(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 湖北 武漢 430074)

發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義

謝坤

(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院湖北武漢430074)

大力培育并發(fā)展租賃市場(chǎng)是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向，習(xí)近平總書記在十九大做報(bào)告時(shí)再次堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。但是現(xiàn)階段我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，本文通過(guò)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，結(jié)合現(xiàn)階段部分城市推出的相關(guān)政策，為我國(guó)發(fā)展租賃市場(chǎng)提供更精細(xì)的政策建議。

房地產(chǎn)調(diào)控；住房租賃；發(fā)達(dá)國(guó)家

一、我國(guó)發(fā)展住房租賃的政策和措施

習(xí)近平總書記在黨的中央全會(huì)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的定位，十九大報(bào)告也中明確指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。由此，我國(guó)各個(gè)重要城市均先后推出大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的“紅頭文件”，從多方面提出相應(yīng)的政策要求和具體措施。結(jié)合北京、上海、廣州、深圳以及武漢、杭州等重點(diǎn)省會(huì)城市的政府文件，對(duì)當(dāng)今政府部門對(duì)發(fā)展租賃市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)單梳理。

1.培育建立多層次的住房租賃供應(yīng)主體。各個(gè)重點(diǎn)城市基本堅(jiān)持走以政府公租房為引導(dǎo)，發(fā)展以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體的住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)私人住宅進(jìn)入租賃市場(chǎng)的道路。在現(xiàn)階段，主要還是發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)帶頭作用。2.建立專門的信息共享平臺(tái)。搭建統(tǒng)一的信息共享平臺(tái)是促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措，做到對(duì)租賃房屋的統(tǒng)一管理，使得出租方和承租方更好地對(duì)接。另一方面，提高住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析水平，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。3.加大政策支持力度。充分利用稅收減免、財(cái)政補(bǔ)助、住房公積金、金融支持等政策措施支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。例如，普遍采用允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；規(guī)定用于租賃住房的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；大力推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”；為相關(guān)房企提供適當(dāng)?shù)馁J款以及發(fā)展REITs等。4.加強(qiáng)租賃的管理和服務(wù)水平。很多城市推出租賃合同的合同范本來(lái)保護(hù)承租人的利益；委托專門的管理機(jī)構(gòu)對(duì)公租房或者人才公寓進(jìn)行管理；相關(guān)政府部門對(duì)承租人資質(zhì)和出租人信息進(jìn)行統(tǒng)一登記和保管。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)

(一)日本模式

1.日本關(guān)于住房租賃的法律法規(guī)體系比較完善。日本法律規(guī)定國(guó)家有提供廉價(jià)住房的義務(wù)，其先后頒布了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》、《城市住房計(jì)劃法》、《住宅建設(shè)計(jì)劃法》。在《住宅建設(shè)計(jì)劃法》中以五年計(jì)劃為界限，每一個(gè)五年計(jì)劃都體現(xiàn)保障性標(biāo)準(zhǔn)和引導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。2.日本對(duì)住房租賃合同控制比較嚴(yán)格。租賃合同一方面受到民法的特殊法條保護(hù)，另一方面出租人對(duì)租賃合同內(nèi)容進(jìn)行變更需要有正當(dāng)理由且得到法院同意，往往只有承租人逾期繳納房租或造成根本性違約，出租方才會(huì)得到法院保護(hù)。土地的租約強(qiáng)制規(guī)定為30年的租期，即使得到了合同雙方的協(xié)商同意的短期租賃合同也會(huì)被法律認(rèn)定為無(wú)效。3.日本對(duì)中低收入者提供多形式的城市廉租房。主要有三類：公營(yíng)住宅主要向低收入人群提供的廉租房，特定優(yōu)良租賃住宅租賃給中等收入者，老年人優(yōu)良租賃住宅租給老年人。而對(duì)應(yīng)的廉租房入住必須在家庭結(jié)構(gòu)、年收入等方面滿足特定的條件，并對(duì)入住人的經(jīng)濟(jì)和家庭狀況做定期的考核評(píng)價(jià)。這些廉租房由不同的非營(yíng)利性質(zhì)社會(huì)團(tuán)體經(jīng)營(yíng)和專門機(jī)構(gòu)管理，運(yùn)營(yíng)更加規(guī)范，且租金長(zhǎng)期固定。

