馮怡欣

摘要：文章通過對當(dāng)下主流養(yǎng)老模式的深入分析，提出養(yǎng)老地產(chǎn)以社區(qū)養(yǎng)老為依托開發(fā)全齡宜居社區(qū)的構(gòu)想。倡導(dǎo)在對老年人“精神養(yǎng)老”方面：通過建立社區(qū)“多代屋”，來關(guān)注老年人的心理健康問題;在對老年人醫(yī)療服務(wù)方面：通過建立社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與地方醫(yī)院結(jié)合的醫(yī)療服務(wù)體系，從而做到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”;其次，突出強(qiáng)調(diào)社區(qū)應(yīng)完善公共服務(wù)建設(shè)，從而在社區(qū)內(nèi)形成“三位一體”的老年“護(hù)聯(lián)網(wǎng)”系統(tǒng)，使老年人安度晚年。

關(guān)鍵詞：人口老齡化;養(yǎng)老房地產(chǎn);全齡宜居社區(qū);多代屋;醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

自2011年開始，我國人口結(jié)構(gòu)已逐漸迎來拐點(diǎn)，人口紅利逐漸衰退，勞動力人口占比開始下降，老年人口占比加速上升。預(yù)計(jì)在以后的10年里，人口老齡化問題在計(jì)劃生育對人口結(jié)構(gòu)沖擊的影響下會更加凸顯。雖然我國人口老齡化與歐美等發(fā)達(dá)國家相比起步較晚，但由于我國人口老齡化具有基數(shù)大、增長快、高齡人口比例大等特點(diǎn)，致使我國進(jìn)入老齡化社會周期變短，速度變快。同時(shí)，由人口老齡化帶來的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)——養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

一、三種主流養(yǎng)老模式的對比

（一）三種主流養(yǎng)老模式的優(yōu)缺點(diǎn)及養(yǎng)老意愿分析

以“居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”是當(dāng)今社會一致認(rèn)同的養(yǎng)老模式。

就居家養(yǎng)老來說，它是適應(yīng)我國傳統(tǒng)文化的主要養(yǎng)老模式。居家養(yǎng)老有利于促進(jìn)父母與子女間的情感交流，但子女贍養(yǎng)老人可能出現(xiàn)護(hù)理不夠?qū)I(yè)化、加重其生活負(fù)擔(dān)等問題。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式，這是一種為由于主客觀原因無法選擇居家養(yǎng)老的老年人提供的養(yǎng)老模式，專業(yè)化的照護(hù)在一定程度上彌補(bǔ)了居家養(yǎng)老的不足，但標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一化的管理，往往忽視老年人的生活習(xí)慣及特殊需求，常常導(dǎo)致老年人心理疾病的發(fā)生。

社區(qū)養(yǎng)老模式，指社區(qū)對本轄區(qū)內(nèi)身體和心理有需要的老年人，提供正式或非正式的援助服務(wù)。該模式注重社區(qū)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)非正規(guī)服務(wù)系統(tǒng)的作用，旨在使老年人能像正常人一樣享受自由的社區(qū)生活，在不離開原有生活環(huán)境的基礎(chǔ)上得到專業(yè)的照護(hù)，但由于起步較晚，發(fā)展還很不完善。

三種模式各有優(yōu)劣，人們往往根據(jù)自身的情況選擇其養(yǎng)老方式。

（二）家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變下的養(yǎng)老模式調(diào)整

現(xiàn)如今，家庭結(jié)構(gòu)逐漸小型化，就第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)來看，平均每戶3.10人。家庭結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)“421”、“420”的分布，家庭照顧能力日益削弱。再者，空巢家庭是一個動態(tài)變化的過程。因此，有學(xué)者提出轉(zhuǎn)變原來的三種養(yǎng)老模式“90-7-3”或“90-6-4”的結(jié)構(gòu)，調(diào)整為“80-15-5”，大幅提高社區(qū)養(yǎng)老的比例。

