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        中國房地產(chǎn)這十年

        2018-03-25 06:55:32趙建勛
        記者觀察 2018年11期

        趙建勛

        今年的國慶節(jié)對(duì)開發(fā)商來說,有點(diǎn)糟心。

        不但傳統(tǒng)的“金九銀十”泡了湯,杭州、上海、廈門、廣州等地的不少購房人,還因?yàn)椤皠傎I的房子瞬間割肉”,紛紛拉起了條幅,圍堵售樓處,高喊退房。

        10月4日,江西上饒碧桂園的多個(gè)樓盤突然降價(jià),從每平米1萬元猛跌至每平米7000元,有業(yè)主按揭還沒辦下來就虧了二三十萬,已經(jīng)買房的人則集體“爆倉”。

        憤怒的購房人,蜂擁著沖撞售樓處大門,往里面扔雞蛋,并與保安發(fā)生肢體沖突。

        這一幕對(duì)開發(fā)商而言,并不陌生。早在十年前,杭州萬科的業(yè)主,就因?yàn)殚_發(fā)商主動(dòng)降價(jià),砸毀了售樓處。

        01被打破的不跌神話

        歷史的輪回,有時(shí)候讓人不得不驚嘆。

        在2008年,萬科售樓處被砸之前,內(nèi)地樓市剛經(jīng)歷了一場近十年的大牛市。

        亞洲金融危機(jī)后,為了提振經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)被列入刺激內(nèi)需的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨后取消的福利分房制度,更是點(diǎn)燃了人們被抑制了幾十年的購房欲望。

        數(shù)據(jù)顯示,從1998年到2007年,國內(nèi)樓市均價(jià)從2000元/平米出頭,一路上漲到近4000元/平米。

        同一時(shí)期,美國也經(jīng)歷了一場樓市大繁榮。

        但這一切都在2008年的次貸危機(jī)中畫上一個(gè)句號(hào)。那場風(fēng)暴席卷全球,中國也未能幸免,不但出口猛跌,大批企業(yè)倒閉,國內(nèi)樓市也跌入谷底,成交量遭遇腰斬。

        危機(jī)發(fā)生后的半年內(nèi),北京房價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)13.6%,廣州60%以上的樓盤降價(jià),房屋交易量萎縮近3成,土地頻頻流拍。

        深圳房價(jià)更是暴跌,從每平米1.6萬元跌至每平米1.1萬元。有樓盤甚至從最高價(jià)每平米2萬元墜落,最后以每平米9000元甩賣;還有樓盤開出每平米不到5000元的起價(jià),創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳市的最低紀(jì)錄。

        一個(gè)被維系了十年之久的房價(jià)不跌神話,從此被打破。降價(jià)、甩賣、跳樓、救市……大量利空消息撲面而來。

        02 2008年:地產(chǎn)商的夢(mèng)魘

        盡管日本樓市大崩盤的殷鑒不遠(yuǎn),但長達(dá)十年的大牛市,還是讓很多人(包括開發(fā)商)誤信了“房價(jià)不跌”的神話,以致于神話破滅的那一刻,很多人措手不及。

        對(duì)開發(fā)商而言,危機(jī)之后的資金鏈緊張,是最為痛苦,也最棘手的一件事。

        前不久,寒冬中的萬科喊出了“活下去”的口號(hào)。這并不是萬科第一次喊空,早在2007年底,王石就拋出過“拐點(diǎn)論”,稱房價(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)來臨。

        當(dāng)時(shí),潘石屹的判斷是,萬科的資金鏈有點(diǎn)問題,要通過降價(jià)來加快回籠資金。

        這個(gè)判斷后來變成了現(xiàn)實(shí)。2008年,萬科率先在全國降價(jià)15%至30%,當(dāng)年就創(chuàng)下479億元的銷售紀(jì)錄,并一舉坐上中國房地產(chǎn)行業(yè)的“龍椅”。

        但萬科也因?yàn)榻祪r(jià),遭到全行業(yè)的口誅筆伐,與政府的關(guān)系也一度趨于緊張。

        作為房地產(chǎn)行業(yè)的先驅(qū),世茂地產(chǎn)在許榮茂帶領(lǐng)下,一度做到了全國十強(qiáng)。但在2008年的金融危機(jī)中,也未能幸免,資金鏈一度出現(xiàn)險(xiǎn)情。

        壓力之下,世茂地產(chǎn)不得已做出大刀闊斧的改革,先是一輪管理層大換血,之后是管理上的各種變革,更加注重成本控制,以及現(xiàn)金流和質(zhì)量的考核。

