朱玲

隨著去年“3·18”新政、“5·20”新政、“9·23”新政的持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)全面升級(jí)，長沙樓市開啟了前所未有的“限購、限價(jià)、限貸、限售、限簽”的“五限時(shí)代”。而“熔斷”、“搖號(hào)”成為了去年到今年長沙樓市使用頻率頗高的新鮮詞。

立春時(shí)節(jié)，雖雪后初霽，但氣溫仍在冰點(diǎn)徘徊。長沙樓市的境況是否與這季節(jié)的氣候相似呢？為一探究竟，記者迎著凜冽的寒風(fēng)，走訪了長沙主城區(qū)的幾個(gè)樓盤，真切感受到了長沙樓市在調(diào)控之后房源的供給緊張，以及剛需的眾生相。

供給端：新房源有限，限價(jià)房出爐

去年8月，長沙開啟了首次“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地市場(chǎng)調(diào)控政策，明確住宅用地土地設(shè)定銷售限價(jià)，同時(shí)，按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%，綜合確定土地交易最高限價(jià)，建立“土地熔斷+搖號(hào)”機(jī)制。

大浪淘沙之下，有的項(xiàng)目脫穎而出，有的項(xiàng)目則被淘汰出局?！?.23”新政之后經(jīng)過4個(gè)月的時(shí)間沉淀，各個(gè)板塊格局逐漸成型，長沙芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)及開福區(qū)剛需房源稀缺，而望城區(qū)、岳麓區(qū)相對(duì)空間充足。

回顧2017年的樓市成績單，長沙岳麓區(qū)總成交面積為六區(qū)第一，占比達(dá)56.5%；其次為望城區(qū)。而芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)及開福區(qū)土地成交量相對(duì)較少，建設(shè)用地面積占比只有20.1%。

2018年1月，長沙內(nèi)五區(qū)共約29個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，其中，北辰三角洲、梅溪正榮府、長房半島藍(lán)灣、萬科金域藍(lán)灣等多個(gè)品質(zhì)樓盤入市。2月，長沙推出了包括陽光城尚東灣、保利大都匯等樓盤在內(nèi)30余個(gè)新項(xiàng)目。

然而，搖號(hào)政策實(shí)行之后，新房源畢竟有限。對(duì)于中低收入階層來說，限價(jià)房的出臺(tái)無疑是振奮人心的利好消息。

2018年2月2日召開的湖南全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2018年湖南省將加快建立公租房、限價(jià)商品房、普通商品房并存的多層次住房供應(yīng)體系，長沙將要建設(shè)一批限價(jià)商品房，以滿足中低收入家庭的住房剛性需求。

需求端：剛需旺盛，改善型增加

去年，“長沙人才新政22條”落地。在長沙工作并首次購房的全日制博士、碩士分別可申請(qǐng)6萬元、3萬元的購房補(bǔ)貼，對(duì)于初出茅廬的職場(chǎng)新人來說，無疑是頗具吸引力的。目前，長沙的“人才磁場(chǎng)效應(yīng)”效果初顯。

小琴是上海外國語大學(xué)國際新聞專業(yè)研三的學(xué)生，她向記者訴說著自己的兩難境地：“盡管手里已經(jīng)收到幾份面試通過的Offer，但是工作還未最終敲定。如果留在上海，待遇優(yōu)厚，但是高房價(jià)實(shí)在難以承受；回到長沙，收入會(huì)相對(duì)減少，專業(yè)對(duì)口的工作機(jī)會(huì)也屈指可數(shù)。”正在她焦頭爛額趕工寫畢業(yè)論文時(shí)，看到長沙人才新政落地實(shí)施，點(diǎn)燃了她扎根長沙的信心。于是，她在朋友圈發(fā)了這樣一條消息：“大上海，再見；大長沙，我來了！”

除了安家落戶的新晉長沙人成為購房主力，還有一批改善型需求的換房族也是購房大軍中的代表。特別是隨著二胎時(shí)代來臨，120至140平米大戶型的需求量也在不斷攀升。

記者來到勞動(dòng)?xùn)|路某雙地鐵口樓盤，當(dāng)記者正準(zhǔn)備咨詢房源和價(jià)格時(shí)，置業(yè)顧問曹經(jīng)理卻告訴記者：“我們二期的高層樓盤主推三房，在開盤當(dāng)天就已售罄，包括樣板間在內(nèi)都已全部售完，成交價(jià)格在1萬2到1萬5之間。目前只剩下別墅區(qū)了?！倍罔F四號(hào)線附近的一家樓盤則表示：“戶型主推108平米三房，140平米四房，開盤價(jià)在1萬2到1萬3之間。”

曹經(jīng)理表示，目前長沙實(shí)行的搖號(hào)和限購政策，旨在打壓投機(jī)炒房，而對(duì)于剛需來說是一個(gè)利好，這樣的機(jī)制相對(duì)公平。她告訴記者：“樓盤開盤當(dāng)天，我們會(huì)請(qǐng)公證處工作人員到現(xiàn)場(chǎng)，每一個(gè)購房者會(huì)貼一個(gè)數(shù)字在手臂上，通過電腦隨機(jī)搖號(hào)，最先搖到號(hào)碼的購房者可以優(yōu)先進(jìn)場(chǎng)，樓層和房源張貼在墻上一目了然，購房者必須在較短的時(shí)間內(nèi)作出決定?！?/p>

說到搖號(hào)，也是幾家歡喜幾家愁。在某國有商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)工作的蔡先生向記者娓娓道來：“眼看著二娃呱呱墜地，以前90平米小戶型已經(jīng)無法容納這么多家庭成員了。北辰和保利都是我看好的樓盤，然而，沒想到兩個(gè)樓盤搖號(hào)都搖到最后幾批次入場(chǎng)，看中的戶型和樓層早已經(jīng)被認(rèn)籌了，又不想退而求其次，我的換房夢(mèng)也就暫時(shí)告一段落。等過完春節(jié)，我再去其他地段樓盤物色一下。畢竟，剛需等不起?！?/p>

中介：二手房價(jià)格堅(jiān)挺，成交萎縮

按照去年出臺(tái)的長沙“9·23”新政要求，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證需滿3年方可上市交易，二手房市場(chǎng)房源也一度出現(xiàn)成交量萎縮的有價(jià)無市現(xiàn)象。本輪調(diào)控之后，購房條件更為嚴(yán)苛，貸款成本有所增加，周轉(zhuǎn)周期延長，使得投機(jī)炒房受到較大程度的抑制。

盡管二手房價(jià)格比新房要略貴，但是新房源有限，二手房可選擇的余地更大。對(duì)于一部分資金充裕又急需優(yōu)質(zhì)房源的購房者來說，二手房也是一條購房捷徑。相對(duì)地段偏僻的新房，二手房附近社區(qū)普遍趨于成熟，周邊交通、教育、醫(yī)療、購物等配套設(shè)施相對(duì)齊全。

新環(huán)境二手房中介劉經(jīng)理向記者表示：“我們展示出的房源價(jià)格一般在1萬3到1萬5之間，長沙本地戶口只能買兩套房，因此，投資型二手房交易受到了一定打壓?，F(xiàn)在購房者一般都是自住，對(duì)于樓層、戶型、采光等有更高要求。我簽約的客戶也是多次看盤，貨比三家之后才成交，相對(duì)前兩年交易最火爆時(shí)期，客戶的購房動(dòng)機(jī)更加趨于理性?！?/p>