社區(qū)養(yǎng)老模式以其自身獨(dú)有的優(yōu)勢，在人口老齡化的大背景下，占比將逐漸上升。由于養(yǎng)老問題屬于社會保障性問題，在中國“未富先老”、老年人口基數(shù)大、增長快的特殊國情下，單靠政府買單是不現(xiàn)實(shí)的，因此老年模式必將走上產(chǎn)業(yè)化的道路，而養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展則是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實(shí)途徑。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場供需分析

（一）需求分析

在分析老年產(chǎn)業(yè)的需求時(shí)，我們應(yīng)該更多的關(guān)注有效需求而非潛在需求。除了考慮老年群體的購買欲望，更應(yīng)該分析他們的實(shí)際購買能力。我國當(dāng)下的這代老年人是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一路走過來的，盡管他們的養(yǎng)老金經(jīng)過了“十一連漲”，但截至2015年數(shù)據(jù)，平均收入也僅為2200多元;此外，據(jù)2013年中國健康與養(yǎng)老追蹤調(diào)查（CHARLS）的數(shù)據(jù)推算，我國大約有22.9%的老年人消費(fèi)水平處于貧困線以下，老年人經(jīng)濟(jì)狀況位于一個極低的水平。因此，高檔豪華的養(yǎng)老設(shè)施是大多數(shù)普通老人無福享用的。尋求適合多數(shù)老年人的養(yǎng)老模式是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不二之選。

從消費(fèi)觀念和行為特征角度分析，當(dāng)下這代老年人，消費(fèi)觀念較為理性，消費(fèi)行為較為成熟。這代老年人文化程度普遍較高，購房時(shí)，他們更看重房子的性價(jià)比，對房源周邊的基礎(chǔ)配套設(shè)施和小區(qū)物業(yè)服務(wù)要求較高。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商要轉(zhuǎn)變以往重開發(fā)的“房地產(chǎn)思維”，應(yīng)更加關(guān)注營運(yùn)，提供完善的物業(yè)服務(wù)才是最終目的。

（二）供給分析

面對老年人日益多樣化的養(yǎng)老需求，就目前國內(nèi)養(yǎng)老現(xiàn)狀來看，供給顯然不能滿足。一方面，人們往往單純的把增加養(yǎng)老供給與增加養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)相聯(lián)系。近兩年，國家與地方政府加大對養(yǎng)老床位的投入，而忽略使用率，進(jìn)入床位數(shù)與空床率同步增長的怪圈。另一方面，我國養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目偏少，不同于發(fā)達(dá)國家形成相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)供應(yīng)相對不足，遠(yuǎn)不能滿足老年人不同層次的需求。再者，我國養(yǎng)老保障體系過于單一，缺乏相關(guān)專業(yè)人才。

綜上所述，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的下一站是轉(zhuǎn)變原有的“房地產(chǎn)思維”，從老年市場需求角度入手，注重企業(yè)運(yùn)營模式，依托社區(qū)養(yǎng)老的大背景，充分利用機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的專業(yè)設(shè)施，完善物業(yè)服務(wù)。通過樹立人文的企業(yè)文化、高尚的道德操守、專業(yè)的職業(yè)技能和貼心的服務(wù)理念。依靠業(yè)內(nèi)良好的口碑，形成企業(yè)規(guī)模效益。而建立全齡宜居的社區(qū)養(yǎng)老模式恰恰是一種充滿人文情懷的創(chuàng)新之舉。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向——全齡宜居社區(qū)建設(shè)

所謂全齡宜居的社區(qū)，就是指社區(qū)人口結(jié)構(gòu)為所有年齡階段。不同于傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)，全齡社區(qū)沒有把老年人作為一個特殊群體孤立出去，而是使老年人像其他年齡階段的人一樣，有尊嚴(yán)的老去。這種社區(qū)模式旨在解決傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)孤立老年群體、居家養(yǎng)老服務(wù)不周、及老人贍養(yǎng)與子女教育等問題。下圖1是對于建立全齡宜居社區(qū)的構(gòu)想。

