(1.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院　云南　昆明　650000；2.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院　山西　太原　030000)

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

房地產(chǎn)泡沫一般是指由房地產(chǎn)市場投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場真實(shí)價(jià)格的持續(xù)上漲現(xiàn)象,通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,地價(jià)房價(jià)飛速上漲,逐漸形成泡沫并不斷脹大,但達(dá)到頂峰之后,對房地產(chǎn)的需求驟降,價(jià)格飛速下跌,泡沫也隨之破滅。目前，在國際上衡量房地產(chǎn)泡沫水平的指標(biāo)有：房屋租金回報(bào)率、房價(jià)收入比、商品房去庫存化周期、住房空置率按揭貸款利率以及房地產(chǎn)投資占總固定資產(chǎn)投資的比重等。

房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)市場普遍價(jià)格相較于其理論價(jià)值的不合理的連續(xù)上漲,進(jìn)而導(dǎo)致的價(jià)格虛高。房地產(chǎn)價(jià)格虛高的背后存在兩個(gè)極其重要的推動力：一是土地價(jià)格的不合理大幅度上漲,導(dǎo)致房價(jià)不合理地上漲。地方政府為了謀取私利,利用職權(quán)控制土地市場,通過緊縮土地供應(yīng)量,提高土地交易價(jià)格,推動土地資產(chǎn)價(jià)格不停上漲。二是廣大居民購買房屋的熱情高漲,出現(xiàn)大量炒房投機(jī)者,把房價(jià)越炒越高,嚴(yán)重脫離真實(shí)價(jià)值。

二、中、美房地產(chǎn)泡沫比較

(一)美國房地產(chǎn)泡沫分析

1.二十世紀(jì)八十年代儲蓄貸款協(xié)會危機(jī)及解決

上世紀(jì)70年代,由于美國“嬰兒潮”一代約7600萬人步入成年,進(jìn)入到了購買房屋的階段,住房需求急劇上升。同時(shí)美國受越南戰(zhàn)爭上財(cái)政支出驟增的影響,石油危機(jī)等一系列事件的沖擊經(jīng)濟(jì)狀況下行,存在較高的通貨膨脹。美國政府為了振興經(jīng)濟(jì),出臺了《經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇稅收法》,在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行較大幅度的稅收優(yōu)惠政策。最終，盡管美國政府采取一系列措施扶持儲蓄貸款協(xié)會發(fā)展,但由于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)動蕩太過劇烈,加之協(xié)會內(nèi)部的管理問題等其它矛盾,美國儲貸協(xié)會最終喪失了清償能力,引發(fā)蔓延全國的儲蓄貸款協(xié)會危機(jī)。

在儲貸危機(jī)爆發(fā)后,美國政府迅速做出應(yīng)對。危機(jī)之下,美國政府開始對信貸部門監(jiān)管體制進(jìn)行改革,加強(qiáng)了對儲貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,以期減少不良貸款的產(chǎn)生,防止房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)張；又采取一系列措施,如對大量流入房地產(chǎn)的資產(chǎn)給予稅收方面的優(yōu)惠來刺激國內(nèi)消費(fèi),增長居民償還貸款的信心、減輕泡沫破滅所造成的損失,并對存款保險(xiǎn)體系進(jìn)行堅(jiān)決的改革,最終化解了這場由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的危機(jī)。

2.二十一世紀(jì)初次貸危機(jī)及解決

隨著互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和 2001 年 9.11 事件的發(fā)生,美國經(jīng)濟(jì)陷入低迷。為了挽救衰退的經(jīng)濟(jì)狀況,美聯(lián)儲不斷調(diào)低聯(lián)邦基金利率,美國進(jìn)入了負(fù)實(shí)際利率時(shí)代。負(fù)實(shí)際利率使得人們更愿意拿出錢去投資而不是進(jìn)行儲蓄,因此投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人紛紛進(jìn)行房地產(chǎn)投資,推動了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)張。而當(dāng)泡沫破滅，多家銀行因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款出現(xiàn)違約、大量壞賬、呆賬,面對還款壓力被迫破產(chǎn)清算。由此引發(fā)了美國近百年以來損害最嚴(yán)重,范圍最廣的全球性金融危機(jī)。

為了應(yīng)對次貸危機(jī)，在房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)張的過程中,美聯(lián)儲連續(xù)6次提高聯(lián)邦基金利率,美國住房貸款利率也先后14次進(jìn)行上調(diào),希望改善就業(yè)市場,降低現(xiàn)有的通脹水平,抑制房價(jià)。連續(xù)的升息促使房屋貸款的成本提高,為過熱的房地產(chǎn)市場降溫。其次,加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)部門的監(jiān)管,縮緊信貸規(guī)模。調(diào)整稅收政策,維系房屋貸款者和房地產(chǎn)投資者的償債信心。由于次貸危機(jī)爆發(fā),房地產(chǎn)市場與資本市場持續(xù)下行,美國經(jīng)濟(jì)萎靡不振。為解決危機(jī),美國政府?dāng)?shù)次針對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行稅收的調(diào)整。

