胡建軍

綠城樂居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司 浙江 杭州 310012

正文：

引言：安置房建設(shè)是保障各項拆遷項目順利進(jìn)行的基礎(chǔ)所在，在促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)與發(fā)展、人民群眾生活質(zhì)量改善等方面發(fā)揮至關(guān)重要的作用。但由于拆遷安置房項目具有工期緊迫、工程量大、工程質(zhì)量要求高、工程管理復(fù)雜等特征，為政府管理增添了難度?；诖?，代建制得以提出并推行，使政府從微觀管理中得到解放，有利于項目成本、質(zhì)量、進(jìn)度等的科學(xué)管控。對此，有必要加強代建制及其在城市拆遷安置房項目中推行的研究，以更好指導(dǎo)實踐。

1 對“代建制”的基本認(rèn)識

城市拆遷安置房項目代建制是安置房建設(shè)過程中應(yīng)用較為廣泛的建設(shè)模式，主要是指：政府在完成土地規(guī)劃與整理后，通過招標(biāo)等方式選擇專業(yè)的項目管理單位作為項目建設(shè)時期的法人，負(fù)責(zé)項目建設(shè)開發(fā)與管控，并在項目建設(shè)完成后交給使用單位，收取一定管理費用。在城市拆遷安置房項目建設(shè)過程中，建設(shè)資金主要來自于授權(quán)代建單位融資、財政撥款等，由財政部門、市宅辦構(gòu)建安置房管理賬戶進(jìn)行安置房建設(shè)資金專項管理。授權(quán)代建單位負(fù)責(zé)項目建設(shè)開發(fā)全過程管控，包括規(guī)劃立項、建筑審批、造價管控、項目施工、項目監(jiān)理等。代建制的實施，能夠有效促進(jìn)政府在城市拆遷安置房項目中投資、建設(shè)、管控與使用職責(zé)的有效分離，并基于相關(guān)法律法規(guī)、市場要求與機(jī)制，實現(xiàn)對項目投資的有效控制，降低項目成本，提升項目管理水平與投資效益。

2 代建制在城市拆遷安置房項目中的有效推行

2.1 認(rèn)知安置房項目代建制特點，掌握代建制應(yīng)用問題

目前，在城市拆遷安置房項目組織開展過程中，代建制以其較為明顯的優(yōu)勢得到廣泛應(yīng)用。例如，杭州市大江東河莊農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房項目應(yīng)用代建制進(jìn)行了如下操作：（1）由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門進(jìn)行安置房項目的計劃立項手續(xù)辦理與整地拆遷，明確建設(shè)項目質(zhì)量要求、工期要求、代建單位管理費標(biāo)準(zhǔn)等。并依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)，評選資質(zhì)高的代建商負(fù)責(zé)項目建設(shè)。（2）代建商與政府部門簽訂合同，基于合同明確雙方職責(zé)，代建商負(fù)責(zé)安置房項目的建筑設(shè)計、建筑施工、施工管理、竣工驗收、建筑保修等工作。在項目管理過程中政府依據(jù)“能放則放”原則確定代建方項目管理權(quán)限，代建商負(fù)責(zé)承擔(dān)項目施工過程違規(guī)或失職操作所引發(fā)的各種后果，政府部門主要負(fù)責(zé)代建上監(jiān)督與輔助代建商進(jìn)行實體項目監(jiān)督。（3）完善相關(guān)管理制度，通過“項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”、“資金使用與管理制度”、“項目招投標(biāo)制度”、“工程項目變更管理規(guī)定”等，提升代建項目管理規(guī)范性、有序性。（4）明確規(guī)定項目投資、質(zhì)量、安全與進(jìn)度管控要求，設(shè)定項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并對其進(jìn)行量化處理。（5）由基本費率與浮動費率構(gòu)成代建費用，使其與績效掛鉤，以提升代建單位工作積極性、主動性。

