李 瑩

（福州理工學(xué)院， 福建 福州 350000）

1 存在的問題

1.1 成績數(shù)據(jù)舊有化且不完整

影響城市土地質(zhì)量的因素有很多。除了橫林鎮(zhèn)和本努鎮(zhèn)的綜合評分外，其他城鎮(zhèn)只進行商業(yè)評分。在商業(yè)分類中，考慮了三個因素：商業(yè)繁榮程度、馬路可到達性、基本裝置質(zhì)量程度。馬路可到達性大致包含四個因素：道路寬度、機動車數(shù)量、非機動車數(shù)量和工作人員數(shù)量。其中，機動車數(shù)量、非機動車數(shù)量和工作人員數(shù)量的測量在高峰時段每天進行現(xiàn)場調(diào)查數(shù)據(jù)，道路寬度指標(biāo)大致從城市建筑部門獲取信息。在實際評估中，很多城鎮(zhèn)近年來經(jīng)歷了迅速的經(jīng)濟進步，道路得到了加寬和修改，產(chǎn)生了很大改變。有關(guān)部門在更新數(shù)據(jù)方面行動力不夠，檔案不夠新穎，某些檔案甚至還沒有被整改出來。除此以外,由于商業(yè)核心服務(wù)進步較快,城鎮(zhèn)核心和邊緣地區(qū)基本裝置不盡相同,對土地的水平有更大的影響,而目前的數(shù)據(jù)大部分以舊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)據(jù)為主,新地區(qū)的策劃面積數(shù)據(jù)遠遠不夠。

1.2 在評估數(shù)據(jù)中，城鎮(zhèn)的土地和財產(chǎn)交易形式單一

搜集的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)更新的地價數(shù)據(jù)大致包含：租賃房地產(chǎn)的樣本點、銷售的數(shù)據(jù)樣本點的住房、傳輸?shù)臄?shù)據(jù)樣本點的土地使用權(quán)(包括企業(yè)轉(zhuǎn)換)、土地征用樣本點的信息。但在實際工作中,大部分城鎮(zhèn)土地和房地產(chǎn)交換形式不多,引起房地產(chǎn)租賃原料占據(jù)很大比例,其他材料,如房屋買賣、變賣土地使用權(quán)和土地征用樣本數(shù)據(jù)不足,而且絕大多數(shù)的房地產(chǎn)租賃數(shù)據(jù)是商業(yè)運用的抽樣部分,基本上沒有什么樣本住宅作用。雖然可以使用房地產(chǎn)租金納入的信息，利用還原法來測評商業(yè)用地的大致價格,但因為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)租借目標(biāo)是個體經(jīng)濟,象征的東西比較單一,包裹面積不足,單位面積土地價格水準(zhǔn)大致比社會平均水平高出一大截,在測評的基礎(chǔ)上，商業(yè)土地的基本價格水平往往更高。

1.3 評價參數(shù)抽樣點分布不均勻，利用率低

因為歷史原因和經(jīng)濟進步，大部分城鎮(zhèn)規(guī)格不足，商業(yè)網(wǎng)點和公共裝置并不分散，尤其是商業(yè)網(wǎng)點的分布沿著一條主要的道路在農(nóng)業(yè)市場上，而農(nóng)業(yè)市場還沒有形成網(wǎng)絡(luò)，而且服務(wù)半徑也不足。因為出租人沒有想到住宅租賃抽樣點的土地價格，很多抽樣點計算土地價格是負的，土地價格差別很大。與此同時，隨著城市計劃的推進，大多數(shù)工業(yè)企業(yè)搬出了城鎮(zhèn)，在工業(yè)園區(qū)內(nèi)較為集中。除此以外,在調(diào)查的時候,一些受訪部門報告的數(shù)據(jù)有誤,數(shù)據(jù)扭曲得很嚴(yán)重,樣本租金和真實租金之間有很大的差距,這使得很多數(shù)量的采樣點的信息不能直接用作基準(zhǔn)地價測評。

1.4 影響土地價格的因素并不全面和客觀。

基準(zhǔn)地價大致顯示了城市土地的平均價格，也有對土地價格水平的正常原因和地域原因。抽樣點的土地價格應(yīng)整改為城市品位水平和平均進步水平，進而對基準(zhǔn)地價和城市平均地價進行測評。隨著時間的推移和社會經(jīng)濟的改變，各種因素對土地價格的影響程度將會產(chǎn)生巨大改變，特別是土地利用計劃因素和經(jīng)濟進步戰(zhàn)略因素等人為因素產(chǎn)生了較明顯的影響。對于具有鮮明特點的城鎮(zhèn)，土地價格水平只能依據(jù)傳統(tǒng)方法進行修訂，不能客觀地評估價格水平。在對基準(zhǔn)地價評估進行實地監(jiān)察的進程中，只有從技術(shù)規(guī)范的角度出發(fā)，才能考慮影響土地價格的因素，畢竟我們不熟悉當(dāng)?shù)氐那闆r。然而，實際情況與此完全不同。