        即便如此,也未能完全扭轉(zhuǎn)世茂地產(chǎn)的頹勢(shì),其在國內(nèi)市場上也愈發(fā)低調(diào)。

        綠城曾是房企中的品質(zhì)典范,同時(shí)也以“不斷融資、不斷拿地”的激進(jìn)風(fēng)格聞名業(yè)內(nèi)。

        從2006年到2008年,短短兩年時(shí)間,其土地儲(chǔ)備就從800多萬平方米猛增至2520萬平方米。高增長的背后,是綠城高達(dá)140%的杠桿率。然而,2008年的危機(jī)打亂了綠城的節(jié)奏,高企的負(fù)債迫使其不得不賣地求生。

        當(dāng)年4月,綠城緊急出售了杭州和上海的兩個(gè)地塊,僅上海地塊就損失1.5億元。而這兩個(gè)地塊是一年前剛剛高價(jià)拿下的。

        為了設(shè)立“綠城1號(hào)”房地產(chǎn)投資基金,緩解資金壓力,綠城還與信托公司簽下條件苛刻的協(xié)議,不僅要將杭州、無錫兩個(gè)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)作為抵押,還要將無錫公司近一半權(quán)益出售給對(duì)方。

        綠城的這次“生死債劫”,在當(dāng)時(shí)震驚了整個(gè)地產(chǎn)界。事后,公司創(chuàng)始人宋衛(wèi)平也不得不承認(rèn),之前做得不夠穩(wěn)健,高速度、高負(fù)債的發(fā)展模式是一種錯(cuò)誤。

        但綠城還不是最驚險(xiǎn)的。在那場危機(jī)中,恒大老板許家印才是最鬧心的。

        2006年,許老板為了吃下更多土地,從美林、德銀融資10億美元,并計(jì)劃到香港上市。但2008年金融危機(jī)爆發(fā)后,恒大的IPO計(jì)劃不得不擱淺。

        當(dāng)時(shí)的恒大,有37個(gè)項(xiàng)目待開工,資金缺口達(dá)120個(gè)億,許家印面臨要把恒大拱手讓給海外投行的境地。

        危急時(shí)刻,許老板不得不跑到香港,陪著新世界發(fā)展創(chuàng)辦人鄭裕彤、華置主席劉鑾雄等香港地產(chǎn)大佬玩了三個(gè)月?lián)淇耍谜\意換來了對(duì)方的注資。

        與此同時(shí),恒大還在國慶節(jié)期間,降價(jià)“甩賣”全國18個(gè)精品樓盤,迅速回籠資金自救。最終,恒大挺過了2008年的寒冬,避免了“被收購”的命運(yùn)。

        03 救命的“四萬億”

        就在地產(chǎn)商們水深火熱的時(shí)候,政府推出了“四萬億”救市計(jì)劃。

        這四萬億的初衷,當(dāng)然不是房地產(chǎn),而是用投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),振興鋼鐵、汽車、船舶、石化等十個(gè)重要的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),避免經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)斷崖式下滑。

        但這個(gè)大膽的計(jì)劃,還是極大地提振了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

        各地政府為了維護(hù)樓市穩(wěn)定,防止樓價(jià)過度下跌,相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)救市政策,使得更多熱錢涌向了樓市。

        在這些熱錢的推動(dòng)下,2009年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)空前的繁榮,并一路高歌到今天。

        從2008年到2017年,短短十年間,國內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.53萬億猛增至11萬億,累計(jì)總投資高達(dá)74萬億元。僅2017年的投資額就相當(dāng)于加拿大當(dāng)年的GDP總額。大規(guī)模的投資,催生了一大批房地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

        2009年,萬科銷售額突破600億元,一年后突破1000億,成為領(lǐng)跑者。同樣是2009年,恒大在港交所成功上市,從一年前的尷尬中華麗轉(zhuǎn)身,并在接下來的2010年,將土地儲(chǔ)備量增加至9600萬平方米,足足比2008年翻了一番。

        之后的恒大,更是一路狂奔,最終在2016年超越萬科,成為行業(yè)新的領(lǐng)軍者,而且是銷售額、資產(chǎn)規(guī)模和營收上的全面超越。

        從泥潭里爬起來的綠城,同樣享受了2009年的高增長。但或許是爬起來得太容易,沒有長教訓(xùn),綠城再次沿襲“高杠桿、高負(fù)債”的模式,在土地市場上開始新一輪的“大躍進(jìn)”。

