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        房地產(chǎn)稅稅率模式的國際比較及經(jīng)驗(yàn)借鑒

        2018-03-29 03:05:16
        關(guān)鍵詞:稅率住宅比例

        周 穎

        (安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政與公共管理學(xué)院,安徽 蚌埠 233030)

        目前我國居民住房保有階段的房地產(chǎn)稅尚處于空白,重慶、上海的試點(diǎn)改革也不盡人意?!饵h的十九大報告輔導(dǎo)讀本》指出房地產(chǎn)稅改革的核心是對住房保有環(huán)節(jié)征稅,這為房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)明確了方向。稅率設(shè)計(jì)是稅制設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié),本文對不同國家個人住房保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅率模式進(jìn)行了比較,以期為我國個人住房保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)提供借鑒。

        1 稅率形式與稅率決定權(quán)

        房地產(chǎn)稅稅率按照征收形式不同分為比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率。比例稅率分為統(tǒng)一比例稅率、差別比例稅率和幅度比例稅率。統(tǒng)一比例稅率指一種稅只設(shè)一個比例稅率,所有納稅人都按同一稅率納稅。差別比例稅率指一定征稅項(xiàng)目分別適用不同的稅率,又分為三種:一是產(chǎn)品差別比例稅率,即不同品種、類別的產(chǎn)品適用不同的稅率;二是行業(yè)差別比例稅率,即按照應(yīng)稅產(chǎn)品或經(jīng)營項(xiàng)目所歸屬的行業(yè)設(shè)計(jì)稅率,盈利水平不同的行業(yè)采取不同的比例稅率;三是地區(qū)差別比例稅率,即對同一課稅對象按照其所在地區(qū)設(shè)計(jì)不同稅率,調(diào)節(jié)地區(qū)之間級差收入。幅度比例稅率具有一定的彈性,由國家規(guī)定稅率的上限和下限,各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況,在規(guī)定的幅度內(nèi)確定一個具體適用的比例稅率。累進(jìn)稅率把課稅對象按價值大小劃分為若干等級,課稅對象數(shù)額越大,稅率越高;數(shù)額越小,稅率越低。定額稅率按照建筑面積征收固定稅額,而不規(guī)定征收比例。不同稅率形式的優(yōu)缺點(diǎn)如表1所示:

        表1 不同稅率形式的優(yōu)缺點(diǎn)比較

        房地產(chǎn)稅稅率的決定分為兩種,一是由中央政府決定,二是由地方政府決定。由中央政府決定不僅可以降低地方政府為制定稅率花費(fèi)的巨大財(cái)力和物力,避免地方政府尋租行為,而且可避免各地區(qū)為爭奪有利的稅收機(jī)制而致稅收傾銷,避免稅收制度流于形式。房地產(chǎn)稅屬于地方稅,如果由地方政府決定,可增強(qiáng)稅收的靈活性,提高征管效率,既能保證稅收收入,又能促進(jìn)地方的政治、文化、教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

        2 稅率形式的國際比較

        表2 部分國家個人住房保有環(huán)節(jié)征稅稅率形式分類

        資料來源:根據(jù) 2016 年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)資料整理

        目前只有極個別國家居民住房保有環(huán)節(jié)稅收采用定額稅率。財(cái)政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中指出,個人住房保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅采用評估價值作為計(jì)稅價格,所以本文對定額稅率不做過多分析。

        2.1 美國稅率模式

        美國房產(chǎn)稅采用差別比例稅率。房產(chǎn)稅是地方的主體稅種,地方政府按照“以支定收”測算房產(chǎn)稅總額,然后除以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)評估價值,得出房產(chǎn)稅稅率,所以各地住宅房產(chǎn)稅稅率存在差異,并且每年都在變化,稅率一般在0.8%~3%,以1.5%居多,且州政府設(shè)定最高稅率限額。此外,政府還規(guī)定空置房地產(chǎn)稅率為5%,毀損房地產(chǎn)稅率為10%[1]。

