王靜 陳曉杰 王婧怡

【摘要】房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)快速增長不可或缺的力量。但這幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，住房價(jià)格更是居高不下。房地產(chǎn)市場不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而且也關(guān)系到我國百姓是否人有其屋的社會(huì)政治問題，而貨幣政策作為我國宏觀調(diào)控的重要組成部分，對(duì)我國商品房價(jià)格調(diào)控有著至關(guān)重要的調(diào)節(jié)作用。本文以武漢市商品住宅價(jià)格為例，將從貨幣政策角度分析對(duì)武漢市商品住宅價(jià)格的影響。

【關(guān)鍵詞】武漢 商品住宅 貨幣政策

1武漢房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.1武漢市房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀

1998年之前我國住宅實(shí)行福利化分配，在國家開始實(shí)行城鎮(zhèn)化住房分配貨幣化政策以來，房價(jià)就頻頻走高。從圖1看來，自從2000年來，房屋的需求量大幅上漲，2006年武漢住宅商品房平均銷售價(jià)3535.26元/平方米，到2016年武漢住宅商品房平均銷售價(jià)10123元/平方米，這十年里約漲幅186.34%，此時(shí)房屋售價(jià)已是只漲不跌的狀態(tài)，許多人紛紛加入“炒房”的行列，希望通過投資房地產(chǎn)大賺一筆。

1.2成交量走勢。在房屋銷售價(jià)格急速上漲的同時(shí)，武漢市的住房早已是供不應(yīng)求。在主城區(qū)方面，中心區(qū)房價(jià)上漲明顯，由于中心城區(qū)土地資源有限，可開發(fā)資源較少，固然物以稀為貴，中心城區(qū)的升值空間較大，市中心和邊緣區(qū)域的現(xiàn)房銷售量幾乎達(dá)到100%，而外圍區(qū)域銷售量則增長更快。在高質(zhì)量的樓盤還沒有完全竣工之前就早已已經(jīng)被人們一搶而空。2012年武漢市商品住宅成交127460套，2016年武漢市商品住宅成交287952套，五年間武漢商品住宅成交套數(shù)漲幅約125.92%，2012-2016年由于政策影響房價(jià)呈放緩趨勢逐步增長。

2武漢市房價(jià)波動(dòng)的原因分析

隨著經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展，住房供給模式的改變，大大提高了商品房的社會(huì)需要及土地資本，進(jìn)而引發(fā)商品房價(jià)格的快速上漲。另外隨著我國城市化建設(shè)的進(jìn)程，越來越多的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員及無土地的農(nóng)民，他們更愿意在城市安家落戶，這進(jìn)一步提高了商品房對(duì)于市場的需求，商品房價(jià)格便在短期內(nèi)發(fā)生了快速膨脹。此處將從供需、成本、政策影響三個(gè)方面分析武漢市商品房住宅價(jià)格波動(dòng)的原因。

2.1供需不平衡。武漢作為湖北省省會(huì)城市，雖歸屬二線城市，房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但近些年由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商品房社會(huì)需求量不斷增加。除了在武漢發(fā)展的年輕人在不斷增加外，還出現(xiàn)了新的需求客源。例如在近期調(diào)查中顯示，在一線城市打拼的湖北人開始將工作重心轉(zhuǎn)回武漢，這提高了市場對(duì)商品房的數(shù)量需求。另外，我國現(xiàn)在主要社會(huì)矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。不同的消費(fèi)人群對(duì)商品房檔次的需求也不同，如何平衡市場需求及不同檔次商品房建設(shè)數(shù)量，從而構(gòu)成合理的武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題也逐步明顯。面對(duì)短時(shí)間需求量的增加。房源供需不平衡成為武漢市房價(jià)波動(dòng)的原因之一。

2.2成本上升。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，城市用地量快速增加。以武漢市人口密度最大，最為繁華的江漢區(qū)為例，隨著各類服務(wù)業(yè)不斷建設(shè)，商品房價(jià)格在土地價(jià)格的增長中不斷攀升。此外，面對(duì)通貨膨脹的壓力，在建筑原材料方面，鋼筋、水泥、沙土、磚石的成本在不斷增加，參加工程建設(shè)人員的工資以及舊城拆除工作所產(chǎn)生的費(fèi)用也在快速膨脹。商品房成本與房價(jià)呈正相關(guān)。商品房建設(shè)成本也成為房價(jià)波動(dòng)的重要原因。

2.3政策影響。由于近幾年一二線城市的商品房價(jià)格逐年暴增。高昂的商品房價(jià)格已不是普通工薪家庭所能負(fù)擔(dān)?？焖倥蛎浀纳唐贩績r(jià)格已經(jīng)給我國包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定在內(nèi)的諸多方面都帶來了不同程度影響。我國自2011年后，先后出臺(tái)“國八條”“國六條”以及嚴(yán)格的限購令，這些新規(guī)在一定程度上抑制了商品房價(jià)格的激增，但抑制并不明顯。面對(duì)這種境況，武漢的“購房熱”依然居高不下，近年來武漢市政府先后出臺(tái)限貸令和限購令，今年更是加大了限購令的力度，2016年10月3日起，武漢首套房最低首付比例提高到25%；武漢籍居民購買二套房首付比例提高到50%，三套房不予貸款；外地人在武漢購房限貸款一套，二套房不予貸款，禁購第三套房。除了不斷在出臺(tái)各種政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)于商品房市場也在頻繁采取不同程度的資金調(diào)控，現(xiàn)已從供給側(cè)和需求側(cè)兩個(gè)方面，進(jìn)行一系列具有針對(duì)性的政策改革，以此維持我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3貨幣政策對(duì)武漢市房地產(chǎn)的調(diào)控現(xiàn)狀