在對已交付入住農(nóng)轉(zhuǎn)非居民進(jìn)行安置房滿意度調(diào)查中了解到，居民對代建制應(yīng)用下小區(qū)滿意度要高于非代建制，尤其是在項目品質(zhì)與物業(yè)管理方面，滿意度較高。與此同時，代建企業(yè)社會認(rèn)可度得到提升，形成品牌效應(yīng)，有利于代建制的進(jìn)一步推廣。例如：綠城樂居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司已經(jīng)成為浙江省乃至全國最大的政府代建企業(yè)。但由于各政府、各區(qū)域?qū)嶋H情況不同，在實施代建制過程中仍存在操作性問題。例如，隨著拆遷安置房項目投資的不斷增大項目代建管理費日漸減少，代建商利潤減少。對此，規(guī)模大、要求高的安置房項目無法吸引專業(yè)水平高的房地產(chǎn)企業(yè)加入項目代建。與此同時，代建管理費協(xié)商方法的應(yīng)用，使實際操作與現(xiàn)行規(guī)定產(chǎn)生差距，不利于代建制在城市拆遷安置房項目中的有效推廣。此外，在招投標(biāo)過程中，代建商資質(zhì)評審存在不足，企業(yè)在低價中標(biāo)后，出現(xiàn)工期拖延、項目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、工程變更頻繁等問題。

2.2 實施多元化措施，處理代建制應(yīng)用與推廣問題

在明確認(rèn)知城市拆遷安置房項目代建制應(yīng)用優(yōu)勢與特點的基礎(chǔ)上，針對現(xiàn)階段存在的問題，需從多角度出發(fā)，采取行之有效的措施進(jìn)行處理，以提升代建制應(yīng)用的規(guī)范性、科學(xué)性，加強項目管理力度。

首先，立足城市實際發(fā)展情況，基于試點工作取得的經(jīng)驗與效果，進(jìn)行代建管理費科學(xué)設(shè)置。例如，在全過程項目代建中，可在招標(biāo)總工程造價中進(jìn)行代建管理費包干，將代建管理費確定權(quán)交于代建單位，規(guī)定代建管理費最高不應(yīng)超過項目總投資的百分之三；在階段項目代建中，可以建設(shè)安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用為基數(shù)，在保證代建管理費最高不超過項目總投資的百分之三的前提下，確定代建管理費。以降低代建管理費過低或過高對代建制推行的不利影響。

其次，完善招投標(biāo)管理機(jī)制，提升代建商資質(zhì)評審質(zhì)量。在此過程中，可根據(jù)城市拆遷安置房項目代建制應(yīng)用特色，構(gòu)建投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)綜合評審體系，對投標(biāo)企業(yè)及其投標(biāo)文件進(jìn)行綜合評估。例如，在評估投標(biāo)文件時，可從技術(shù)、資信、經(jīng)濟(jì)三個方面入手，根據(jù)其總分高低選擇代建商。當(dāng)綜合得分相同時，以“經(jīng)濟(jì)”為第一標(biāo)準(zhǔn)，即報價低者中標(biāo)。與此同時，為進(jìn)一步保證所選代建商能夠滿足項目建設(shè)需求，可根據(jù)拆遷安置房項目建設(shè)品質(zhì)、質(zhì)量要求，適當(dāng)提高代建商準(zhǔn)入門檻，如代建商需具備二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且注冊資本不低于1億元。避免低資質(zhì)企業(yè)中標(biāo)對項目投資成本、質(zhì)量、施工安全、施工工期等的影響。

最后，構(gòu)建科學(xué)完善的風(fēng)險管控機(jī)制。在明確認(rèn)知與掌握代建制應(yīng)用優(yōu)勢的同時，也應(yīng)對其應(yīng)用風(fēng)險存在全面了解。并在此基礎(chǔ)上，能夠通過構(gòu)建完善的風(fēng)險管理機(jī)制進(jìn)行代建制推行風(fēng)險的科學(xué)管控。例如，通過實施目標(biāo)責(zé)任制、風(fēng)險索賠制、全過程動態(tài)管控制等方法，進(jìn)行城市拆遷安置房項目代建風(fēng)險的有效管理。

結(jié)論：代建制在城市拆遷安置房項目中的有效推行對保證拆遷安置房項目的順利組織與開展，實現(xiàn)對項目建設(shè)質(zhì)量、成本、進(jìn)程等的協(xié)調(diào)發(fā)展存在積極影響。對此，在認(rèn)知其推行重要性的基礎(chǔ)上，應(yīng)立足實踐，完善代建制度應(yīng)用制度，實現(xiàn)城市拆遷安置房項目體制機(jī)制創(chuàng)新，以降低代建制應(yīng)用問題的產(chǎn)生，促進(jìn)其作用充分發(fā)揮。