        我國的國情決定了我國不適用這種稅率模式。1994年分稅制改革以來,地方事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配,地方政府收入來源除了依靠稅收外,還有土地出讓金、上級轉(zhuǎn)移支付等。房地產(chǎn)稅在開征初期必然會面臨各方的壓力,因此短期內(nèi)無法成為地方的主體稅種。美國的房產(chǎn)稅更多地體現(xiàn)了收益原則,我國東、中、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,如果采用這種稅率模式,東部稅收收入多,地方公共物品和公共服務(wù)會更完善,這會使地區(qū)間的差距越來越大。美國的房產(chǎn)稅也有值得我們借鑒的地方,在中央統(tǒng)一設(shè)置稅種、制定稅法、確定稅率范圍的基礎(chǔ)上,地方政府自行確定稅率、稅收優(yōu)惠,有利于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

        2.2 英國稅率模式

        英國采用超額累進(jìn)稅率對居民房屋征收住宅稅,每個級別按照定額征收,稅額累進(jìn)。地方政府按照房地產(chǎn)評估價值的不同將住宅分為A到H八個級別,適用A級的住宅價值低于4萬英鎊,適用H級的住宅價值超過36萬英鎊,以D級為基準(zhǔn)級征稅。政府先根據(jù)收支缺口確定需要征收的房產(chǎn)稅總額,然后除以所有等級換算后的D級房屋數(shù)目,得出每套D級房屋的應(yīng)納稅額,其他級別的房屋應(yīng)納稅額為D級房屋應(yīng)納稅額乘以相應(yīng)的系數(shù)(見表3)。

        表3 英國英格蘭地區(qū)住宅等級表[2]

        英國將房產(chǎn)價值劃分為不同等級再使用累進(jìn)稅率征稅的做法也不適用于我國。我國不同地區(qū)、同一地區(qū)不同類型的住宅價值相差很大,無法由中央按照房產(chǎn)價值制定統(tǒng)一的稅率表。我國住宅類型多樣,商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、房改房等產(chǎn)權(quán)規(guī)定各不相同,實(shí)際征稅時應(yīng)區(qū)別對待,如果再按照房產(chǎn)價值劃分等級,無疑會增加累進(jìn)稅率表設(shè)計(jì)的難度。

        2.3 韓國稅率模式

        韓國對住宅征收財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅,目的在于打壓高房價。財(cái)產(chǎn)稅以政府每年6月1日公示的房地產(chǎn)價格的60%為評估價值依據(jù),一般住宅及建筑物按照0.2%~0.5%的稅率征稅,別墅實(shí)行4%的高稅率[3]。綜合不動產(chǎn)稅為累進(jìn)稅率,住宅總評估價值扣減6億韓元為計(jì)稅依據(jù),稅率按照住宅的價值不同從0.5%~2%不等。此外,政府還規(guī)定擁有多套住宅且購買2年內(nèi)再出售的需繳納50%房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅,在2年后出售的繳納6%~35%的轉(zhuǎn)讓所得稅。

        與韓國不同,我國房地產(chǎn)稅的功能定位于籌集地方財(cái)政收入?!盃I改增”后地方主體稅種缺失,居民住房保有環(huán)節(jié)稅收主要用于增加地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)價格上漲是由多種因素造成的,不能簡單地通過財(cái)政政策解決。但是韓國施行的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是可以借鑒的。擁有多套房的“房叔”、“房姐”房貸負(fù)擔(dān)重,所以大多是短線炒房,如果限制出售時間,增加轉(zhuǎn)讓所得稅,這些人就不會盲目投機(jī),這有利于我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

        3 稅率決定權(quán)的國際比較

        表4 部分國家居民住房征稅稅率決定權(quán)選擇分類

        資料來源:根據(jù) 2016 年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)資料整理

        由表4可知,除了新加坡、韓國等國房地產(chǎn)稅稅率完全由中央政府制定外,大部分國家的地方政府都會參與財(cái)產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)。日本、馬來西亞、菲律賓等國中央政府決定保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的最高稅率限額,地方政府在該限額以下自行決定該地區(qū)的稅率。巴西、瑞士等國中央政府規(guī)定住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅稅率變動范圍,即規(guī)定上限和下限,地方政府根據(jù)自身情況選擇稅率。美國、英國、澳大利亞的房地產(chǎn)稅稅率完全由地方政府制定,通過房地產(chǎn)稅來平衡地方財(cái)政預(yù)算。