（一）全齡社區(qū)“多代屋”建設(shè)

“多代屋”這個概念起源于德國。它在德語中原意為：跨代人群作為居住空間或開放的會面地點(diǎn)而使用的建筑物。從定義中可看出“多代屋”可嚴(yán)格區(qū)分為兩類：多代居和多代屋。多代居也即我們所熟知的代際間的合租房，它是一種居住模式。本文所討論的主要是后者，即代際間的公共開放空間。借助“多代屋”這一平臺，可以實(shí)現(xiàn)代際間的情感交流，知識互換，生活幫助等需求。

在全齡社區(qū)引進(jìn)“多代屋”可將其角色定位于社區(qū)中心、老人日間護(hù)理中心、幼兒園等設(shè)施的復(fù)合體。其受惠群體不僅局限于老年和兒童，而是社會中的每一代人。它打破了原有的家庭界限，為年輕人和老年人歡聚一堂提供平臺，給不同代的人們見面和融合創(chuàng)造機(jī)會。在“多代屋”中，老年人與年輕人互幫互助，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。

《禮記·祭義》篇曾告訴我們“大孝尊親，其次弗辱，其下能養(yǎng)?！币虼?，做子女承擔(dān)贍養(yǎng)父母的義務(wù)僅是最低要求，更重要的是關(guān)注老年人的“精神養(yǎng)老”，“多代屋”的出現(xiàn)及時(shí)的彌補(bǔ)了老人的精神空缺，真正實(shí)現(xiàn)了“老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”。

從馬斯洛的五大需求角度分析，人是社會人，具有社會需要。一般來說，大多數(shù)低齡老年人，身體狀況較好，他們的就業(yè)意愿較為強(qiáng)烈，為他們提供適合他們的工作，一方面可以使他們實(shí)現(xiàn)自我的社會價(jià)值，另一方面又可以緩解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場勞動力資源短缺現(xiàn)象，減輕社區(qū)“多代屋”運(yùn)行的成本負(fù)擔(dān)，形成“老年人口紅利”。正如美國肯尼迪總統(tǒng)曾經(jīng)說過，“對于一個偉大的國家來說，僅僅給生命以歲月是不夠的，我們的目標(biāo)還應(yīng)該是給歲月以生命，以創(chuàng)造性和發(fā)揮才能的姿態(tài)去利用這些歲月”。

將“多代屋”引入社區(qū)，不失為應(yīng)對人口老齡化問題，市場與政府選擇效益最大化的良好舉措。這種“積極養(yǎng)老”的模式，巧妙的實(shí)現(xiàn)了“用老服務(wù)”的本質(zhì)：取之于老，用之于老。極大限度的節(jié)約了社會資源，減輕了財(cái)政壓力。

（二）全齡社區(qū)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老模式建設(shè)

老年人的衰老過程一般分為三個方面：身體衰老、心理衰老和社會功能及角色的退化。在全齡社區(qū)建設(shè)“多代屋”能有效的緩解老年人的心理和社會角色的衰老問題。

面對老年人的身體衰老問題，社區(qū)還應(yīng)建設(shè)“醫(yī)養(yǎng)照護(hù)”站。雖然我國對60 歲以上公民定義為老年人，但是在對老年人服務(wù)時(shí)，如果按此標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”格式化服務(wù)顯然是不合理的。老年人的年齡、身體狀況、經(jīng)濟(jì)情況不同，自身需求也存在著較大的差異，因此社區(qū)在建立“醫(yī)養(yǎng)照護(hù)”站時(shí)，應(yīng)兼顧不同需求的老人。為此可將“醫(yī)養(yǎng)照護(hù)”站分為社區(qū)醫(yī)療門診與老年療養(yǎng)院兩個部分。

