曹詩文 張英明

摘要：我國自2016年5月1日起全面推開“營改增”試點，房地產(chǎn)業(yè)也包括其中，這對房地產(chǎn)業(yè)來說是一次重大變革?！盃I改增”對房地產(chǎn)業(yè)乃至我國經(jīng)濟發(fā)展的影響成了近期理論界關(guān)注的焦點。文章首先梳理了房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后稅收政策變化情況；然后，以江蘇省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為例，按進項稅可抵扣比例取值的不同建立了4個稅負變化模型，對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前后的稅負變化情況進行了分析，發(fā)現(xiàn)在“營改增”背景下影響房地產(chǎn)業(yè)稅負變化的主要因素是：進項稅可抵扣比例、營業(yè)成本占營業(yè)收入比重和營業(yè)利潤。文章最后就“營改增”在江蘇房地產(chǎn)業(yè)實施的難點進行了分析，并就攻克上述難點、推進“營改增”在江蘇房地產(chǎn)業(yè)的順利實施提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；進項稅可抵扣比例；稅負變化

2016年5月1日開始，房地產(chǎn)業(yè)開始全面征收增值稅。房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，“營改增”在房地產(chǎn)業(yè)的實施對其發(fā)展有何影響？如何有效推進“營改增”在房地產(chǎn)業(yè)的順利實施？本文以江蘇省為例，對此做了探討。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前后稅制變化

2016年5月1日全面實行“營改增”稅收政策，對房地產(chǎn)業(yè)全部征收增值稅，稅率為11%。由于房地產(chǎn)業(yè)本身分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)等類別，所以各個類別之間的增值稅稅率有所不同。如表1所示。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出售房屋等活動。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)“營改增”前后稅負變化進行分析。

除上述稅率變化外，在我國全面推開“營改增”試點后，國家通過了一系列政策，這與“營改增”前房地產(chǎn)業(yè)征收營業(yè)稅時的稅收環(huán)境有很大的不同。相關(guān)政策如下。

1. 扣除土地成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目時，可以扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款；而房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”以前相關(guān)的土地成本是不可以作為進項稅進行扣除的。

2. 預(yù)收款按照3%預(yù)繳。政策明確房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式進行賣出自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在預(yù)收款得到時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項目完成轉(zhuǎn)移后，計算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款這一規(guī)定。而在該稅制改革前，這類業(yè)務(wù)的發(fā)生在預(yù)收款確認支付時就必須按照5%稅率繳納營業(yè)稅。

3. 取得不動產(chǎn)分2年抵扣進項稅額。此次稅制改革將不動產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額分2年進行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”還有一些如老項目選擇簡易計稅方法、按項目選擇計稅方法、選擇甲供工程模式等過渡政策。

二、“營改增”帶來的稅負變化理論分析

稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)不再遵循原有稅制：按照5%稅率繳納營業(yè)稅；而是按照11%稅率繳納增值稅。假設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入在“營改增”前后沒有發(fā)生任何改變，都記為G，營業(yè)成本記為C，能夠取得購進成本的進項稅可抵扣金額占營業(yè)收入的比例記為N。則“營改增”前應(yīng)繳納的營業(yè)稅額為5%G；以不含增值稅的金額計算應(yīng)該繳納的增值稅銷項稅額，記為[G÷（1+11%）]×11%；以營業(yè)成本進行估算企業(yè)的進項稅可抵扣金額，其中增值稅進項稅稅率記為T，則進項稅可抵扣金額為C×T×N。因為在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，其成本為建筑安裝成本、土地成本、銀行貸款利息費用等，其中建筑安裝成本占據(jù)總成本份額較高，所以本文采用簡易的方式，用建筑業(yè)的增值稅率作為房地產(chǎn)業(yè)進項稅稅率。2017年5月1日，我國全面推開“營改增”試點，建筑業(yè)也包括在內(nèi)，規(guī)定其增值稅稅率為11%，所以進項稅可抵扣金額為C×11%×N。則“營改增”后應(yīng)交增值稅為[G÷（1+11%）]×11%-C×11%×N；稅負變化=[G÷（1+11%）]×11%-C×11%×N-5%G。

