立法計(jì)劃體現(xiàn)調(diào)控思路

嚴(yán)躍進(jìn)

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

改革的特點(diǎn)是“變”，立法的特點(diǎn)是“定”，兩者如鳥(niǎo)之兩翼、車之兩輪，必須一體前行。立法體現(xiàn)了監(jiān)管層調(diào)控思路，對(duì)于房屋銷售、房屋租賃、住房保障等改革中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、通過(guò)改革試點(diǎn)取得的成果，通過(guò)立法的方式進(jìn)行規(guī)范，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極健康發(fā)展。

要保持樓市降溫，讓房?jī)r(jià)回歸理性，從嚴(yán)調(diào)控在下一個(gè)階段依然不可或缺。本輪調(diào)控遏制投機(jī)炒房的方向是明確的，表現(xiàn)在政策上，則是一系列限售、限購(gòu)政策的實(shí)施和加碼。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，包括廣州等城市，2017年全國(guó)限售城市擴(kuò)大到50個(gè)，要求所有新購(gòu)或者部分新購(gòu)房源鎖定一定年限（2到10年不等）后才可以再上市。

差異化調(diào)控，一城多策、因城施策等舉措體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，也為2018年的樓市調(diào)控定下基調(diào)，后續(xù)預(yù)計(jì)各地調(diào)控中會(huì)持續(xù)抓“地方主體責(zé)任”的內(nèi)容;在去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)的導(dǎo)向下，不排除部分城市會(huì)有“郊區(qū)去庫(kù)存+限售”、“市區(qū)做租賃+控房?jī)r(jià)”的差異化調(diào)控思路。

在從嚴(yán)調(diào)控的大背景下，住房銷售管理?xiàng)l例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例進(jìn)入立法計(jì)劃就很好理解了。法律規(guī)范出臺(tái)，不但房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體有了必須遵循的條款，而且可以避免地方政府在調(diào)控中發(fā)生政策過(guò)于主觀等問(wèn)題。通過(guò)立法的規(guī)范，今后地方調(diào)控的手段和措施將更合規(guī)，而調(diào)控結(jié)果也將更為可控。

立法規(guī)范住房租賃市場(chǎng)

將帶來(lái)多重正面影響

劉洪玉（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）

構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度，一個(gè)重要任務(wù)是要克服住房市場(chǎng)“重購(gòu)輕租”的缺陷，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，為希望改善住房條件的居民家庭提供另一種選擇。

2017年被稱為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展元年。2017年以來(lái)，中央加快構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。2017年5月，住建部發(fā)布租賃管理?xiàng)l例意見(jiàn)稿;7月，住建部等九部委明確在人口凈流入的大中城市試點(diǎn)租賃業(yè)務(wù);8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定13城開(kāi)展集體建設(shè)用地試點(diǎn);9月，國(guó)土資源部召開(kāi)建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作會(huì)議;10月，“租購(gòu)并舉”寫(xiě)入十九大報(bào)告，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，明確加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院估算，到2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元，是目前的4倍以上。然而，目前中國(guó)城市租賃住房中只有不到10%來(lái)自政府和各類住房租賃企業(yè)，國(guó)際上許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的該比例通常在20%～30%。機(jī)構(gòu)來(lái)源占比過(guò)低，不利于住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定，所以，國(guó)家目前已經(jīng)在通過(guò)各種政策鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租者的發(fā)展。未來(lái)，多種來(lái)源并舉的租賃市場(chǎng)將為租房者提供更透明的信息和更規(guī)范的服務(wù)，而租賃行業(yè)本身也能得到更健康的發(fā)展。而在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范過(guò)程中，法律的引領(lǐng)作用十分重要。

以立法規(guī)范住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，增加了租賃住房投資持有和運(yùn)營(yíng)管理這兩種業(yè)務(wù)模式，拓展了行業(yè)發(fā)展空間;對(duì)于金融投資行業(yè)，增加了租賃住房相關(guān)資產(chǎn)支持的證券化機(jī)會(huì)，有利于引導(dǎo)居民從直接買房投資向購(gòu)買相關(guān)受益憑證的間接投資方式轉(zhuǎn)變;對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，住房租賃和住房租賃服務(wù)占GDP的比重會(huì)逐漸提高，成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)行為將得到遏制

