趙吉文，李忠華

（1.中共安徽省宿州市埇橋區(qū)委黨校，安徽 宿州 234000；2.沈陽(yáng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110041）

土地是我國(guó)人民最主要的不動(dòng)產(chǎn)之一，也是大自然賦予的最好的禮物之一。對(duì)于房屋而言，無(wú)論是昂貴的建筑材料，還是優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，其價(jià)值都會(huì)隨著時(shí)間而不斷降低，而土地則不同，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展之下，土地資源的稀缺程度將會(huì)越來(lái)越高，其價(jià)格也會(huì)隨之提升。因此，征收房產(chǎn)稅能夠有效的調(diào)節(jié)土地資源的各種問(wèn)題。我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)稅的重視程度較高，有大量重要的研究成果，袁野（2013）提出了，想要對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行革新，需要通過(guò)全國(guó)人民代表大會(huì)投票，并以法律的形式產(chǎn)生，才能夠獲得全社會(huì)的普遍認(rèn)同。夏商末（2011）認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)、降低收入差距所起到的作用沒(méi)有理論上那么明顯，不應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)稅寄予過(guò)高的期望。劉成奎（2012）認(rèn)為發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)更加豐富，并且理念先進(jìn)，可以通過(guò)學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)的方式，解決我國(guó)房地產(chǎn)稅征收上存在的問(wèn)題。并且所獲得的經(jīng)驗(yàn)，要注重結(jié)合我國(guó)發(fā)展的實(shí)際情況，賦予地方政府部分立法權(quán)。本文的特色在于通過(guò)將個(gè)人所得稅與房地產(chǎn)稅進(jìn)行對(duì)照分析從而找出房地產(chǎn)稅管理與控稅的關(guān)鍵所在。首先從制度、風(fēng)險(xiǎn)與管理三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅進(jìn)行了詳實(shí)的比較；其次從化解房地產(chǎn)稅稅收風(fēng)險(xiǎn)，做好住房登記和房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，加強(qiáng)欠稅清繳違法懲處等方面歸納了房地產(chǎn)稅征管的要點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅的要素比較

（一）制度要素比較

論文通過(guò)將房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅進(jìn)行對(duì)比來(lái)討論征管方案的設(shè)計(jì)問(wèn)題。（下同）從某種程度上看房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅有許多相似之處，如都是由個(gè)人繳納的稅，稅源零散、納稅人眾多，繳納方式有代扣代繳和自行申報(bào)兩種，以及對(duì)納稅人自覺(jué)納稅意識(shí)依賴較強(qiáng)等。從表一反映的情況看，房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅在征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)、稅收優(yōu)惠方面存在著一些差異，這些差異導(dǎo)致兩種稅的稅收管理取向不同。如征稅對(duì)象上個(gè)人所得稅是“所得”，而房地產(chǎn)稅是“房產(chǎn)”。從控稅的角度看，“所得”的稅源存在形式是“信息”，直接體現(xiàn)納稅能力；“房產(chǎn)”的稅源形式是“實(shí)物”，間接的體現(xiàn)納稅能力[1]。結(jié)果是，如果征稅人不能清楚的知道納稅人的所得信息，而納稅人隱瞞不報(bào)，個(gè)人所得稅就會(huì)流失；而房地產(chǎn)稅的征稅標(biāo)的物房產(chǎn)是有實(shí)物形態(tài)的，只要實(shí)現(xiàn)稅務(wù)與房管部門聯(lián)網(wǎng)，摸清單位及個(gè)人房產(chǎn)的存量、增減量信息，稅源即清晰可控。因此，在稅源管控方面，房地產(chǎn)稅較比個(gè)人所得稅有一定的優(yōu)勢(shì)。但從形式上看，實(shí)物形態(tài)的房產(chǎn)與貨幣形態(tài)的稅金處于分離狀態(tài)，納稅人雖有房產(chǎn)，但作為稅本的房產(chǎn)是不能直接用于交稅的，交稅需納稅人另行支付貨幣，這樣就存在著如果納稅人“不愿交”或“無(wú)力交”，房地產(chǎn)稅就會(huì)陷入“征收難”的尷尬境地[2]。