本文將房地產(chǎn)企業(yè)進項稅可抵扣比例分為40%、50%、60%、70%和80%五個等級，分別分析比較“營改增”前后企業(yè)稅負變化差異。當N=40%時，所建模型為：稅負變化=0.0491G-0.044C，假設(shè)該稅制變革前后企業(yè)稅負沒有發(fā)生改變即該等式為零，得到C/G=1.116，該點為稅負平衡無差別點。當C/G=1.116時，房地產(chǎn)業(yè)的稅負才可以降低。但是在實際中，知道，C/G≤1，所以N取40%不符合實際情況。當N=50%時，所建模型為：稅負變化=0.0491G-0.055C，同樣假設(shè)該稅制變革前后稅負沒有發(fā)生改變，得到C/G=0.893。當C/G>0.893時，企業(yè)納稅負擔降低，而當C/G<0.893時，“營改增”會加重企業(yè)的納稅負擔，C/G=0.893是稅負平衡無差別點。同理，當N取60%、70%和80%時，我們也可以得出稅負變化模型和其稅負平衡無差別點，如表2所示。

由表2可以看出，N取值不同所得到的稅負平衡無差別點和“營改增”前后稅負變化模型都會發(fā)生改變；由于N取40%時分析得出的結(jié)果不符合實際，所以本文在后續(xù)對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前后稅負變化進行具體分析時舍棄了N取40%的情況，只對其余4種N的取值分別進行分析。

三、“營改增”對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)的影響狀況分析

（一）“營改增”對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)稅負影響研究

為確保數(shù)據(jù)的真實性，本文在國泰安數(shù)據(jù)庫中剔除了ST類和數(shù)據(jù)不全的樣本，最后確定9家江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)作為分析對象。從各個企業(yè)2015年的年報中搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，并按照上述4種模型分別進行分析。分析結(jié)果如表3、表4、表5與表6所示。

從表3看出，在“營改增”政策中確定的房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率為11%，N為50%的情況下，所選取的江蘇省9家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，“營改增”后所稅負總體都有所增加，增加最多的為新城控股（19237.26萬元），增加最少的為蘇州高新（74.96萬元）。從前面構(gòu)建的模型中可以得到，當>89.27%時，企業(yè)的稅負得到減少，可是在所選取的9家企業(yè)中該數(shù)據(jù)都小于89.27%，其中最大值為蘇州高新，其數(shù)額為88.77%，最小值為鳳凰股份的59.19%。這表明當進項稅可抵扣比例為50%時，“營改增”只會加重房地產(chǎn)業(yè)的稅收負擔，與國家提出的稅負“只減不增”目標背道而馳。

從表4可以看出，在N取60%時，所選取的江蘇省9家房地產(chǎn)上市公司中有蘇州高新、棲霞建設(shè)等6家企業(yè)的營業(yè)成本所占營業(yè)收入的比重均大于74.4%，并且這6家企業(yè)稅負得到減輕；新城控股C/G數(shù)值為74.05%與該稅負平衡無差別點相差較小，所以其稅負增長率僅為0.46%；而鳳凰股份和南京高科的營業(yè)成本與營業(yè)收入之比與74.4%相差較大，所以這兩家企業(yè)稅負依舊增加，其中蘇州高新的稅負降低率最高為18.99%，鳳凰股份的稅負增長率最高為18.61%。這表明在進項稅額可抵扣比例為60%時，“營改增”對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)的稅負減輕具有一定的效果和積極作用。

表5描述的是N取70%時，江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改變前后稅負的增減情況。在這種假設(shè)下，南京高科和新城控股兩家企業(yè)的稅負也得到減輕，其他6家企業(yè)稅負變化情況更為明顯，稅負增長率幾乎都達到了-20%以下；所選取的江蘇省9家房地產(chǎn)上市公司中只有鳳凰股份的營業(yè)成本所占營業(yè)收入比重小于63.8%，其稅負增加，其中蘇州高新營業(yè)成本所占營業(yè)收入比重最大，其稅負降低率為38.51%，居于首位。