(二)中國房地產(chǎn)泡沫分析

1.中國房地產(chǎn)泡沫狀況及應(yīng)對

我國房地產(chǎn)行業(yè)從1978年伴隨改革開放開始萌芽，住房制度在全國進(jìn)行試點(diǎn)改革，實(shí)行住房貨幣化、市場化，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入國人的視野。1998年，為防止經(jīng)濟(jì)衰退，我國政府推行了積極的貨幣政策和財(cái)政政策，宣布停止福利分房，實(shí)行自主購買住房，刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的興起。到了2003年，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長期。房地產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn)。從2003年至今，我國的房地產(chǎn)投資保持著持續(xù)增長的狀態(tài),房屋價(jià)格水平持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，甚至導(dǎo)致房屋價(jià)格越來越高，泡沫脹大。

針對性地調(diào)高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率。政府針對房地產(chǎn)市場過熱，房價(jià)過高的現(xiàn)象，采用加息的辦法抑制房地產(chǎn)市場過熱。加大棚戶區(qū)，廉租房建設(shè)，對解決百姓的住房難問題大有裨益，通過解決居民的住房問題，減少居民對住房的需求，減輕房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。2007年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將房屋的關(guān)注點(diǎn)放在了解決民生基本的住房問題上，以此達(dá)到為房地產(chǎn)市場降溫的作用。政府通過行政手段，規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序，抑制泡沫擴(kuò)張。2010年9月，發(fā)布“部分城市限購令”，限制居民購房買房屋的數(shù)量，以期降低居民購買房屋的熱情，防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。加大對信貸部門的監(jiān)管力度，調(diào)整信貸方案。政府通過規(guī)范信貸市場，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并通過提高首付比例等手段縮減房屋貸款規(guī)模，以便抑制泡沫擴(kuò)張。

三、中美房地產(chǎn)泡沫比較分析

(一)中美房地產(chǎn)泡沫相同點(diǎn)

泡沫產(chǎn)生的源頭來自政府鼓勵(lì)居民購房的政策。中美兩國泡沫開始產(chǎn)生，無疑都是由于政府對于購買房屋政策的巨大優(yōu)惠，引起了房地產(chǎn)的發(fā)展以及催生了泡沫。信貸規(guī)模的快速擴(kuò)張推動了房地產(chǎn)泡沫化。大部分人想要買房，卻無力一次性支付全部的房款，所以基本都會選擇房屋貸款的方式來購買房屋。由于對房屋的需求旺盛，購房信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，有力地推動了房地產(chǎn)泡沫化。炒房投機(jī)心理作祟引發(fā)泡沫擴(kuò)張。炒房投機(jī)心理是推動中美兩國房地產(chǎn)泡沫化的重要因素。通過數(shù)據(jù)分析，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的情況下，中美兩國的住房空置率均高于20%，顯然，炒房的投機(jī)心理大量存在并推動了房地產(chǎn)的泡沫化。國民受到房地產(chǎn)泡沫化影響，實(shí)際生活質(zhì)量下降。

(二)中美房地產(chǎn)泡沫差異

美國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)結(jié)束，而中國的房地產(chǎn)泡沫正在擴(kuò)張，還未結(jié)束。20世界80年代儲蓄協(xié)會危機(jī)的房地產(chǎn)泡沫于80年代中期破滅，已經(jīng)結(jié)束。而中國的房地產(chǎn)泡沫從1998年開始至今仍在不斷地?cái)U(kuò)張，何時(shí)結(jié)束還無法預(yù)料。美國承擔(dān)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的主體是整個(gè)金融體系，而中國的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體是購買房屋的居民。美國政府在泡沫產(chǎn)生的過程中，通過零首付使整個(gè)金融系統(tǒng)承擔(dān)了很大一部分風(fēng)險(xiǎn)；而中國通過設(shè)置首付比率，購買房屋的個(gè)人承擔(dān)了房地產(chǎn)泡沫的大部分風(fēng)險(xiǎn)，適度降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、美國房地產(chǎn)泡沫的啟示

美國兩次房地產(chǎn)泡沫對于美國經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的危害是顯而易見的，從美國房地產(chǎn)泡沫發(fā)生中我們應(yīng)該注意以下問題。首先，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長喪失競爭力是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基本大前提。美國的兩次危機(jī)中，泡沫產(chǎn)生的前提源于國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)停滯不前，并且忽視了房地產(chǎn)泡沫破滅的巨大傷害。其次，政府推行的政策在很大程度上決定了市場走向，大力推行購買房屋的優(yōu)惠政策，吸引了大量居民購買房屋，導(dǎo)致了超出預(yù)期的房地產(chǎn)市場泡沫化。再次，房地產(chǎn)泡沫周期與經(jīng)濟(jì)周期波動同步。利用這一點(diǎn)，我們可以合理地調(diào)節(jié)政策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。合理利用貨幣政策快速的對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況做出反應(yīng)至關(guān)重要，在美國的次貸危機(jī)中我們可以看到，在房價(jià)瘋漲的時(shí)候，在美國聯(lián)儲并沒有通過提高利率的手段來抑制瘋狂上漲的房價(jià)，這一行為加重了社會經(jīng)濟(jì)不景氣的情況，如果當(dāng)時(shí)政府能夠快速地利用貨幣政策做出應(yīng)對，那么美國的經(jīng)濟(jì)不會衰退的如此之快。這對于我國應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫來說是一個(gè)重要的教訓(xùn)。