表1 房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅制度要素比較

（二）風(fēng)險(xiǎn)要素比較

繼續(xù)上面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)個(gè)人所得稅的主要風(fēng)險(xiǎn)在于稅源管理，即在于征納雙方“信息不對(duì)稱”或“信息不完全”的情況產(chǎn)生的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，納稅人通過(guò)隱瞞其收入信息實(shí)現(xiàn)逃稅。管理的重點(diǎn)在于稅源監(jiān)控，需要通過(guò)支付單位與稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng)、個(gè)人收入實(shí)名制、減少現(xiàn)金支付等提高管控水平。房地產(chǎn)稅的主要風(fēng)險(xiǎn)在于征收，在稅源明確、房產(chǎn)信息清晰的前提下，稅制設(shè)計(jì)清楚，征管系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)按納稅人分戶計(jì)算出計(jì)稅依據(jù)、適用稅率，并計(jì)算出分戶納稅人的應(yīng)納房地產(chǎn)稅。（見表二）但如同園區(qū)的物業(yè)費(fèi)總會(huì)有一些人因?yàn)榉N種原因抵制或不交或拖欠一樣，房地產(chǎn)稅存在著部分納稅人欠稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，如果這樣的群體很大，即可能是稅收設(shè)計(jì)不合理、稅法宣傳不利、稅務(wù)管理弱化等原因所致。或需要及時(shí)調(diào)整稅制，或需要加強(qiáng)稅法宣傳，或需要改變征收方式，或需要提高稅收管理水平；如果這個(gè)群體較小，則可能是稅制或征收制度本身不存在問(wèn)題，而是稅法宣傳、稅款征收、違法懲罰的力度不足，需要進(jìn)行強(qiáng)化。

表2 房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)要素比較

而通常稅務(wù)機(jī)關(guān)使逃稅人、欠稅人就范的手段主要有行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，對(duì)不同的群體可選擇運(yùn)用不同的手段。對(duì)于在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位任職，國(guó)有企業(yè)任高管等房地產(chǎn)稅納稅人可偏重于使用行政手段；對(duì)于個(gè)體戶、企業(yè)家在稅法宣傳等手段無(wú)效的情況下，應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)與法律并用的手段強(qiáng)化房地產(chǎn)稅的征收管理工作。

（三）管理要素比較

如前所述，房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅有許多共同之處，但也有許多不同：首先，個(gè)人所得稅的標(biāo)的物是所得，而房地產(chǎn)稅的標(biāo)的物是房產(chǎn)，所得是無(wú)形的，房產(chǎn)是有形的，從稅源清晰性和可控程度上看，房地產(chǎn)稅優(yōu)于個(gè)人所得稅。其次，實(shí)踐證明，個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人所得征稅，凡征稅機(jī)關(guān)對(duì)扣繳人和納稅人可控的稅，如機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型企業(yè)的工資薪金所得稅等，則稅收不易流失；凡征稅機(jī)關(guān)對(duì)扣繳人和納稅人不可控的稅，如中小企業(yè)、個(gè)體戶的工資薪金個(gè)所得稅，財(cái)產(chǎn)所得個(gè)人所得稅等，則比較易于流失。而房地產(chǎn)稅如果是在納稅人取得房產(chǎn)時(shí)征收的稅，如對(duì)增量住房征收的房地產(chǎn)稅，則因?yàn)橛修k房證、過(guò)戶等約束納稅人，相對(duì)征收較為容易；如果是在持有期間征收，則因控稅手段缺失，如由于征稅人未能有效控制納稅人相應(yīng)的現(xiàn)金流，或征收機(jī)關(guān)沒(méi)有可約束納稅人手段，征稅會(huì)難度較大[4]。再次，在個(gè)人所得稅征稅時(shí)，不合法、不正當(dāng)?shù)乃貌粚儆谡鞫惙秶彝ㄟ^(guò)正常的稅收?qǐng)?zhí)法行為，這類所得通常不會(huì)被執(zhí)法機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)。而房地產(chǎn)稅因?yàn)槊宥愒吹姆椒ㄊ菍?shí)物普查，因房產(chǎn)屬于有形的不動(dòng)產(chǎn)，在稅源普查時(shí)，合法與不合法、正當(dāng)取得和不正當(dāng)取得的房產(chǎn)都不會(huì)被排除在調(diào)查之外，最終都會(huì)被統(tǒng)計(jì)出來(lái)，因稅務(wù)機(jī)關(guān)本身不具備打擊違法、犯罪和反腐的功能，這對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅無(wú)疑是很大的挑戰(zhàn)。所以應(yīng)銜接好稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、稅款征收、處罰執(zhí)行之間的“協(xié)調(diào)”與“銜接”的關(guān)系，準(zhǔn)確界定“合法”與“非法”，“應(yīng)稅”與“非稅”的界限。