表6描述的是N取80%時，“營改增”對江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響情況。在這種假設(shè)下，所選取的江蘇省9家房地產(chǎn)上市企業(yè)的營業(yè)成本所占營業(yè)收入的比重均大于55.8%，相關(guān)企業(yè)稅負在“營改增”后都得以減少。其中，蘇州高新和棲霞建設(shè)兩家企業(yè)的稅負降低率超過了50%，其余企業(yè)減稅效果也較明顯，這表明當進項稅可抵扣比例達到80%時，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)的稅負顯著下降。

本文針對進項稅可抵扣比例的不同分別進行“營改增”前后江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負變化研究，探究江蘇省房地產(chǎn)業(yè)稅負是否達到“只減不增”的目標，得出：進項稅可抵扣比例在50%時江蘇省房地產(chǎn)業(yè)稅負沒有得到減輕；而在進項稅可抵扣比例達到80%時，可實現(xiàn)稅負減輕的目標。雖然“營改增”的相關(guān)政策規(guī)定將土地成本和建安成本納入抵扣項，但是由于房地產(chǎn)業(yè)實行該政策時間短及其開發(fā)和銷售時間較長的特點，土地成本的具體扣除并未明確。而且政策中明確規(guī)定因貸款服務(wù)產(chǎn)生的相關(guān)費用不可以作為進項稅額抵扣，這些使得房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”前期的進項稅可抵扣比例較少，可抵扣數(shù)額并不多。但是就長遠考慮，隨著進項稅可抵扣比例不斷加大、“營改增”相關(guān)政策進一步完善，全面實行“營改增”會減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負，如上文分析，當進項稅可抵扣比例達到80%時，相關(guān)企業(yè)稅負會顯著降低。

（二）“營改增”對江蘇省房地產(chǎn)業(yè)影響因素分析

1. 進項稅可抵扣比例大小是影響房地產(chǎn)業(yè)稅負變化的最重要因素

在本文的分析中，對進項稅可抵扣比例進行不同的選取，從表3至表6的分析中可以看出：當進項稅可抵扣比例取值為50%時，所選取的江蘇省9家房地產(chǎn)上市企業(yè)的稅負均增加；而將進項稅可抵扣比例假設(shè)為80%時，選取的所有樣本在實行“營改增”后納稅負擔都得到降低。這說明可抵扣比例越大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳增值稅額就會越小，從而“營改增”后其稅負得以降低，所以可抵扣比例的多少對稅負的影響是不容小覷的。

2. 營業(yè)成本占營業(yè)收入比重是影響房地產(chǎn)業(yè)稅負變化的重要因素

從上述模型中可以看出（以N=50%時為例），當C/G>89.27%時，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的稅負會降低；反之，當C/G<89.27%時，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的稅負會增加，C/G=89.27%是稅負平衡無差別點。顯然，營業(yè)成本占營業(yè)收入比重是影響其稅負的一大因素。另外所選取的9家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重有所差異，造成這一差異的最主要原因是各個企業(yè)的資本構(gòu)成不同。在“營改增”后，對房地產(chǎn)企業(yè)征收增值稅，如果人工成本和貸款利息成本較多，那企業(yè)可以進行抵扣的進項稅額就會較少，從而會加重企業(yè)的稅收負擔；而如果企業(yè)購進的生產(chǎn)資料及生產(chǎn)設(shè)備的支出越多，則會有相反效果。

3. 營業(yè)利潤水平也是影響房地產(chǎn)業(yè)稅負變化的因素之一

一般來說，營業(yè)利潤越多，說明當期的營業(yè)收入越多，企業(yè)在計算增值稅額時用營業(yè)收入數(shù)值乘增值稅稅率，稅基越大，需要繳納的稅額越大。增值稅稅負=增值稅/營業(yè)收入，兩個變量同時擴大，無法比較稅負的變化，如果增值稅稅負增長速度大于營業(yè)收入的增長速度，則營業(yè)利潤率與增值稅負正相關(guān)。

