但是，卻出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象。本文分析了新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的背景，總結(jié)了新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)模式，并基于案例分析探索了新時(shí)期運(yùn)營(yíng)模式的發(fā)展趨勢(shì)。最終研究表明，明確了逆向思維模式和輕資產(chǎn)模式應(yīng)該是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的發(fā)展方向，并為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇合理的運(yùn)營(yíng)模式提出建議和參考。

Abstract： In recent years， despite the rapid development of commercial real estate in China， there is a phenomenon of operational difficulties. This article analyzes the background of commercial real estate operation mode transition in the new normal， summarizes the main operation mode of commercial real estate project in new era， and explores the development trend of operation mode in the new era based on case analysis. The final study shows that it is clear that the reverse thinking mode and light asset mode should be the development direction of the commercial real estate operation mode in China and make some suggestions and references for our commercial real estate developers to choose a reasonable operation mode.

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；運(yùn)營(yíng)模式；商業(yè)地產(chǎn)

Key words： new normal；operation mode；commercial real estate

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）10-0024-05

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛。2010年萬(wàn)科、中糧、保利等大型房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛提出了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，并規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)比例將占企業(yè)總體開發(fā)投資的20%-30%（王秀玲、李文興2011）。而截至2015年末，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額高達(dá)14607.49億元，占2015整年房地產(chǎn)投資總額的15.2%?？梢娚虡I(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)中的地位越來(lái)越重要。

然而，商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象，主要原因在于兩個(gè)方面：部分開發(fā)商采用“先開發(fā)，后招商”的住宅開發(fā)模式，忽視了后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商；而電商的迅速擴(kuò)張，改變了傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物成為大部分人的主要消費(fèi)模式。由此，大大減少了市場(chǎng)對(duì)實(shí)體店的需求。很多地區(qū)都出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量閑置、難以經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)相關(guān)研究成果也逐漸增多。但是，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式系統(tǒng)研究的文獻(xiàn)較少。本文分析了新常態(tài)下運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的背景，探索新常態(tài)下適用于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式提出可行的建議和參考。

1 新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)模式的理論分析

1.1 概念的界定

從整體上看，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)包含著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力變化、資源配置方式轉(zhuǎn)換和經(jīng)濟(jì)福祉包容共享等全方位轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了高效率、低成本、可持續(xù)的中高速增長(zhǎng)階段（周正祥等2015）。Zhang等（2016）也認(rèn)為伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也轉(zhuǎn)向新常態(tài)發(fā)展，主要表現(xiàn)為投資增長(zhǎng)速度穩(wěn)定和消費(fèi)需求飽和。

國(guó)內(nèi)研究人員按照廣義和狹義區(qū)分了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，廣義上來(lái)說(shuō)是指非生產(chǎn)性和非居住類的物業(yè)，包含會(huì)議中心、公寓、商業(yè)街、酒店等商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（孫哲峰 2012）；狹義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)指用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括飲食、娛樂(lè)、休閑等需求服務(wù)（劉愛玲 2012）。本文中的商業(yè)地產(chǎn)指的是狹義概念上的，即為了滿足企業(yè)的利益和消費(fèi)者的需求，開發(fā)商或投資者建造能為消費(fèi)者提供的交易經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

1.2 新常態(tài)下運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的背景分析

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展容易受到政府調(diào)控的影響

采用重資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分資金是通過(guò)物業(yè)增值來(lái)獲得銀行貸款，接著繼續(xù)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此形成一個(gè)完整的投資收益循環(huán)（如圖1所示）。由此可見，當(dāng)物業(yè)增值的速度大于資金借貸成本時(shí)，整個(gè)循環(huán)是可持續(xù)的。但是，若該循環(huán)受到外部環(huán)境影響，如政策調(diào)控、消費(fèi)行為改變等，該良性循環(huán)的回路將會(huì)受到?jīng)_擊。

