練京秀

（中國(guó)鐵路成都局集團(tuán)有限公司住房建設(shè)指揮部， 四川 成都 610081）

0 引言

近年來，商品房逐漸壟斷了住房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)越來越高，中低收入人群面臨著各種突出的住房問題。雖然我國(guó)已經(jīng)躍居第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)，但中低收入者依然是我國(guó)社會(huì)的主要組成部分。因此，中低收入者所面臨的住房問題關(guān)系到我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。為解決中低收入住房困難的問題，我們應(yīng)加大保障性住房建設(shè)的力度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理，尤其保障性住房制度建設(shè)方面。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)建立了比較完善的保障性住房體系，不斷改善了我國(guó)低收入人群的住房問題。但是，在建設(shè)保障性住房制度的過程中，依然存在一些亟待解決的問題。

1 保障性住房的概念界定

保障性住房是相對(duì)商品性住房而言的，是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、租金的住房，主要分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。為緩解我國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格過高與中低收入家庭購(gòu)買能力不足的矛盾，我國(guó)不斷加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度；為實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義全面小康社會(huì)，我國(guó)也開始加大中西部地區(qū)保障性住房的力度，從此，我國(guó)各地大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

廉租住房就是租金相對(duì)低廉的普通住房，其保障對(duì)象主要是城鎮(zhèn)最低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府組織建造的，以適中的價(jià)格出售給城鎮(zhèn)中低收入家庭，屬于社會(huì)保障性質(zhì)的微利性普通住房。公共租賃住房都是由政府來承建的，住房?jī)r(jià)格都普遍低于住房市場(chǎng)水平，其保障對(duì)象是新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員等。公共租賃住房主要為了解決城市流動(dòng)人口的住房問題，如外來務(wù)工人員，他們不符合廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的條件，也沒有能力買房。政府為解決城市住房緊張的問題，會(huì)承建一部分保障性住房工程。限價(jià)商品住房就是，政府出讓商品住房用地，開發(fā)企業(yè)通過投標(biāo)等方式，競(jìng)爭(zhēng)獲得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性銷售價(jià)格、限制住房套型及限制銷售對(duì)象的要求而開發(fā)建設(shè)與定向銷售的商品住房[1]。

2 成都市城鎮(zhèn)保障性住房制度建設(shè)的發(fā)展

自1983 年起，成都市就積極探索和嘗試保障性住房制度改革，先后出臺(tái)了成都市保障性住房制度改革試行方案及規(guī)劃與實(shí)施方案等一系列政策文件。在保障性住房建設(shè)的不斷實(shí)踐的過程中，成都市經(jīng)歷起步、配套、全面和深化四個(gè)階段，初步建立了以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為主的保障性住房體系。1998 -2004年，成都市政府著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，效果顯著，政府便開始擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，努力打開經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)。而在廉租住房方面，成都市實(shí)行發(fā)放租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租的政策，實(shí)現(xiàn)了廉租住房的目的。2007 年，外來務(wù)工人口流量增大，城市住房緊張、住房條件差，為解決外來務(wù)工人員的住房問題，成都市政府開始實(shí)施公共租賃住房政策，著力建設(shè)公共租賃住房。至2010 年，成都市保障性住房建設(shè)取得了很大的成就，城市中低收入人群及外來務(wù)工人員的住房問題不僅得到了解決，還改善了住房環(huán)境。為此，成都市趁熱打鐵，不斷提高保障性住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模 。2011 年，成都市又在全國(guó)率先建立健全農(nóng)村保障性住房體系。從此，成都市逐漸實(shí)現(xiàn)了保障性住房建設(shè)全覆蓋，也為我國(guó)其他地區(qū)保障性住房建設(shè)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

因此，從成都市保障性住房建設(shè)的發(fā)展來看，成都市在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入群體的住房問題，緩解了城鎮(zhèn)商品房過高價(jià)格與中低收入購(gòu)買力不足的矛盾。這主要在于成都市能夠根據(jù)本地實(shí)際情況，積極制定并執(zhí)行城鎮(zhèn)保障性住房制度措施。比如加強(qiáng)保障性住房組織保障，建立健全保障性住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)以及不斷加強(qiáng)保障性住房分配與運(yùn)營(yíng)監(jiān)管等。