3.1利率調(diào)整對(duì)房價(jià)的影響

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的融資渠道大多是通過銀行借貸。凱恩斯認(rèn)為，利率和資本邊際效率決定投資，投資與利率成反比，與資本邊際效益成正比。所以利率對(duì)住房價(jià)格的變化有直接的影響。對(duì)開發(fā)商來說，貸款利率上升，而不提高房價(jià)，就會(huì)使資金獲取的成本加大，從而導(dǎo)致土地成本的增加，資本邊際效率降低，而這些利息成本又不能直接轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格上，開發(fā)商獲取的利潤減少，進(jìn)而減少房地產(chǎn)供給。由此可見利率的上升可以使開發(fā)商削減投資，一定程度上抑制了人們過度投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象。從另一方面來講。若開發(fā)商不減少投資，那么就必然會(huì)將提高的利息轉(zhuǎn)移到房價(jià)上，使得房價(jià)上漲。

在全國房貸利率不斷收緊的大前提下，武漢政府對(duì)樓市的調(diào)控力度不斷增大，房價(jià)政策也一再收緊。在大半年的時(shí)間內(nèi)。武漢首套房貸利率從95折、98折、基準(zhǔn)利率再到現(xiàn)在的利率上浮10%的轉(zhuǎn)變，雖然房貸不是城市商業(yè)銀行和股份制銀行的主要收入。但這些銀行也不同程度的收緊了房貸。而由于房貸收緊，購房者成本增加，房地產(chǎn)開發(fā)商又想回款快，從而就出現(xiàn)了部分人推遲購房計(jì)劃，影響房地產(chǎn)市場的需求。由于政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和購房者的按揭貸款都被壓制。而武漢近年來房地產(chǎn)一直處于高漲狀態(tài)，房貸的提高不僅增加了購房門檻，也抑制了房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)性、投資性買房的現(xiàn)狀，從而可能導(dǎo)致房價(jià)的下降。

3.2信貸調(diào)整對(duì)房價(jià)的影響。在我國現(xiàn)階段，金融市場尚不發(fā)達(dá)，市場機(jī)制不健全，房地產(chǎn)的投資主要源于銀行貸款，武漢房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀也是一樣。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行貸款，那么就相當(dāng)于銀行直接持有房地產(chǎn)資產(chǎn)，而房地產(chǎn)建筑貸款是最容易受波動(dòng)的。因而加大了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，銀行會(huì)放寬貸款條件，加大貸款規(guī)模，從而使房地產(chǎn)和信貸周期緊密相連，若有一方出現(xiàn)問題，那么另一方也會(huì)受損。由于房價(jià)上漲，房地產(chǎn)抵押的市場價(jià)值也大幅度提高，此時(shí)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)下降，從而使銀行貸款不斷增加，房地產(chǎn)貸款大幅增加進(jìn)而加大了外部資金不斷涌人房地產(chǎn)市場，使得房價(jià)進(jìn)一步上漲。

4貨幣政策調(diào)控房價(jià)的對(duì)策建議

4.1因地制宜地采取具體有效的貨幣政策。由于武漢市內(nèi)江、湖較多，城區(qū)建設(shè)相對(duì)分散，發(fā)展水平也各不相同，我國政府雖然采取貨幣政策來調(diào)控全國范圍內(nèi)的商品房價(jià)格，但因政策調(diào)控存在滯后性，并不能根據(jù)市場變化及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。在選擇購房時(shí)，一些人出于求學(xué)及投資等多方面考慮，會(huì)優(yōu)先選擇如漢口區(qū)，武昌區(qū)等相對(duì)繁華的地段。幅度較小的貨幣政策并不能產(chǎn)生預(yù)期的影響。根據(jù)這些情況，政府應(yīng)該根據(jù)不同區(qū)域的住房需求和變化及時(shí)采取具體有效的貨幣政策。

4.2加強(qiáng)與財(cái)政政策的配合。貨幣政策作為我國宏觀調(diào)控的重要部分。是我國對(duì)商品房市場進(jìn)行調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)市場調(diào)節(jié)效果也十分顯著。我國通過頻繁的采取不同程度的資金調(diào)節(jié)，對(duì)市場流動(dòng)資金進(jìn)行調(diào)節(jié)，這就需要武漢市政府加強(qiáng)財(cái)政政策的配合。通過貨幣政策的變化，及時(shí)采取擴(kuò)張性財(cái)政政策或緊縮性財(cái)政政策，讓財(cái)政政策與貨幣政策協(xié)調(diào)運(yùn)作，為市場營造穩(wěn)定的交易氛圍。

4.3完善政策決策機(jī)制。我國房地產(chǎn)市場涉及廣泛。為了能及時(shí)準(zhǔn)確的監(jiān)控市場。各政府部門需要與其他部門合作。武漢市政府部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)建設(shè)部門、土地資源管理等有關(guān)部門，制定并及時(shí)出臺(tái)既符合國家要求，又能合理有效調(diào)節(jié)武漢市房價(jià)的相關(guān)貨幣政策，協(xié)調(diào)中央與地方的矛盾，杜絕政策雜亂重復(fù)。最大程度在較短時(shí)間內(nèi)，在變化合理的前提下，提高貨幣政策對(duì)武漢市住宅價(jià)格的影響程度。