為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康地發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了不少土地政策、金融政策及稅收政策。而根據(jù)方正證券的統(tǒng)計(jì)表明，1998-2002年是我國(guó)鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的階段，2003-2008年是長(zhǎng)期收緊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的階段，2009年又鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，2010-2013年則又開始收緊發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，2014-2016年上半年是刺激發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，2016年9月至今則又收緊發(fā)展。陳言（2013）則表明抑制性政策調(diào)控是有助于降低開發(fā)投資比例和抑制土地價(jià)格，所以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)周期性強(qiáng)且容易受宏觀政策影響。

1.2.2 商業(yè)地產(chǎn)的投資市場(chǎng)逐步穩(wěn)定

從商業(yè)地產(chǎn)的投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，2000-2013年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額增長(zhǎng)率極快，由580億元增長(zhǎng)至11945億元。而2015年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年投資額增長(zhǎng)率僅有1.82%，商業(yè)地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度顯著減緩（詳見圖2所示）。

而從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度來(lái)看，眾多民營(yíng)及國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商迅速占領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也有凱德等外資控股的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商參與了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在土地成本方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒可知，2005-2015年，土地購(gòu)置費(fèi)用逐年增加（詳見圖3所示）。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、土地成本逐漸增加，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高了很多、風(fēng)險(xiǎn)也持續(xù)增加，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，其集中表現(xiàn)是大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商占有越來(lái)越多的市場(chǎng)份額，商業(yè)地產(chǎn)投資逐步穩(wěn)定、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也轉(zhuǎn)向理性發(fā)展的趨勢(shì)。

1.2.3 同質(zhì)化現(xiàn)象還是比較明顯

十九大后，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，即人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，屬于社會(huì)主義新時(shí)期。在我國(guó)的很多地區(qū)，購(gòu)物中心等類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象比較明顯，在同一片區(qū)，出現(xiàn)了大量的同類型購(gòu)物中心、辦公樓等物業(yè)的供應(yīng)，使得市場(chǎng)難以充分地消化吸收。

十九大報(bào)告中，明確指出“完善促進(jìn)消費(fèi)的體制機(jī)制，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。消費(fèi)及相關(guān)的商貿(mào)業(yè)的地位開始得到了提升。由于消費(fèi)方式和結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大發(fā)展和變化，消費(fèi)者需求也越來(lái)越多元化，例如如今消費(fèi)群體更加關(guān)注體驗(yàn)、品質(zhì)、個(gè)性和口碑。

綜上所述，在政府的宏觀調(diào)控影響下，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資逐步穩(wěn)定，由于同質(zhì)化的市場(chǎng)供應(yīng)帶來(lái)了供大于求的飽和狀態(tài)，這些都對(duì)新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型產(chǎn)生了不同程度的影響。

2 新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)模式

2.1 新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)模式基本概念

一般認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)模式主要分為逆向思維運(yùn)營(yíng)模式（以下簡(jiǎn)稱為“逆向思維模式”）、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（以下簡(jiǎn)稱為“輕資產(chǎn)模式”）和出租產(chǎn)權(quán)運(yùn)營(yíng)模式（以下簡(jiǎn)稱“出租產(chǎn)權(quán)模式”）。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逆向運(yùn)營(yíng)開發(fā)指以運(yùn)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，從項(xiàng)目全流程和整體布局的角度出發(fā)，通過(guò)逆向思維角度解決問(wèn)題的方法，提出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段的可行性方案（金巍 2012）。針對(duì)運(yùn)營(yíng)全流程分析，逆向思維模式是通過(guò)“逆向思維”邏輯，主要分析消費(fèi)者市場(chǎng)、定位項(xiàng)目、招商內(nèi)容及后期運(yùn)營(yíng)管理四個(gè)運(yùn)營(yíng)流程（杜鵑 2010）（如圖4所示）。例如，萬(wàn)達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品中，前期策劃的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)配置等都沒有實(shí)現(xiàn)整體統(tǒng)一的系統(tǒng)全局規(guī)劃，采用短期操作的方式，主要重視融資、拿地、招商和營(yíng)銷板塊，而忽視反向思考項(xiàng)目的能力，造成不少項(xiàng)目出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)困難的情況。

