文/王立偉

你或許很難想象得到，許多著名企業(yè)在重慶總部的落腳地，不是我們所熟知的任何一個(gè)總部經(jīng)濟(jì)園，而是重慶西站。

眾所周知，車(chē)站碼頭嘈雜混亂，盡管人流量大，但商業(yè)轉(zhuǎn)化率低，很難承載高端商業(yè)或高端住宅，更不要說(shuō)對(duì)周邊環(huán)境有著苛刻要求的總部經(jīng)濟(jì)。

那么問(wèn)題來(lái)了，吸引眾多知名大企業(yè)的總部紛紛落戶(hù)，作為重慶西站的投資建設(shè)方，重慶市西站投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重慶西投）到底放了什么“大招”？

公益項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的兩大難題

話(huà)還要從頭說(shuō)起。

2010年，重慶市政府通過(guò)了《重慶西站設(shè)計(jì)方案》，將重慶西站定位為重慶對(duì)外的又一主要門(mén)戶(hù)樞紐以及綜合鐵路車(chē)站。

2013年，重慶西投成立，同年，西站鐵路綜合交通樞紐正式啟動(dòng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和征地拆遷。

依托國(guó)家“八縱八橫”高鐵主通道，建設(shè)西部最大綜合交通樞紐項(xiàng)目，助推重慶內(nèi)陸開(kāi)放高地建設(shè)，重慶西投承擔(dān)了重大歷史使命，也面臨現(xiàn)實(shí)的巨大挑戰(zhàn)——資金缺口高達(dá)67億元。

重慶西投的母公司是重慶地產(chǎn)集團(tuán)，后者作為政府投融資平臺(tái)，主要任務(wù)是收儲(chǔ)土地，投資重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，待土地增值后再出讓土地，從而彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。但這一次的重慶西站項(xiàng)目，情況卻有些不同——它是西南最大的鐵路綜合樞紐，也是一個(gè)純粹的公益項(xiàng)目，似乎很難找到投資回報(bào)的途徑。

這是機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中面臨的共性難題：大量的投資額，全部由當(dāng)?shù)刎?cái)政負(fù)擔(dān)，會(huì)捉襟見(jiàn)肘；政府平臺(tái)公司建設(shè)，則沒(méi)有利潤(rùn)回報(bào)。

重慶西投當(dāng)時(shí)面臨建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的雙重難題，從建設(shè)上講，沒(méi)有盈利途徑，就不可能在資本市場(chǎng)拿到錢(qián)，巨大的資金缺口就成為一道無(wú)法破解的難題，將拖延整個(gè)西站項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

從運(yùn)營(yíng)上講，類(lèi)似項(xiàng)目每年都還需要花錢(qián)來(lái)維護(hù)，缺乏收入，卻需要源源不斷的支出，資金缺口會(huì)越來(lái)越大。據(jù)了解，重慶市某大型體育場(chǎng)館，每年承接的體育賽事收入減去日常維護(hù)支出，還需要財(cái)政倒貼數(shù)千萬(wàn)元。類(lèi)似的情況在全國(guó)體育場(chǎng)館中比比皆是。

另一方面，一座高鐵車(chē)站該如何助推當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展？也是不得不考慮的問(wèn)題。例如，在九龍坡石橋鋪、二郎至臨近西站的華巖一線(xiàn)，在近20年以來(lái)的城市化進(jìn)程中自發(fā)成市，集聚著數(shù)十個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的各類(lèi)企業(yè)，業(yè)態(tài)較為凌亂，市場(chǎng)主體“小散弱”。這樣一個(gè)大片區(qū)，能不能借助西站建設(shè)的契機(jī)，整體提檔升級(jí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

破解難題的關(guān)鍵在于市場(chǎng)化手段

公益性項(xiàng)目突破困局的出路在哪兒？重慶西投開(kāi)始了正反兩方面案例的比對(duì)。研究發(fā)現(xiàn)，廣東和江蘇為承接全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)專(zhuān)門(mén)修建的場(chǎng)館，冷冷清清的，財(cái)政貼錢(qián)養(yǎng)護(hù)。但上海在體育館旁邊配備了四星級(jí)賓館以及多個(gè)商場(chǎng)和其他商業(yè)設(shè)施，每年有上億元的盈利。

上海東方明珠更是一個(gè)成功的典型案例。1991年，上海市準(zhǔn)備投資建設(shè)一座發(fā)射電視信號(hào)的電視塔。此前修建的北京電視塔和天津電視塔，投資額分別在3億元左右。但上海市硬是拿出了9億元，高標(biāo)準(zhǔn)修建了一座兼具旅游觀光和發(fā)射電視信號(hào)的塔，此后每年收入幾億元，并成功上市。