四、有效推進“營改增”在房地產(chǎn)業(yè)實施的政策建議

（一）完善增值稅抵扣鏈條

房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”可以避免由于征收營業(yè)稅而帶來的重復(fù)征稅問題，從這一方面考慮“營改增”使得企業(yè)稅負降低。但是，由于目前房地產(chǎn)業(yè)處于“營改增”的前期，增值稅進項稅額抵扣方面的相關(guān)政策并不完善，以至于在現(xiàn)階段江蘇省房地產(chǎn)業(yè)的稅負并沒有達到預(yù)期效果。如今國家就建筑安裝費、土地使用費的抵扣做出了相關(guān)規(guī)定，促進增值稅抵扣鏈條的完善。但是仍需在后續(xù)對土地使用費明確抵扣方法，就前期開發(fā)、政府基金等成本費用的處理做出合理規(guī)劃，以更好地健全增值稅的抵扣鏈條，從而減輕企業(yè)的納稅負擔。

另外，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，增值稅發(fā)票不再僅是作為記賬的原始憑證，因此各個企業(yè)要建立完善的發(fā)票管理制度，設(shè)立專門的職位進行增值稅發(fā)票的保管，并要加強財務(wù)人員和采購人員之間的溝通交流，確保采購過程中取得的增值稅發(fā)票可以進行抵扣，從而可以完善增值稅抵扣鏈條。

（二）加快培育地方主體稅種

房地產(chǎn)業(yè)作為江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，營業(yè)稅作為地方稅收的主體稅種，在2017年5月開始實施“營改增”后不再征收，這使地方的主體稅種不復(fù)存在。為適應(yīng)這一改變，國家政策規(guī)定在2～3年內(nèi)企業(yè)繳納的所有增值稅均按50：50實行中央和地方共享。但是，隨著江蘇省服務(wù)業(yè)發(fā)展進程的加快，即使增值稅是按50：50的比例進行共享，也會對江蘇省政府稅收造成影響。而且，在“營改增”前期，許多房地產(chǎn)企業(yè)稅負的增長需要本省政府財政給予補助，這造成政府收入進一步減少，所以，相關(guān)部門要加快培育地方主體稅種?？傮w來看，地方稅系包括房產(chǎn)稅、車船稅及耕地占用稅等7種稅種，但是它們的收入貢獻度與原營業(yè)稅相比還有較大差距。即使對個人住房征收房產(chǎn)稅，在較短的時期內(nèi)也并不確定其可以為江蘇籌集到較多的收入。因此，相關(guān)部門要加強調(diào)研力度，加快江蘇的地方稅體系建設(shè)進程，填補地方財政的稅收來源。

（三）做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

“營改增”后，增值稅發(fā)票的取得直接影響企業(yè)要繳納稅額的多少，所以各個企業(yè)應(yīng)更加重視增值稅發(fā)票的取得。在購進材料等與下游企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)中要有取得增值稅發(fā)票的意識，盡量與一般納稅人進行合作。如果購買磚石、沙等材料必須與非一般納稅人進行合作，盡量要求其到稅務(wù)局代開可以抵扣的增值稅發(fā)票。與作為房地產(chǎn)業(yè)的下游行業(yè)建筑業(yè)進行合作時，要及時跟進施工進程，第一時間與施工企業(yè)進行工程決算，并獲得增值稅發(fā)票。對于企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員要使其提高自己的核算質(zhì)量，而且務(wù)必做到每一筆賬目都有據(jù)可尋，堅決做到?jīng)]有取得正確發(fā)票時不予付款，提高會計核算與管理水平。

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*基金項目：江蘇師范大學科研創(chuàng)新計劃校立項學院資助項目““營改增”對企業(yè)創(chuàng)新的影響研究”（項目編號2017YXJ116）。

（作者單位：江蘇師范大學商學院）