同時(shí)，正如前文所述，房地產(chǎn)稅征收是關(guān)鍵，房地產(chǎn)稅屬于對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)征收的直接稅。從我國(guó)的稅收管理實(shí)踐上看，直接稅比間接稅征管難度大，對(duì)個(gè)人征收的直接稅比對(duì)單位征收的難度更大。所以應(yīng)在健全征收體制，完善征收制度，實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收方面下功夫。房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅一樣最重要的任務(wù)是稅收征管問(wèn)題。（見表三）一般認(rèn)為，逃稅率、欠稅率及納稅人對(duì)立情緒等與稅收法律的嚴(yán)密性、稅法公平性、納稅服務(wù)水平、稅收信息化程度、納稅便利程度、稅務(wù)稽查能力、征稅范圍、稅收征管能力、稅收處罰嚴(yán)厲程度等成反比；與稅率、納稅成本、稅收優(yōu)惠數(shù)量等成正比。所以，稅制和征管體系設(shè)計(jì)應(yīng)力爭(zhēng)使與逃稅率、欠稅率及納稅人對(duì)立情緒的互補(bǔ)性因素影響降低，如盡力提高稅收法律的嚴(yán)密性、稅法公平性、納稅服務(wù)水平、稅收信息化程度、納稅便利程度、稅務(wù)稽查能力、征稅范圍、稅收征管能力、稅收處罰嚴(yán)厲程度等；適度采用低稅率，降低納稅成本，減少稅收優(yōu)惠數(shù)量等。

表3 房地產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅管理要素比較

二、房產(chǎn)稅的稅收征管策略

（一）完善與房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收征管制度

1、構(gòu)建內(nèi)部監(jiān)督檢查制度。通過(guò)構(gòu)建完善的監(jiān)督檢查體系，一方面，能夠有效的提升房地產(chǎn)稅收征管水平，另一方面，還能夠起到規(guī)范房產(chǎn)稅執(zhí)法工作的作用，降低了收稅腐敗問(wèn)題和錯(cuò)誤執(zhí)法問(wèn)題發(fā)生的可能性。除此之外，還要對(duì)稅務(wù)執(zhí)法進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，檢查稅務(wù)執(zhí)法過(guò)程中是否存在不規(guī)范等問(wèn)題，并及時(shí)的將檢查結(jié)果公示，對(duì)于稅務(wù)執(zhí)法能力優(yōu)秀的要加以表彰，而執(zhí)法不當(dāng)?shù)膭t要及時(shí)的進(jìn)行批評(píng)，從而提升稅務(wù)執(zhí)法能力。

2、注重開展風(fēng)險(xiǎn)分析。稅務(wù)部門要對(duì)納稅情況進(jìn)行定期的檢查，對(duì)于一些不按照規(guī)定流程進(jìn)行納稅，或有逃稅傾向的人，要及時(shí)的進(jìn)行提醒或警告。如果稅務(wù)部門掌握了納稅人逃稅的政局，還可以采取相關(guān)的管理辦法，責(zé)令其立即繳費(fèi)。

3、進(jìn)行納稅評(píng)估。納稅評(píng)估具有流程簡(jiǎn)單、成本低等特點(diǎn)，能夠有效的解決稅收風(fēng)險(xiǎn)。因此，要進(jìn)行納稅評(píng)估建設(shè)，在原有納稅評(píng)估的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，進(jìn)行不優(yōu)化和完善。同時(shí)，要加強(qiáng)信息庫(kù)的建設(shè)，將稅務(wù)信息進(jìn)行儲(chǔ)存，并通過(guò)評(píng)估人員對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，從而達(dá)到納稅評(píng)估的目的。

4、重視稅務(wù)稽查。稅務(wù)稽查能夠有效的檢查逃稅案件，并起到相應(yīng)的震懾作用，促使納稅人自發(fā)的守法，對(duì)于降低稅收風(fēng)險(xiǎn)具有重要的作用。稅務(wù)稽查具體應(yīng)做好以下幾方面工作：一是定期進(jìn)行納稅檢查，檢查納稅人或企業(yè)是否存在偷稅漏稅的行為，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行警告，發(fā)揮出稅務(wù)稽查的威懾作用。二是保證稅務(wù)稽查的準(zhǔn)確性，既要降低逃稅漏查的可能性，又要最大限度的減少誤查的可能性。三是對(duì)逃稅行為進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰，從而體現(xiàn)出稅務(wù)稽查的震懾作用。

（二）房地產(chǎn)稅的征收和估值工作，注意進(jìn)行統(tǒng)籌的安排和協(xié)調(diào)