深圳一家國(guó)有企業(yè)以自身持有的部分土地、上市公司股份等資產(chǎn)為抵押，與商業(yè)銀行簽訂貸款合同，籌集項(xiàng)目的建設(shè)資金，銀行按照商業(yè)貸款審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。由于該公司資本規(guī)模較大，資產(chǎn)質(zhì)量好，有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入，銀行經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，認(rèn)為該企業(yè)完全能夠承擔(dān)有關(guān)市政項(xiàng)目的建設(shè)資金，因而授予相應(yīng)的貸款額度。貸款雙方僅涉及到企業(yè)和銀行，政府不提供擔(dān)?；蜻€款承諾，也不簽訂項(xiàng)目回購(gòu)協(xié)議。對(duì)于企業(yè)承擔(dān)的市政工程建設(shè)成本，政府則以土地出讓、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行相應(yīng)的資源配置，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利，從而進(jìn)行補(bǔ)償。

事實(shí)上，通過(guò)市場(chǎng)化的方式來(lái)搞公益性項(xiàng)目建設(shè)，既有助于城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升，改善當(dāng)?shù)孛癖姷母＠剑€能在不增加地方財(cái)政負(fù)擔(dān)的前提下促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這已經(jīng)成為發(fā)達(dá)地區(qū)改革創(chuàng)新的一種普遍做法。

國(guó)家發(fā)改委投資研究所體制政策室主任吳亞平認(rèn)為，政府融資平臺(tái)公司應(yīng)重點(diǎn)投資于地方有一定經(jīng)營(yíng)性收入的準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的謀劃和前期研究論證工作，健全投資項(xiàng)目的投資回報(bào)機(jī)制，充分挖掘項(xiàng)目潛在的商業(yè)價(jià)值，完善相關(guān)價(jià)格/收費(fèi)機(jī)制，提高項(xiàng)目自身信用，為“項(xiàng)目融資”奠定基礎(chǔ)條件。

由交通樞紐站向高鐵新城華麗轉(zhuǎn)身

用市場(chǎng)化手段做公益項(xiàng)目，本質(zhì)上是滿(mǎn)足公益需求的同時(shí)，尋找更多的價(jià)值接口，簡(jiǎn)言之，有多個(gè)渠道的經(jīng)營(yíng)性收入。但具體到一座高鐵車(chē)站，該怎么做呢？再具體到重慶西站，又該有怎樣的策略？

紙上得來(lái)終覺(jué)淺，重慶西站一班人開(kāi)始走出去，在實(shí)地調(diào)研中找答案。他們發(fā)現(xiàn)，巨大的廣場(chǎng)幾乎是國(guó)內(nèi)所有火車(chē)站的標(biāo)配，但仔細(xì)觀察，廣場(chǎng)上其實(shí)都沒(méi)有多少旅客，人流稀疏。而在10多年前尤其是春運(yùn)季節(jié)，車(chē)站廣場(chǎng)上人山人海，有人甚至要背著鋪蓋卷在廣場(chǎng)上排隊(duì)幾天才能買(mǎi)上火車(chē)票。

原來(lái)，隨著鐵路網(wǎng)上購(gòu)票系統(tǒng)的開(kāi)通，旅客其實(shí)并不需要現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)買(mǎi)票。而隨著城市“零換乘”交通的完善，四面八方的旅客可直接抵達(dá)入站口，出站后，也可以從地下通道直接疏散。地面上的巨大廣場(chǎng)，它占據(jù)著寸土寸金的城市土地，在鐵路站場(chǎng)與城市之間形成一個(gè)巨大的隔離，似乎成為了多余的擺設(shè)。同時(shí)，光禿禿的廣場(chǎng)上通常沒(méi)有酒店、餐飲等業(yè)態(tài)，中轉(zhuǎn)的旅客要拖著行李箱穿過(guò)廣場(chǎng)走上好幾百米去消費(fèi)，非常不便。

事實(shí)上，日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，火車(chē)站與普通的大樓無(wú)異，樓前沒(méi)有大廣場(chǎng)，旅客樓上樓下進(jìn)出換乘，通達(dá)效率卻更高。

這是一個(gè)富有創(chuàng)見(jiàn)性的發(fā)現(xiàn)，把車(chē)站廣場(chǎng)變小，可節(jié)約大量土地，土地，是所有價(jià)值接口的載體。不過(guò)，按照級(jí)差地租原理，遠(yuǎn)離城市核心商圈的車(chē)站，很難聚集高端業(yè)態(tài)，土地增值空間不大，按照重慶西投當(dāng)時(shí)的測(cè)算，它并不足以彌補(bǔ)重慶西站巨大的資金缺口。