2 幾點建議

2.1 使用集體所有土地的房地產(chǎn)租借數(shù)據(jù)，對住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價進行核算時，應(yīng)進行合理的改正，并使用成本接近法和市場比較法等諸多辦法

基準(zhǔn)地價測評大致以把國有土地當(dāng)做基本準(zhǔn)則。國有土地上的業(yè)主在出租房屋時，會把土地租金收入考慮在內(nèi)，而集體土地上的租金收入往往被忽略，以獲得更高的效益，城鎮(zhèn)的工業(yè)用地也是如此。因此,當(dāng)房地產(chǎn)出租集體土地所有制樣本用于計算住宅和工業(yè)用地的土地租金時,權(quán)利應(yīng)該被合理分配。

2.2 合同轉(zhuǎn)讓交易的樣本數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)修改

土地使用權(quán)出讓合同沒有引入足夠的競爭體系，由于詳細承辦人的主觀原因，使得土地價格預(yù)算和受讓人選擇的過程受到極大影響。所以，在修改交易方法后，應(yīng)使用合同轉(zhuǎn)讓方法的交易樣本進行基準(zhǔn)地價的計算。

2.3 對于樣本點分布不均勻或在最后階段缺乏抽樣點的地區(qū)，建議將典型的抽樣點調(diào)查和多種評估方案聯(lián)系起來

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)辦法具有很好的評判錯誤能力，對不好的信息和噪聲就要有良好的容納錯誤性。對于采樣點不足的地域，可以使用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建設(shè)基準(zhǔn)地價評估模型，并通過計算模型來使得土地價格問題得到解決。與此同時，利用克里格科舉可以使土地價格的空間計算得到實現(xiàn)，并對最終品位土地的土地價格進行合理的模擬。

2.4 不同類型的城鎮(zhèn)應(yīng)該以不同的方式進行評估

以某城區(qū)為例，城區(qū)所轄四個城鎮(zhèn)具有顯致的特性。第一，城鎮(zhèn)地區(qū)幾條商業(yè)街道的經(jīng)濟進步速度較快，建設(shè)物相對較好。然而，在商業(yè)街道的后面經(jīng)常是住宅樓，而且沒有過渡區(qū)。第二，郊區(qū)的新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)工司與城市核心的老工司共存，新建成的地域與尚未完工的舊建筑形成了明顯的對比。這種城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價測評可以在土地等級分割的基礎(chǔ)上進行。

有些城鎮(zhèn)有著整潔的街道、明顯的功能分區(qū)、完備的基本服務(wù)設(shè)施和巨大的獨立性。市場比較和收入減少的方法適用于城市中心區(qū)的商業(yè)和住宅用地。在周邊工業(yè)地區(qū)采用成本法和比較方法，其工藝過程不局限于傳統(tǒng)的預(yù)分類和再評價路線。

還有某些城鎮(zhèn)等級不高，主要集中在初級產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上。城鎮(zhèn)的發(fā)展水平差距不大，影響土地價格的因素主要是商業(yè)繁榮程度和道路可及性。這種城鎮(zhèn)只考慮商業(yè)服裝的繁榮程度和道路可及性來劃分土地等級，適合于降低土地水平，通過差別收入法對土地價格進行測評。

2.5 及時更新基準(zhǔn)地價

基準(zhǔn)地價的建設(shè)前提是以土地利用的現(xiàn)狀評價以及地區(qū)商業(yè)的特性和空間分布規(guī)律為根據(jù)的 ,進而進行城市整體規(guī)劃辦法和有關(guān)法規(guī)策略的土地開發(fā)和城市建筑。

3 基本土地價格評估的意義

城鎮(zhèn)企業(yè)和經(jīng)濟的快速進步對我國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了相對程度的影響。然而,與大城市相比,仍存在一些問題,如缺少橫向比較城市土地經(jīng)濟質(zhì)量和非標(biāo)準(zhǔn)的市場計劃,這使得城鎮(zhèn)的投資多，但資源利用率不足,造成很多的資本浪費和例如，仍然有一些土地資源處于荒蕪狀態(tài)。

為了推進城鎮(zhèn)的發(fā)展,必須評估基準(zhǔn)地價,這樣不僅可以節(jié)省很多資源,還可以城鎮(zhèn)的發(fā)展速度加快,對其未來的計劃打下堅實的基礎(chǔ),同時可以使城市土地資源的利用率達到最大,使得計算基準(zhǔn)地價的方法更加科學(xué)。因此，評價城鎮(zhèn)的基本地價是必要的，也是很有意義的。

4 結(jié)束語

總之，在基準(zhǔn)評估進程中，由于城鎮(zhèn)的地形分布不均衡，工作進程將會變得更加繁瑣。此外，在小鎮(zhèn)地價評估中,必須要依據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀進行客觀評估,而且評估人員要有一定的職業(yè)素質(zhì),力爭做出一個標(biāo)準(zhǔn)化評估結(jié)果，助力城鎮(zhèn)的順利發(fā)展，為將來的城鎮(zhèn)化發(fā)展打下基礎(chǔ)。

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[2]李國權(quán).城市地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展與研究[J].商品與質(zhì)量，2011年S7期

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