輕資產(chǎn)模式最早是由麥肯錫咨詢公司提出概念，該模式是企業(yè)利用各種資源要素，如品牌文化、價(jià)值主張、客戶資源及關(guān)鍵流程等，以智力資本的運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，并整合開發(fā)商內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)最低投入得到最大化利益價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式管理（如圖5所示）。2014年至今，國(guó)內(nèi)華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、大悅城等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于受到現(xiàn)金流、融資、土地成本、稅收和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，逐漸地由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向了輕資產(chǎn)模式（李玉 2015）。

而根據(jù)不同的合作方式，輕資產(chǎn)模式分為股權(quán)合作式、品牌運(yùn)營(yíng)輸出式和資本運(yùn)作式三種模式。股權(quán)合作模式是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將已建的重資產(chǎn)項(xiàng)目中的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)給投資方，或者項(xiàng)目立項(xiàng)開始就占據(jù)大股操作項(xiàng)目。品牌運(yùn)營(yíng)輸出模式是開發(fā)商先篩選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，然后將這些項(xiàng)目進(jìn)行輸出管理，投資商負(fù)責(zé)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開發(fā)并獲得相應(yīng)的收益，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商則獲得品牌使用費(fèi)和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)等。資本運(yùn)作模式是指先發(fā)行私募基金等融資方式來(lái)收購(gòu)物業(yè)，然后通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)培育發(fā)展項(xiàng)目以獲得項(xiàng)目的價(jià)值或小股操盤運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，最終REITS出售退出并獲取差額收益或單純的分享收益（李玉 2015）。

2.2 新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)模式分析

2.2.1 逆向思維運(yùn)營(yíng)模式的特征及發(fā)展趨勢(shì)

創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要堅(jiān)持依據(jù)逆向思維運(yùn)營(yíng)方式，從消費(fèi)者的角度進(jìn)行項(xiàng)目研究和規(guī)劃，以滿足美好的消費(fèi)需求。

根據(jù)逆向思維運(yùn)營(yíng)模式的概念可知，逆向思維模式具備三個(gè)基本要素特征：整體布局、反向思考和長(zhǎng)期戰(zhàn)略。逆向思維模式重視的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程（金巍 2012），從全局角度的視角來(lái)整體評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。不光從整體布局角度來(lái)提供適當(dāng)?shù)牟呗院徒鉀Q問(wèn)題的方式，還能在拿地之前解決后期運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題及市場(chǎng)消費(fèi)者，反向思考并規(guī)避了可能出現(xiàn)的問(wèn)題（杜鵑 2010）。總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該更多地運(yùn)用逆向思維運(yùn)營(yíng)模式。

2.2.2 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的特征及發(fā)展趨勢(shì)

輕資產(chǎn)中關(guān)鍵要素是較少的固定資產(chǎn)和較大的流動(dòng)資產(chǎn)，所以本文從融資渠道、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)性和核心競(jìng)爭(zhēng)力三方面分析輕資產(chǎn)模式的特征。輕資產(chǎn)模式具備融資方式多樣化、分散的風(fēng)險(xiǎn)性和明確的分工的特點(diǎn)。從資金運(yùn)作效率來(lái)看，輕資產(chǎn)模式中資金運(yùn)作效率高，有助于投入下一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，迅速地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的規(guī)模。從項(xiàng)目融資渠道的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)輕資產(chǎn)公司資金來(lái)源中，大眾資金占70%，而銀行貸款和自有資金投入僅各占15%，多樣化的融資方式防止了項(xiàng)目資金流的斷裂，有助于抵抗項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（李玉 2015）。從收益來(lái)源來(lái)看，輕資產(chǎn)模式主要是通過(guò)增值服務(wù)獲取收益，例如品牌溢價(jià)收益等軟實(shí)力收益。

面臨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)控低谷期，土地效益逐漸降低，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商雖然難以依靠土地增值獲得銀行貸款，但是卻可以憑借自身的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)收益來(lái)對(duì)抗環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。另外，輕資產(chǎn)模式具備土地儲(chǔ)備量少和充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備量的特征。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的新常態(tài)的出現(xiàn)，輕資產(chǎn)模式擁有充足的優(yōu)點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)向輕資產(chǎn)模式方向發(fā)展。