重慶組團(tuán)式而非平原城市“攤大餅”的發(fā)展模式，給了重慶西投重要啟示——為什么不能以自己為中心，自建一個(gè)功能完備的新城區(qū)呢？國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)都表明，通過(guò)城市化，不僅能最大限度提升土地價(jià)值，還能通過(guò)自成體系的城市生態(tài)，產(chǎn)生數(shù)以萬(wàn)計(jì)的各類(lèi)業(yè)態(tài)，它們，正是源源不斷創(chuàng)造財(cái)富的價(jià)值接口。

從交通樞紐站到一個(gè)新的城區(qū)，重慶西站，由此將實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位上的華麗轉(zhuǎn)身。此后，高鐵新城、高鐵經(jīng)濟(jì)帶、高鐵商圈等嶄新表述，陸續(xù)呈現(xiàn)在公眾面前。

以高規(guī)格的規(guī)劃建設(shè)匯聚高端業(yè)態(tài)

一個(gè)新城區(qū)，到底該如何建？

首先得在人流最集中的地方建商圈。高鐵車(chē)站每年4000多萬(wàn)客流量，留住消費(fèi)是關(guān)鍵。而消費(fèi)，得有商場(chǎng)、酒店、餐飲等設(shè)施。

重慶西投對(duì)規(guī)劃進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，地面上此前的18萬(wàn)平方米商業(yè)，增加至28萬(wàn)平方米。地下也預(yù)留了相對(duì)應(yīng)的商業(yè)面積。車(chē)庫(kù)，也在此前基礎(chǔ)上增加6萬(wàn)平方米。

一座新城，還得有產(chǎn)業(yè)。重慶西站定位的調(diào)整，為九龍坡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)?！敝貞c西站片區(qū)向西可承接川渝合作，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。九龍坡石橋鋪、二郎至華巖一線(xiàn)30平方公里土地，被劃定為高鐵臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來(lái)將打造成為全市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心和新興產(chǎn)業(yè)集聚地，而以蘇寧為首的企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，只是第一期的示范工程?！本琵埰聟^(qū)區(qū)長(zhǎng)劉小強(qiáng)說(shuō)，重慶西站在發(fā)展定位上從一座交通樞紐躍升為一個(gè)城市新區(qū)，為周邊地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)會(huì)。

和九龍坡一樣，沙坪壩區(qū)也試圖從公益項(xiàng)目市場(chǎng)化中尋找到自己的價(jià)值接口。該區(qū)提出了更有針對(duì)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)概念——高鐵經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。“我們的主要思路是‘站城一體化’，即將作為交通節(jié)點(diǎn)的車(chē)站空間與區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)合為一體，通過(guò)車(chē)站空間和城區(qū)空間的融合，構(gòu)建全新的城市空間?！鄙称簤挝髡竟芪瘯?huì)主任周德華表示。

一座高規(guī)格的新城，除了高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，還需要優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和完備的生活配套。為此，重慶西站周邊的中梁山、九盤(pán)子瀑布、天池水庫(kù)、華巖湖、華巖溫泉等自然風(fēng)景資源，以及華巖寺、魔幻山等國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，都制定了更加嚴(yán)苛的保護(hù)辦法。生活配套方面，“高鐵新城”片區(qū)現(xiàn)有西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院之外，沙坪壩還還規(guī)劃了全新的“健康城”項(xiàng)目。

“做好做活公益項(xiàng)目，市場(chǎng)化手段被證明是最有效率的方法之一，但要采用怎樣的市場(chǎng)化手段，關(guān)鍵要看價(jià)值接口，要看盈利的空間，”重慶西投負(fù)責(zé)人認(rèn)為，通過(guò)產(chǎn)城融合高規(guī)格建設(shè)一座新城，會(huì)創(chuàng)造難以估量的盈利機(jī)會(huì)，每一個(gè)機(jī)會(huì)，都是一個(gè)價(jià)值接口。

重慶西投在重慶西站建設(shè)中的大膽探索，還在一定程度上對(duì)我市一些在建公益項(xiàng)目給出了啟示。例如，南岸茶園的一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為，位于茶園的重慶東站項(xiàng)目，如果采用傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，周邊商業(yè)地產(chǎn)以及土地的價(jià)值可能會(huì)長(zhǎng)時(shí)間不溫不火。如果像重慶西站一樣通過(guò)“城市化”創(chuàng)造更多財(cái)富機(jī)會(huì)，整個(gè)茶園片區(qū)就有望實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值大提升。