        僅2009年一年,綠城就投入455億元買地,凈資產(chǎn)負(fù)債率也沖到163%的歷史高位。

        這一年,綠城以531億元的銷售額,奪得榜眼位置。意氣風(fēng)發(fā)的宋衛(wèi)平再出豪言壯語:3年破千億,銷售超萬科。

        但這一豪言壯語,很快就淪為笑談。

        2011年,面對(duì)洶涌的房價(jià)漲勢(shì),國家出臺(tái)了限貸、限購政策,房地產(chǎn)行業(yè)陷入了低迷。綠城再次因?yàn)榇笠?guī)模舉債,陷入債務(wù)漩渦,甚至不得不向員工融資。

        三年后,一直想做個(gè)“贏錢賭徒”的宋衛(wèi)平,不得不將綠城賣給了孫宏斌。據(jù)他身邊的人講,那兩年的調(diào)控把老宋折騰累了,房地產(chǎn)遠(yuǎn)比過去難做,這讓他心灰意冷。

        04 樓市向左還是向在?

        2008年后的十年,中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段沸騰歲月,其勢(shì)頭比前十年有過之而無不及,而這種繁榮在給中國經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí),也埋下了隱患。

        十年前,中國經(jīng)濟(jì)尚處在高增長階段,人口紅利和成本優(yōu)勢(shì)還在,民營經(jīng)濟(jì)也還具有相當(dāng)?shù)幕盍透偁幜Α?/p>

        十年后,經(jīng)濟(jì)增速已明顯放緩,人口紅利正在快速消失,高企的房價(jià)不斷侵蝕著實(shí)業(yè)的利潤,同時(shí)也讓普通家庭背上沉重的包袱。而中央也意識(shí)到高房價(jià)帶來的不利影響,政策基調(diào)逐漸轉(zhuǎn)向“住房不是用來炒的”。

        從2016年3月開始,各種房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的密集程度前所未有,被認(rèn)為是史上最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控。

        盡管在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下,貨幣政策正在出現(xiàn)松動(dòng)。但像十年前那樣出臺(tái)四萬億政策的極度寬松環(huán)境已很難再現(xiàn)。

        不久前,央行在一年之內(nèi)第四次降準(zhǔn),為小微企業(yè)和民營企業(yè)釋放更多流動(dòng)性,但市場信心卻顯得比較低迷,金融市場以“股匯雙殺”的方式來迎接這一政策利好。

        這意味著,后續(xù)可能會(huì)有更寬松的刺激政策出臺(tái),甚至不排除樓市適度松綁的可能。

        即便如此,仍將有一大批中小房企會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷裂、預(yù)售制逐步取消等原因而倒下,并再次出現(xiàn)一輪拋售潮。

        對(duì)很多剛需購房者來說,這也許是一個(gè)人手的機(jī)會(huì),而不少蠢蠢欲動(dòng)的投資者,可能正在等待2008年那樣的抄底機(jī)會(huì)。

        但需要注意的是,與十年前相比,房價(jià)下跌的概率和風(fēng)險(xiǎn)更大。

        一方面,之前支撐高房價(jià)的人口紅利、城市化等因素,作用正在弱化;另一方面,地方政府賣地和盲目舉債的發(fā)展模式也難以長久。而當(dāng)政府用“行政之手”再也無法推高房價(jià),也許就是房地產(chǎn)稅出臺(tái)之時(shí)。

        過去二十年,凡是預(yù)測(cè)房價(jià)下跌的人,幾乎都失算了。而任志強(qiáng)的預(yù)言卻一一應(yīng)驗(yàn),以致很多人堅(jiān)信他提出的房價(jià)“大漲小跌”規(guī)律。

        在任志強(qiáng)看來,未來房價(jià)的趨勢(shì)仍然向上,主要依據(jù)是城市化進(jìn)程不會(huì)被打破,即使達(dá)到發(fā)達(dá)國家70%~80%的城市化率,“大漲小跌”規(guī)律也不會(huì)被打破。

        那么,此次房價(jià)下跌是將持續(xù)擴(kuò)散開去并深化,最終成為改變中國房價(jià)多年強(qiáng)勢(shì)猛漲的分水嶺,還是中國的樓市真的很特殊,只漲不跌?無人可以給出肯定的答案。

        但有一點(diǎn)是肯定的,世上沒有只漲不跌的商品和市場,而今天和十年前相比,樓市的供需,尤其是民眾的購買力已經(jīng)有了巨大的變化,而這個(gè)變化是偏向不再支持房價(jià)持續(xù)上漲的。人類歷史也早已證明,在巨大的債務(wù)壓力面前,任何資產(chǎn)都無法避免貶值的結(jié)局。

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