(蘭州交通大學 甘肅 蘭州 730070)
本文主要采用了理論與實際相結合的方法,在搜索大量萬科的財務數(shù)據(jù)、公司年報等財務信息的同時,也在網(wǎng)上找到了與萬科相關的非財務資料。然后根據(jù)哈佛分析框架、傳統(tǒng)財務分析等理論,對所搜集到的資料進行系統(tǒng)的分析,進而根據(jù)這些分析結果推導出萬科目前的財務問題,最后對企業(yè)經(jīng)營決策提出建設性的意見。
哈佛分析框架是由哈佛大學的三位學者提出的財務分析框架,主要包括四個部分:戰(zhàn)略分析、會計分析、財務分析、前景分析。簡單來說,哈佛分析框架中財務報表分析的起點是戰(zhàn)略分析,其目的在于確定主要的利潤動因和經(jīng)營風險,并定性評估企業(yè)公司的盈利能力。會計分析建立在戰(zhàn)略分析的基礎上,目的在于評價公司會計反映基本經(jīng)營現(xiàn)實的程度。
(一)戰(zhàn)略分析
1.外部環(huán)境分析。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè),所需資金量大,資源占用多,在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下,為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。宏觀環(huán)境方面來講包括了政治法律、經(jīng)濟、社會文化、自然環(huán)境等一系列因素
2.SWOT分析
優(yōu)勢:1.全國最大的民營房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量好且穩(wěn)定、2.管理科學高效協(xié)作,公共關系緊密。3.注重戶主意見反饋并采用在新型地產(chǎn)中
劣勢:1.房型固定,大型戶房較少。2.無國際市場營銷經(jīng)驗。3.部分地區(qū)交通不便,地區(qū)較偏僻
機會:1.政府支持。2.企業(yè)形象比較好。3.有廣闊的消費市場,顧客滿意度比較高
威脅:1.競爭對手強。2.受到國家宏觀調(diào)控影響抑制房價過快上漲。3.房契稅率增加。
營運資金,也叫做營運的資本,上市公司的營運資金量越大,就在一定程度上說明無法去償還公司債務的風險就越小。因此,反映償還短期債務的能力可以用企業(yè)營運資金的多少來衡量。2013年至2015年中,萬科集團的流動資產(chǎn)數(shù)據(jù)都比流動負債的數(shù)據(jù)大,說明萬科集團的營運資金是有溢余的,萬科集團有足夠償還到期債務的能力,2014年的營運資金比2013年增加了6億元,2015年的營運資金又比2014年多增加了7億元,通過營運資金的分析,可以看出萬科集團的償債能力有一定的提高。
速動比率等于流動資產(chǎn)減去存貨以后在除以流動負債。速動比率要是越高,這就在一定程度上說明了萬科集團的短期內(nèi)的償債能力越發(fā)的強。萬科集團的速動比率從0.3372上升到了0.4259,這說明萬科集團的短期內(nèi)的償債能力有一定的提高,也說明萬科集團的存貨變現(xiàn)速度有所變快,且存貨的積壓量也減少了,從而萬科的變現(xiàn)速度有所提高。
現(xiàn)金比率等于貨幣資金加上交易性金融資產(chǎn)然后再除以流動負債?,F(xiàn)金比率最能體現(xiàn)企業(yè)直接償付能力。這個現(xiàn)金比率如果越高的話,就說明上市公司對于償付一定的債務越有一定程度的保障。
一般來說,應收賬款周轉率越高越好,表明公司收賬速度快,平均收賬期短,壞賬損失少,資產(chǎn)流動快,償債能力強。與之相對應,應收賬款周轉天數(shù)則是越短越好。如果公司實際收回賬款的天數(shù)越過了公司規(guī)定的應收賬款天數(shù),則說明債務人拖欠時間長,資信度低,增大了發(fā)生壞賬損失的風險;同時也說明公司催收賬款不力,使資產(chǎn)形成了呆賬甚至壞賬,造成了流動資產(chǎn)不流動,這對公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營是很不利的。但從另一方面說,如果公司的應收賬款周轉天數(shù)太短,則表明公司奉行較緊的信用政策,付款條件過于苛刻,這樣會限制企業(yè)銷售量的擴大,特別是當這種限制的代價(機會收益)大于賒銷成本時,會影響企業(yè)的盈利水平。
1、總資產(chǎn)凈利潤率??傎Y產(chǎn)凈利潤率是指凈利潤與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率,該指標被用來衡量企業(yè)利用全部資產(chǎn)賺取凈利潤的能力。該指標越高,說明企業(yè)投入產(chǎn)出水平越高,資產(chǎn)運營越有效。企業(yè)的總資產(chǎn)凈利潤率在 2013年時最高,達到 4.64%,之后整體呈現(xiàn)下降趨勢
2、成本費用利潤率。成本費用利潤率是指利潤總額和成本費用的百分比,這一指標反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中投入與產(chǎn)出的關系,表明每付出一元的成本費用可獲得多少利潤。該項指標越大,表明在一定投入的基礎上獲得的產(chǎn)出越高,效益越好。萬科企業(yè)的成本費用利潤率在 2013—2015 年期間逐年遞減。從綜合總資產(chǎn)凈利潤率和成本費用利潤率來看,萬科利用收入和資產(chǎn)獲取收益的能力都在下降。
企業(yè)管理當局營運公司獲取利潤的能力。該比值越高,說明企業(yè)商品銷售額提供的營業(yè)利潤越多,企業(yè)的盈利能力越強。
銷售凈利率是指凈利潤與營業(yè)收入的對比關系,用來衡量企業(yè)在一定時期的銷售收入獲取的能力。該比值越高,表明企業(yè)通過營業(yè)收入獲取凈利潤的能力越強。
通過數(shù)據(jù)可以看出,萬科企業(yè)這4年來 2013年、 2014年的凈資產(chǎn)收益率最高,達 19.66%,2015年略有下降,但同期相比也高于房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率,位居行業(yè)前列。萬科企業(yè)正在推動企業(yè)戰(zhàn)略轉型,短期內(nèi)效果難以體現(xiàn),但為未來企業(yè)發(fā)展提供了空間。
總體來看,萬科集團在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景還是比較樂觀的,理由如下:
(1)城市化進程的加快。經(jīng)濟的快速發(fā)展、工業(yè)化進程的不斷推進,會加速一個區(qū)域及一個國家城市化進程,這必將會有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移,從而會帶來巨大的房地產(chǎn)需求。
(2)中國的傳統(tǒng)觀念。自古以來,中國人認為只有安居才能樂業(yè),房子是樂業(yè)的前提,也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對房地產(chǎn)市場的需求的影響將是長期的,很難一時就能改變,只要這種觀念存在,必將會大大推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。
(3)投資需求。房地產(chǎn)本身除了有社會屬性及商品屬性外,也有其一定的投資屬性。在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下,房地產(chǎn)投資仍是風險最低,獲益最穩(wěn)的行業(yè)。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產(chǎn),推動房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展。
(4)改善性需求的增加。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現(xiàn)有的需求,故會產(chǎn)生重新購房置業(yè)的需求。這部分需求也是帶動房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。
【參考文獻】
[1]黃世忠財務報表分析:理論框架方法與案例北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2007
[2]馮大成,2010:企業(yè)償債能力分析探討,《會計實務》,2010年09期
[3]黃世忠財務報表分析:理論框架方法與案例北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2007