3 成都市城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)問題分析

3.1 成都市保障性住房政策層面

一是保障性住房法律、法規(guī)不健全。當(dāng)前，成都市所出臺(tái)的保障性住房政策都是以具有一定效力的政策文件形式發(fā)布的，缺乏法律、法規(guī)的約束力，這就導(dǎo)致住房保障工作缺乏法律、法規(guī)依據(jù)，保障性住房建設(shè)者的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)也無法得到有效的保障。二是保障性住房政策缺失。成都市雖貫徹落實(shí)國(guó)家方針政策，積極出臺(tái)了一系列政策文件，但僅具有一定的效力，沒有建立住房保障長(zhǎng)效機(jī)制，保障性住房建設(shè)就無法得到有效保證。如資金保障方面，不僅需要領(lǐng)導(dǎo)重視，更需要做好長(zhǎng)期資金保障的準(zhǔn)備，或加大金融政策對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度等。三是缺乏有效的保障性住房考核問責(zé)機(jī)制，一直以來，是否完成保障性住房建設(shè)任務(wù)是唯一的、終極的考核目標(biāo)，保障性住房建設(shè)能否滿足人們的需求，是否有效真正解決了人們的住房問題，懸而未決。甚至，保障性住房建設(shè)擴(kuò)大了政府的職責(zé)與權(quán)力，無疑成為權(quán)力尋租的契機(jī)。

3.2 保障性住房建設(shè)監(jiān)管層面

首先，保障性住房建設(shè)執(zhí)行力不強(qiáng)。保障性住房建設(shè)本是就是一個(gè)龐大的建筑工程，牽涉上下游各類產(chǎn)業(yè)、各政府部門等，為更好地開展保障性住房相關(guān)工作，我們應(yīng)設(shè)立一個(gè)專門的保障性住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)。但成都市只有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)保障性住房委員會(huì)，具體工作都是由房管、建設(shè)等相關(guān)部門開展的。還有就是基層工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)都不高，執(zhí)行力不強(qiáng)。其次，保障性住房建設(shè)過程中滋生腐敗。由于政府在保障性住房建設(shè)過程中，承擔(dān)的職責(zé)過多，既抓融資與建設(shè)，又抓經(jīng)營(yíng)和管理等，導(dǎo)致權(quán)力尋租空間過大。而且，有些公職人員工作敷衍了事，不負(fù)責(zé)任，存在賄賂、違規(guī)租售、瞞報(bào)收入、騙租騙購(gòu)等腐敗現(xiàn)象。第三，保障性住房準(zhǔn)入退出管理難。保障性住房準(zhǔn)入與退出的主要依據(jù)是中低收入住房困難家庭的年收入。由于房管有關(guān)部門很難準(zhǔn)確其家庭收入狀況，存在謊報(bào)、瞞報(bào)的現(xiàn)象。另外，相關(guān)管理部門也無法具體掌握其年收入水平是否提高，就會(huì)導(dǎo)致保障性住房準(zhǔn)入退出管理難的問題，甚至存在保障性住房轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，有失公平公正。最后，保障性住房管理之所以難，就是因?yàn)槿狈Ψ杀Ｕ?，缺乏建立有效的懲罰管理機(jī)制。成都市對(duì)權(quán)利尋租、貪污腐敗等的公職人員以及虛報(bào)、瞞報(bào)家庭人口、收入等的家庭的懲罰力度不夠，懲罰成本低。

4 成都市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析案例

近年來，為不影響城市經(jīng)濟(jì)利益，將經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃在城市外圍，即經(jīng)濟(jì)適用住房多建立在二環(huán)路以外。這有違城市建設(shè)規(guī)律，一般城市中低收入者住在城市周圍，高收入者住在城市外圍。低收入者離市中心太遠(yuǎn)，又沒有私家車，這給他們的生活、工作、學(xué)習(xí)都帶來很大的的不便。而且，由于開放商為節(jié)省成本，使經(jīng)濟(jì)適用房本身就存在問題，比如房間布局、設(shè)計(jì)不合理，功能不齊全等，其小區(qū)教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施也跟不上。以上種種問題，也并沒有使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格便宜、經(jīng)濟(jì)，甚至超過了中低收入者的購(gòu)買力和承受力。如此，成都市經(jīng)濟(jì)適用房滯銷是在所難免的。因此，成都市應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展的客觀規(guī)律，不斷提升保障性住房規(guī)劃的科學(xué)合理性。[2]。

5 總結(jié)

總之，成都市在保障性住房建設(shè)不斷發(fā)展的過程中，存在一些困難和問題，如法律法規(guī)不健全，存在腐敗、虛報(bào)、瞞報(bào)現(xiàn)象，管理制度不健全，懲罰力度不大等。成都市應(yīng)積極采取相應(yīng)的對(duì)策，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理。因此，成都市應(yīng)建立健全保障性住房管理機(jī)制，健全保障性住房法律、法規(guī)，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，不斷完善懲罰管理機(jī)制，并且積極借鑒國(guó)內(nèi)各地區(qū)保障性住房制度建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提升保障性住房規(guī)劃建設(shè)的科學(xué)性、合理性。