包慧

一位90后上海女孩黃瀟瀟（化名）通過房地產(chǎn)買賣合同，構(gòu)設(shè)陷阱，最終以少量的定金“套牢”上海幾位房主上千萬(wàn)元的房產(chǎn)。記者通過梳理幾起與黃瀟瀟相關(guān)案件的判決書，還原了整個(gè)事情的脈絡(luò)。

2016年，黃瀟瀟在上海到處買房，從當(dāng)年的3月到年底，總共簽下了起碼4份以上的房地產(chǎn)買賣合同。她所買的房子，每一套價(jià)格都是幾百萬(wàn)元，同時(shí)她也支付了5萬(wàn)-10萬(wàn)元不等的定金。但在付了定金之后，她就開始玩“消失”，以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買賣合同時(shí)，黃瀟瀟就翻出了合同當(dāng)中的違約條款來索賠。

因?yàn)楹贤械摹安黄降葪l約”，黃瀟瀟相當(dāng)于用5萬(wàn)到10萬(wàn)元的定金，鎖定了賣家數(shù)百萬(wàn)元的房產(chǎn)未來600日內(nèi)的升值收益。

從2016年到2017年，上海大部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲超過50%，當(dāng)初黃瀟瀟簽訂合同的房產(chǎn)價(jià)值超過2000萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)暴漲了1000多萬(wàn)元。

定金變身為房屋“看漲期權(quán)”

在這些案例中，黃瀟瀟的關(guān)鍵武器就是藏有陷阱的購(gòu)房合同。

根據(jù)法院判決書寫明的，這些合同中的陷阱條款包括：

1.買家逾期超過600日不付款，賣家才可以解除合同；

2.買家違約不付錢，每天只需付萬(wàn)分之零點(diǎn)三的違約金；

3.賣家可以找別人接手來買這個(gè)房屋；

4.600日內(nèi)賣家如果把房子轉(zhuǎn)賣給其他人，則要賠償買家房?jī)r(jià)20%的違約金。

首先是買方有長(zhǎng)達(dá)600日的逾期期限，這么長(zhǎng)的期限會(huì)讓賣方很是被動(dòng)，極易陷入“收不到錢”或者“承擔(dān)高額違約金”的兩難境地。

其次是買方逾期后的違約金低至轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的每日萬(wàn)分之零點(diǎn)三，算下來月息也不過0.09%，違約成本極低。

記者根據(jù)公開的法院判決書的不完全統(tǒng)計(jì)，2016年在上海跟黃瀟瀟簽下“不平等條約”的就有4套房產(chǎn)，分別是長(zhǎng)寧區(qū)利西路一套200平米的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)620萬(wàn)元；普陀區(qū)常德路一套房產(chǎn)，面積不詳，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)858萬(wàn)元；閔行區(qū)莘松路一套房產(chǎn)，面積不詳，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)485萬(wàn)元；浦東新區(qū)某某村163平米，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)395萬(wàn)元。

這4套房子合計(jì)總價(jià)超過2358萬(wàn)元，房?jī)r(jià)上漲的收益可達(dá)1000多萬(wàn)元。按照合同的規(guī)定，這1000多萬(wàn)元的差價(jià)歸黃瀟瀟所有，而她付出的僅僅是合計(jì)不過30萬(wàn)元的定金和極低的違約金。

通過這套手法，黃瀟瀟僅需動(dòng)用30萬(wàn)元的成本，就已經(jīng)能夠獲利上千萬(wàn)元。即使是賣家們都選擇“違約”，黃瀟瀟也能獲得數(shù)百萬(wàn)元的違約金。

有的房東起訴到法院，一審法院根據(jù)單份的合同來看，判定雙方當(dāng)事人的購(gòu)房合同合法有效，駁回原房主的訴訟請(qǐng)求，判令原房主繼續(xù)履行雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，案件受理費(fèi)用也由原房主承擔(dān)。

因?yàn)楹贤械摹安黄降葪l約”，黃瀟瀟相當(dāng)于用5萬(wàn)到10萬(wàn)元的定金，鎖定了賣家數(shù)百萬(wàn)元的房產(chǎn)未來600日內(nèi)的升值收益。

而在這樣的案例多了后，受害房東抱團(tuán)集體去法院作證，法院審理認(rèn)為，黃瀟瀟并沒有付款能力，卻在短期內(nèi)與包括梁某、謝某等在內(nèi)的多名房屋出售人簽訂房屋買賣合同，在合同中均約定了付款期限為600天，顯然與購(gòu)房政策不符。由此可見，購(gòu)房不是黃瀟瀟的真正目的，她是通過支付小額錢款來謀取不正當(dāng)?shù)睦?。由此，黃瀟瀟才最終全部敗訴。

雖然律師認(rèn)為黃瀟瀟的行為涉嫌欺詐，但是對(duì)于受害房東來說卻是因禍得福，因?yàn)?016年到2017年上海房?jī)r(jià)漲幅驚人，他們的房子被這么一折騰和耽擱，反而身價(jià)暴增，他們并沒有實(shí)際的損失，反而獲益匪淺。因此，有的賣家二審和黃瀟瀟達(dá)成和解協(xié)議，撤銷雙方的合同，有的甚至還返還了黃瀟瀟的定金。

專家提醒：售房要注意合同條款

黃瀟瀟的房地產(chǎn)買賣合同就是一張典型的“美式期權(quán)”合約，也并非穩(wěn)賺不賠。

期權(quán)是一種合約，該合約賦予持有人在某一特定日期或該日之前的任何時(shí)間，以固定價(jià)格購(gòu)進(jìn)或售出一種資產(chǎn)的權(quán)利。如果該期權(quán)只能在到期日?qǐng)?zhí)行，則稱為歐式期權(quán)；如果該期權(quán)可以在到期日或到期日之前的任何時(shí)間執(zhí)行，則稱為美式期權(quán)。

黃瀟瀟支付的5萬(wàn)或10萬(wàn)元的定金，類似于買方向賣方支付的權(quán)利金，付了這個(gè)權(quán)利金之后，黃瀟瀟就可以以事先約定的價(jià)格，在合同規(guī)定的600天內(nèi)鎖定這套房子。

在600日的合約期限內(nèi)，假如房子的價(jià)格上漲超過定金和違約金，黃瀟瀟可以選擇行權(quán)買下這套房子，然后再把它轉(zhuǎn)賣給他人，賺取溢價(jià)。假如房子的價(jià)格下跌或者上漲低于定金和違約金，黃瀟瀟也可以選擇放棄行權(quán)，不買這套房子，她損失的只有定金和違約金。

但是，400萬(wàn)到800萬(wàn)元的房產(chǎn)看漲期權(quán)，權(quán)利金一般也不可能只有5萬(wàn)到10萬(wàn)元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否則，一套房子600天里隨便漲個(gè)超過1%，賣家就會(huì)虧錢。

但是在2016年上海房產(chǎn)一年暴漲達(dá)44%的背景下，能夠用如此便宜的權(quán)利金成交多筆看漲期權(quán)，一方面在于黃瀟瀟的精心設(shè)計(jì)，另一方面也是售房人忽視了對(duì)合同條款的審視。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，買賣房屋時(shí)，一定要注意到合同條款中關(guān)于逾期期限和違約金的金額是否合理，如果有不合理的地方，一定要及時(shí)和專業(yè)人士或者律師溝通修改。