(二)德國(guó)模式

1.德國(guó)的租賃市場(chǎng)中私房占98%的比例，政府出租的僅為2%的公租房，但是德國(guó)政府對(duì)開發(fā)商采取了嚴(yán)格的限制措施，要求開發(fā)商按照規(guī)定比例修建廉租房出租。在稅收上，對(duì)于建設(shè)廉租房的開發(fā)商提供相較于用于出售的更大的優(yōu)惠，典型的是規(guī)定出租房的折舊年限為50年。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，德國(guó)的稅收體制給與出租房方的投資者更大的優(yōu)惠。2.德國(guó)政府根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力。如果承租人實(shí)際繳納的租金超過(guò)了中低收入家庭的可承受租金(通常為家庭收入的25%)，則差額部分由德國(guó)政府進(jìn)行補(bǔ)貼。德國(guó)關(guān)于租金的調(diào)整也有嚴(yán)格規(guī)定。德國(guó)實(shí)行房租指導(dǎo)價(jià)制度，各個(gè)城市的住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會(huì)以及住房中介商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，至少每?jī)赡陮?duì)住房情況進(jìn)行綜合評(píng)估，制定《房屋租金水平表》，為新合同租金價(jià)格的制定提供依據(jù)，承租人對(duì)于超過(guò)指導(dǎo)價(jià)格一定比例的租金可以尋求法律的保護(hù)。

(三)美國(guó)模式

1.由于公租房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和維修成本的提高，美國(guó)政府自1996年后就停止對(duì)新的公租房進(jìn)行直接投資，政府采取本質(zhì)上同PPP模式相同的運(yùn)營(yíng)方式與社會(huì)資本合作進(jìn)行公租房開發(fā)，并給予開發(fā)商一定的折扣優(yōu)惠。此外，美國(guó)政府大力鼓勵(lì)私人住宅進(jìn)入租賃市場(chǎng)，一方面高昂的房地產(chǎn)稅讓房屋空置成本上升，投資性房產(chǎn)會(huì)用于出租，另一方面，對(duì)用于租賃的房屋的折舊年限縮短，且折舊額進(jìn)行稅收抵扣。兩者為租賃市場(chǎng)提供主要的房源。2.美國(guó)住房和城市發(fā)展部(HUD)主要負(fù)責(zé)住房租賃保障，其對(duì)承租人的選擇上制定了劃分標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格篩選合適的人選。另外，HUD以住房消費(fèi)占家庭支出30%以上和50%以上為過(guò)度負(fù)擔(dān)和嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。對(duì)于這些人群，美國(guó)政府采用貨幣化補(bǔ)貼—租房券—方式，既提供承租人的選擇權(quán)，也保障他們的居住利益。3.同很多發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，美國(guó)也制定的與住房租賃相適應(yīng)的法律體系。此外，美國(guó)政府對(duì)租金也有嚴(yán)格的控制措施，《住房法》規(guī)定政府須為低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市場(chǎng)租金的50%。市場(chǎng)房租也不是任意上漲的，美國(guó)實(shí)行“住宅租金管制”制度(Rent Control System)與“租金穩(wěn)定”政策。

三、我國(guó)發(fā)展住房租賃的意見(jiàn)

我國(guó)到2030年租賃人口達(dá)到2.7億人，且市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4.2萬(wàn)億元，說(shuō)明我國(guó)租賃市場(chǎng)潛力巨大。針對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的狀況以及當(dāng)前各個(gè)城市提出的發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策和措施，結(jié)合美國(guó)、德國(guó)和日本這些發(fā)達(dá)國(guó)家的的經(jīng)驗(yàn)，提出更加精進(jìn)的措施和建議。

1.對(duì)于承租人的資格界定和審查應(yīng)該制定更加細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于中低收入者要要提供足夠的廉租房，同時(shí)防止個(gè)別人員利用政策漏洞不當(dāng)占有廉租房，加強(qiáng)承租人家庭收入情況的審核，定期對(duì)其經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行復(fù)核。2.豐富利用稅收刺激租賃市場(chǎng)發(fā)展的措施。根據(jù)現(xiàn)有文件顯示，我國(guó)的稅收集中在增值稅減免這一塊，此外，我們還可以效仿國(guó)外采取折舊年限、空置稅等多樣措施，但是這必須建立在對(duì)我國(guó)個(gè)人持有不動(dòng)產(chǎn)的全面統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上。3.完善房屋租賃方面的法律體系。很多發(fā)達(dá)國(guó)家在法律條文中明確規(guī)定了國(guó)家有義務(wù)為中低收入者提供廉租房，這樣更能引起政府重視。另外尤其要明確租賃合同雙方的權(quán)利義務(wù)，充分保護(hù)承租人的正當(dāng)利益，對(duì)于市場(chǎng)租金不僅僅是參考價(jià)格，還需提供明確的漲幅比例，以防止出租人惡意漲租金等。

[1]莫言.進(jìn)一步培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)[N].中國(guó)審計(jì)報(bào),2017-10-18(007).

[2]葉建華.國(guó)外房屋租賃管理辦法對(duì)我國(guó)的啟示[J].上海企業(yè),2017,(10):82-84.

[3]尚曉彤.發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的啟示——以美國(guó)、日本、英國(guó)為例[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2015,(26):116-118.

謝坤(1993-)，男，漢，湖北，研究生，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。