3 案例分析

為了使得本文更加具有說(shuō)服力和信服力，采取多案例研究的方法，至少需要4個(gè)以上（Herriott & Firestone 1983）。本文共分析了5個(gè)項(xiàng)目案例，其中萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目案例是詳細(xì)地分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程及模式的特點(diǎn)，而其余4個(gè)項(xiàng)目案例則是列表闡述了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成果及特點(diǎn)（如表1所示）。

3.1 萬(wàn)達(dá)案例簡(jiǎn)介

2000年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，首推第一代單店產(chǎn)品，迄今為止共推出四代萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品。2015年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首次提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，并且萬(wàn)達(dá)表示將會(huì)堅(jiān)持輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的道路。截止2016年底，新開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全國(guó)共168座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)年收入達(dá)到1430.2億元。2017年7月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓77個(gè)酒店和91%的股權(quán)旅游城給融創(chuàng)集團(tuán)后，又賣出江蘇鹽城和江西南昌西湖等萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

2016年，北京豐臺(tái)區(qū)槐房村項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)首個(gè)合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積為23萬(wàn)平方米，位于槐房村位于北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)，南四環(huán)公益西橋以南。該項(xiàng)目包括購(gòu)物中心、室外商業(yè)街等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的“一站式”生活新體驗(yàn)，也是萬(wàn)達(dá)參與北京市新農(nóng)村建設(shè)的典范。

3.2 逆向思維運(yùn)營(yíng)模式分析

3.2.1 逆向思維模式的背景

2005年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開設(shè)了我國(guó)唯一一個(gè)擁有商業(yè)規(guī)劃院，同時(shí)也是全國(guó)第一家專業(yè)從事城市綜合體及大型購(gòu)物中心開發(fā)、設(shè)計(jì)、研究的商業(yè)規(guī)劃、建筑研究機(jī)構(gòu)，是集設(shè)計(jì)、管理、研發(fā)于一體的智力密集企業(yè)。由此可見，由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)早就遵循著逆向思維模式，基于消費(fèi)者的需求變化，在前期策劃階段，細(xì)致地完成調(diào)研工作。

3.2.2 逆向思維模式的運(yùn)行操作過(guò)程

槐房村項(xiàng)目是通過(guò)前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，滿足了消費(fèi)人群的需求，提高了用戶體驗(yàn)，其中在前期的選址及設(shè)計(jì)階段，萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃研究院都會(huì)征詢?nèi)腭v商家的意見，并盡量平衡滿足商家及消費(fèi)者的需求。商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的所有開發(fā)項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，在項(xiàng)目可行的情況下，參與概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，并全程參與成本控制、技術(shù)支持等工作，最終負(fù)責(zé)驗(yàn)收等一系列工作。

3.2.3 逆向思維模式的運(yùn)行特點(diǎn)

在前期策劃階段，萬(wàn)達(dá)首先對(duì)槐房村周邊的市場(chǎng)進(jìn)行定位，對(duì)消費(fèi)者的需求及喜好進(jìn)行分析，綜合地評(píng)估該項(xiàng)目的可行性。萬(wàn)達(dá)槐房村項(xiàng)目增加設(shè)置了體驗(yàn)店，采用精品超市來(lái)替換一部分面積的傳統(tǒng)超市。目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)向精神體驗(yàn)型項(xiàng)目，逆向思維運(yùn)營(yíng)模式正是提前合理地了解并滿足消費(fèi)者需求，有助于商業(yè)地產(chǎn)健康地發(fā)展。

3.3 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

3.3.1 輕資產(chǎn)模式的背景

伴隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的出現(xiàn)的行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)曾在2016年度會(huì)議上表示，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)造成了負(fù)向影響，萬(wàn)達(dá)提出的輕資產(chǎn)模式正好降低了地產(chǎn)周期性的風(fēng)險(xiǎn)，而且商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資逐漸穩(wěn)定發(fā)展，利潤(rùn)率也逐漸降低，亟需找到新的模式來(lái)獲取高額的利潤(rùn)額。同時(shí)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部的資金負(fù)債率較高，商業(yè)地產(chǎn)前期高額的投入加劇了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資金的壓力，而且萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)出租方式，也減緩了資金回收的速度。結(jié)合行業(yè)的發(fā)展與企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出去地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略規(guī)劃。