王琮瑋（京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部律師）

房?jī)r(jià)穩(wěn)定是人民生活幸福的重要因素，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等哄抬房?jī)r(jià)的行為是老百姓心中十分突出的“恨點(diǎn)”。

捂盤(pán)惜售就是把手中較好的房子留著不賣，等有了一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)位后再出售。通常，開(kāi)發(fā)商最先開(kāi)盤(pán)的是那些位置較差的樓和朝向采光不太好的房子。此時(shí)介入的買房者得到的信息往往是“這棟樓已經(jīng)賣完”“只有兩三套可供選擇”等。而囤積房源，指的是開(kāi)發(fā)商利用買賣房屋的流程空隙，以虛假宣傳營(yíng)造樓盤(pán)房源緊張的氛圍。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要在依法取得銷售許可證后，按法定時(shí)間開(kāi)盤(pán)銷售。但一些開(kāi)發(fā)商故意把項(xiàng)目拆開(kāi)報(bào)批銷售許可，或故意拖延報(bào)批時(shí)間，挖空心思鉆法規(guī)空子，有的干脆就在基層政府的變相支持下明目張膽地滯后銷售。

開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的另一種辦法是大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，借此變相拉長(zhǎng)銷售周期，而周邊樓盤(pán)在高價(jià)位的對(duì)比下也似乎“漲之有理”了，大中城市的黃金地段往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。

開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的行為嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)成為監(jiān)管層嚴(yán)打的重點(diǎn)。2017年，北京、廣東、成都、武漢等城市已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)查和處罰捂盤(pán)惜售及囤積房源的行為，比如要在10日內(nèi)公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，一次性對(duì)外銷售，不得分批分次銷售;同時(shí)要求主管部門(mén)對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源行為加以懲處，通過(guò)責(zé)令限期整改、記入信用檔案、暫停商品房網(wǎng)上簽約、暫緩預(yù)售許可等手段加大懲處力度。

住房銷售管理?xiàng)l例進(jìn)入立法計(jì)劃，銷售房屋的整個(gè)過(guò)程都將有法可依，可以預(yù)見(jiàn)，下一階段哄抬房?jī)r(jià)的行為將得到更為有效的遏制。

體現(xiàn)對(duì)保障民生的重視

陳俊華（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市房地產(chǎn)管理系教授）

城鎮(zhèn)住房保障條例今年進(jìn)入立法計(jì)劃，事實(shí)上，這個(gè)條例已經(jīng)醞釀了4年，早在2014年就出臺(tái)了草案征求意見(jiàn)稿。這部條例立法的目的是希望能建立可持續(xù)的城鎮(zhèn)住房保障體系及制度，2014版草案中的一些提法，比如保障房配售等，在當(dāng)時(shí)是具有一定的創(chuàng)新性和前瞻性的。但2014年前后很多中小城市房地產(chǎn)庫(kù)存比較嚴(yán)重，使得這部行政法規(guī)的出臺(tái)不具備宏觀市場(chǎng)條件，因?yàn)樵谏唐贩繋?kù)存比較嚴(yán)重的情況下，再要求中小城市加快建設(shè)保障房，明顯不符合實(shí)際。

當(dāng)下，城鎮(zhèn)住房保障條例進(jìn)入立法計(jì)劃十分必要。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)滿足部分中低收入家庭的住房保障需求發(fā)揮了積極的作用，但仍然存在不少問(wèn)題。

比如，在保障房項(xiàng)目實(shí)施中，有的地方先拿土地出讓金來(lái)彌補(bǔ)地方財(cái)政的窟窿，或用作他途，剩余資金才用于保障房建設(shè)。

再比如，在保障房供給對(duì)象上，某些要求缺乏合理性，導(dǎo)致需要保障的保不到，不需要保障的則可能通過(guò)政策漏洞違法侵占保障房。

構(gòu)建保障房體系中的種種問(wèn)題，都需要法律進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)籌。將城鎮(zhèn)住房保障條例列入立法計(jì)劃，體現(xiàn)了國(guó)家層面對(duì)保障民生的重視。政府一直試圖建立一個(gè)“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房供應(yīng)體系。城鎮(zhèn)住房保障條例就是要明確保障人群的范圍、保障方式、保障房的規(guī)劃與建設(shè)等問(wèn)題。