對于醫(yī)療門診是面向社區(qū)每一位居民的，方便社區(qū)就醫(yī)。不同于傳統(tǒng)養(yǎng)老院，社區(qū)老年療養(yǎng)院，是在不離開老年人所熟悉的生活環(huán)境情況下的一種養(yǎng)老照護(hù)方式。這是一種開放式的療養(yǎng)院，老年人可以自由出入，生活在親人與社會的照顧和關(guān)愛中，有利于老人的身心健康。社區(qū)老年療養(yǎng)院主要是針對高齡老年人、殘疾老年人和因病不能自理的老年人，旨在減輕子女照顧老人負(fù)擔(dān)，同時(shí)它也減輕了大醫(yī)院的工作壓力，有望緩解醫(yī)院醫(yī)療資源緊張并提高住院部的床位周轉(zhuǎn)率。

（三）全齡社區(qū)公共服務(wù)建設(shè)

針對養(yǎng)老地產(chǎn)全齡社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)建設(shè)，是養(yǎng)老地產(chǎn)“賣服務(wù)”的主要載體，是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。養(yǎng)老地產(chǎn)在“賣服務(wù)”之前，首先應(yīng)認(rèn)清養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一產(chǎn)業(yè)特征，樹立正確的企業(yè)價(jià)值觀，站在受眾的角度，設(shè)身處地的為老年人著想，才能提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

從養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)特征分析，首先應(yīng)明確該行業(yè)最核心的職業(yè)素養(yǎng)是“仁”與“誠”。服務(wù)對象是為社會奉獻(xiàn)一生，即將走過人生最后時(shí)光的老年人。因此企業(yè)應(yīng)樹立“懷著一顆對長者的敬畏之心，來全心全意服務(wù)于每一位老人”的企業(yè)文化。再者，在老年群體中，中低收入比例相對較大。這就決定了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必定具有微利性和福利性的特征。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)勇于擔(dān)負(fù)起自身的社會責(zé)任，妥善處理好有償、低償及部分無償服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理的關(guān)系，主動出讓部分經(jīng)濟(jì)利益，獲得更多的社會效益，從而為自身贏得良好的社會聲譽(yù)，形成企業(yè)規(guī)模效益。

1. 完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平

對于社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，要滿足不同年齡段的需求。既要設(shè)計(jì)方便老年人的基礎(chǔ)設(shè)施，也要引入高科技元素，迎合年輕人的口味。對于整個社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)、綠化帶也應(yīng)盡量年輕化，使社區(qū)充滿生機(jī)，給住戶帶來滿滿的正能量。

2. 提高物業(yè)服務(wù)建設(shè)質(zhì)量

對于社區(qū)的物業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重培養(yǎng)員工的人文情懷，注重物業(yè)的“人性化”服務(wù)。在社區(qū)門口處可設(shè)置便民服務(wù)站，為社區(qū)居民提供便民工具。充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”助力社區(qū)的物業(yè)服務(wù)發(fā)展，社區(qū)可通過研發(fā)簡單便捷地APP 應(yīng)有系統(tǒng)，方便社區(qū)住戶生活。對于孤寡老人，社區(qū)應(yīng)對其生活特別照顧：可充分利用“物聯(lián)網(wǎng)”技術(shù)，對于適老房型的煤氣、家電進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦出現(xiàn)問題，立即切斷控制開關(guān)。此外，社區(qū)應(yīng)采取分區(qū)管理制度，工作人員首先對所管轄區(qū)域住戶老人及家人基本信息有所了解，見到老人主動親切問候，使老人有一種回家的感覺，營造尊老敬老和諧的社區(qū)氛圍。

在全社會為老年人精心搭建的“護(hù)聯(lián)網(wǎng)”中，相信未來的老人們一定能幸福美滿的在全齡社區(qū)中走完生命最后的旅程。

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（作者單位：江蘇師范大學(xué)商學(xué)院）