3.3.2 輕資產(chǎn)模式的運(yùn)行操作過(guò)程

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)歷了17年商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)的積累和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的沉淀，已經(jīng)具備了豐富的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和商業(yè)地產(chǎn)人才儲(chǔ)備，同時(shí)其品牌溢價(jià)逐年提升?；狈看寮w企業(yè)擁有巨額的資金和集體土地運(yùn)營(yíng)權(quán)力，并且需要項(xiàng)目穩(wěn)定的資金回報(bào)。正是因?yàn)閾碛幸陨系暮献髌鹾宵c(diǎn)，兩個(gè)主體之間能夠達(dá)成穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作基礎(chǔ)。

槐房村項(xiàng)目的運(yùn)作模式是通過(guò)分工協(xié)作方式取得項(xiàng)目的成功，項(xiàng)目中萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理和招商運(yùn)營(yíng)工作，而槐房村集體企業(yè)則負(fù)提供項(xiàng)目的土地使用權(quán)、土地出讓金及項(xiàng)目建設(shè)所需的全部投資。

3.3.3 輕資產(chǎn)模式的運(yùn)行特點(diǎn)

對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的運(yùn)作不僅減少了資金占用投入且不容易受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響，而且可以通過(guò)投資方良好的資源配置能力開發(fā)優(yōu)質(zhì)且地理位置絕佳的土地。萬(wàn)達(dá)擁有極強(qiáng)的品牌影響力，通過(guò)合作式輕資產(chǎn)模式可以減輕萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在輕資產(chǎn)模式中，萬(wàn)達(dá)獲得總凈租金的30%，合作方獲得剩下的70%，由于該模式中合作方負(fù)責(zé)投資和土地，所以整個(gè)項(xiàng)目中萬(wàn)達(dá)無(wú)需資本化。而且，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)是集體用地，采用重資產(chǎn)模式則該項(xiàng)目無(wú)法辦理產(chǎn)證，進(jìn)而無(wú)法將營(yíng)業(yè)收入計(jì)至萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)表。但是，該種輕資產(chǎn)模式能夠采用分工協(xié)作的方式，合作伙伴成功地打消了村民的顧慮，超過(guò)90%的村民投票贊成該土地開發(fā)成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。不僅是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在影視、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)上也全面落實(shí)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，可見萬(wàn)達(dá)集團(tuán)會(huì)堅(jiān)持輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

4 結(jié)語(yǔ)

新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式將以消費(fèi)者需求和體驗(yàn)為核心目標(biāo)，逆向思維方式考慮運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以迎合最新商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并持續(xù)推廣輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。立足于商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)、電子商務(wù)的新競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)投資屬性的新時(shí)期時(shí)代背景，而逆向思維、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及出租產(chǎn)權(quán)的諸多優(yōu)勢(shì)也推動(dòng)了新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展，如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等知名企業(yè)都在探索該模式的發(fā)展，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)堅(jiān)定不移地推廣實(shí)施。

消費(fèi)者需求是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的直接體現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)的第一、二代產(chǎn)品由于動(dòng)線太長(zhǎng)，同一樓層之間業(yè)態(tài)規(guī)劃不一致等原因，造成項(xiàng)目人流量稀少且后期運(yùn)營(yíng)困難等狀況，所以我們需要注重消費(fèi)者體驗(yàn)感，以消費(fèi)者為本，堅(jiān)持逆向思維運(yùn)營(yíng)模式。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著電子商務(wù)的沖擊，并且前期資金投入量大且周期性長(zhǎng)，造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困難。伴隨著企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和品牌知名度的提升，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以持續(xù)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)的融資方式，并釋放出資金運(yùn)行的壓力。

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