        4 經(jīng)驗(yàn)借鑒

        房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧納稅人和政府利益,征管要高效簡便,國外的房地產(chǎn)稅稅率模式給了我們一些經(jīng)驗(yàn)借鑒,具體如下:

        4.1 實(shí)行差別稅收

        我國可以從兩個方面借鑒部分國家住房保有環(huán)節(jié)差別稅收:一是進(jìn)一步提高別墅、高檔住房稅率,并對經(jīng)濟(jì)適用房、房改房實(shí)行稅收優(yōu)惠,充分發(fā)揮稅率設(shè)計(jì)“限高、擴(kuò)中、扶低”的作用。二是不管房屋是自住還是出租,也不管出租的住房具體用于什么,按照“受益原則”對房產(chǎn)所有人統(tǒng)一征稅[4]。此外,應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”的原則,對于閑置住房加征一定比例的“空置稅”,對多套房在二級市場上買賣加征房屋轉(zhuǎn)讓所得稅。

        4.2 稅權(quán)下放

        1994年分稅制改革以來,我國地方政府雖然有一些稅種,但無權(quán)確定稅率,也無權(quán)開征新稅種。隨著城鎮(zhèn)化水平的提高,居民對公共服務(wù)的需求越來越多,這給地方財(cái)政帶來了巨大的壓力。房地產(chǎn)稅屬于地方稅種,我國可以借鑒其他國家的做法——稅權(quán)下放,由中央政府制定房地產(chǎn)稅法,授權(quán)地方人大制定實(shí)施細(xì)則,地方政府因地制宜選擇稅率,制定征收辦法。

        4.3 采用幅度比例稅率

        筆者認(rèn)為我國適宜采用幅度比例稅率,原因有兩個:一是我國各地區(qū)公共支出結(jié)構(gòu)與層次不同,地方稅費(fèi)收入和轉(zhuǎn)移支付情況有很大區(qū)別,中央對地方發(fā)展實(shí)際情況掌握相對有限,所以可賦予地方政府稅率水平選擇一定的自主權(quán)。二是采用幅度稅率有利于各地區(qū)在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定時及時調(diào)整稅率,穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì),也方便了征收管理,既可保證地方政府財(cái)政收入,又避免了不合理稅負(fù)水平限制地區(qū)發(fā)展。筆者建議,在稅率設(shè)計(jì)時由中央政府規(guī)定一個幅度,地方政府根據(jù)本地情況選擇合適的稅率[5]。

        4.4 選用合適的稅率測算方法

        房地產(chǎn)稅稅率過高會增加納稅人的負(fù)擔(dān),稅率過低,地方稅收少,會挫減地方稅收征管的積極性。美國、加拿大等國在確定稅率時采用“以支定收”法,通過房產(chǎn)稅彌補(bǔ)財(cái)政收支缺口。根據(jù)我國國情,目前地方財(cái)政收支的缺口還難以依靠保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收入彌補(bǔ),所以不能根據(jù)財(cái)政缺口確定房地產(chǎn)稅稅負(fù)水平。選用什么樣的測算方法確定適宜的稅率水平是稅率設(shè)計(jì)面臨的挑戰(zhàn),仍需科學(xué)的論證。

        [1] 張 青.房地產(chǎn)稅稅率:比較與設(shè)計(jì)[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報,2011(3):71-78.

        [2] France Plimmer,W.J.McCluskey,Owen Connellan.Reform of UK local government domestic property taxes[J]. Property Management,1999, 17(4):56-60:

        [3] 田 青.房產(chǎn)稅國際比較及對我國的啟示[J].價格理論與實(shí)踐,2014(6):93-95.

        [4] 孫阿凡,楊遂全.差別稅收:我國住房房產(chǎn)稅困境突破之關(guān)鍵[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2015(5):87-93.

        [5] 胡洪曙.財(cái)產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2010(10):58-62+135.

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