政府稅務(wù)部門要建立專門的土地評(píng)估部門，對(duì)房地產(chǎn)的土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)的土地價(jià)值影響因素較多，一方面，需要采用遙感技術(shù)等土地監(jiān)測(cè)技術(shù)，另一方面，還需要與多個(gè)著呢功夫部門相結(jié)合，才能夠更好的進(jìn)行房地產(chǎn)土地估值工作。除此之外，土地價(jià)值評(píng)估還需要結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，例如在美國(guó)政府中，針對(duì)房地產(chǎn)稅源建立了完善的信息管理制度，并且每一戶的信息完備，定期更新，通過(guò)分戶信息卡片可以了解到每一家的土地情況，這也就使得美國(guó)的稅源管理能力較強(qiáng)。因此，我國(guó)也要進(jìn)行相應(yīng)的革新，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，要建立完善的信息管理制度，保證轄區(qū)范圍內(nèi)每家每戶都進(jìn)行了信息登記。其次，房地產(chǎn)估值結(jié)果要對(duì)全社會(huì)公開，體現(xiàn)出我國(guó)政府工作的透明性。最后，房產(chǎn)稅改革涉及的內(nèi)容較多，要保證與其他改革和部門進(jìn)行銜接。

（三）積極地進(jìn)行房地產(chǎn)稅的宣傳工作，長(zhǎng)期欠稅的要依法懲治

房地產(chǎn)稅與水電費(fèi)等有所不同。用戶水電費(fèi)長(zhǎng)期不補(bǔ)交，水電企業(yè)可以通過(guò)斷水、斷電等方式迫使用戶補(bǔ)交費(fèi)用，而房地產(chǎn)稅在本質(zhì)上，政府部門并沒(méi)有直接給納稅人提供服務(wù)，因此無(wú)法利用這種形式進(jìn)行強(qiáng)制要求。許多納稅人認(rèn)為自己不納稅也能夠享受到國(guó)家和政府的整體性服務(wù)，這也就導(dǎo)致了許多人逃稅的問(wèn)題。因此，想要解決這種問(wèn)題，需要通過(guò)執(zhí)法部門利用多種手段，如扣除納稅人存款、稅收警告等方式，迫使納稅人補(bǔ)交稅款。

而對(duì)于一些利用多種手段逃稅或拒不納稅的，需要聯(lián)合公安部門或司法部門，通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)法的方式進(jìn)行征稅，一方面，能夠有力的減少偷稅、漏稅、逃稅等問(wèn)題，另一方面，還能夠起到稅務(wù)震懾的作用，提升政府的公信力，從根源上減少逃稅行為的產(chǎn)生。除此之外，還要建立完善的稅務(wù)服務(wù)體系，定期的向納稅人進(jìn)稅務(wù)情況進(jìn)行匯報(bào)和統(tǒng)治，并加強(qiáng)稅務(wù)宣傳，提升人民群眾對(duì)于房地產(chǎn)稅重要意義的認(rèn)知水平，從而讓人民群眾自發(fā)的進(jìn)行繳稅。

（四）整合房地產(chǎn)稅的征管資源，實(shí)現(xiàn)各個(gè)組成部分之間有機(jī)合作

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅有完善的財(cái)產(chǎn)登記、房產(chǎn)信息共享、房產(chǎn)評(píng)估、稅收征管等制度作為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅均由納稅人自行計(jì)算稅款，自行計(jì)算減免稅，代扣或自行申報(bào)。在美國(guó)、加拿大等國(guó)土面積較大的國(guó)家房地產(chǎn)稅由地方政府征收，評(píng)估部門向地方政府或議會(huì)提交納稅人應(yīng)稅清單，由地方政府或議會(huì)任命征收官負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅核定，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。美國(guó)多數(shù)州的房地產(chǎn)稅由核稅官按照市、鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一要求，按時(shí)將區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值核定完畢，結(jié)合本區(qū)域房地產(chǎn)總價(jià)值與預(yù)算支出數(shù)確定房地產(chǎn)稅的稅率，報(bào)州或縣市政府批準(zhǔn)后由稅務(wù)部門實(shí)施。而象日本、新加坡等國(guó)土面積較小的國(guó)家房地產(chǎn)稅由中央政府征收。幾乎所有國(guó)家都對(duì)公益用途用房、自住用房以及對(duì)老弱病殘人群用房等規(guī)定了房地產(chǎn)稅優(yōu)惠[8]。借鑒國(guó)外作法，設(shè)計(jì)的我國(guó)房地產(chǎn)稅納稅申報(bào)與征管體系應(yīng)包括:實(shí)行自主申報(bào)與代收代繳、代扣代繳相結(jié)合的方式，單位房產(chǎn)出租、出借的，應(yīng)由單位代扣代繳、代收代繳；有物業(yè)管理的社區(qū)房，由物業(yè)公司或管理部門代扣代繳、代收代繳；納稅人新增的房產(chǎn)由房管部門代扣代繳、代收代繳；其他的房產(chǎn)則由稅務(wù)機(jī)關(guān)上門征收或納稅人自主申報(bào)。

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