仲倩萍 王 旭 劉長鑫

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

隨著可持續(xù)發(fā)展理念的逐步推廣，綠色建筑成為建筑行業(yè)未來發(fā)展的一大趨勢。在政府的工作文件中也明確提出了綠色建筑的推廣要求以及綠色建材的使用比例。綠色建筑具有極高的環(huán)境效益，據(jù)估算，裝配式綠色建筑相比現(xiàn)澆建筑，可以大幅減少能源的消耗、材料損耗，以及污染的排放量，建筑節(jié)能達(dá)到50%以上。在當(dāng)前情形下，為了更好的推廣綠色建筑的建設(shè)，需要構(gòu)建合理的綠色建筑經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系，為綠色建筑的投資與開發(fā)提供決策依據(jù)。

1 現(xiàn)有綠色建筑評價(jià)體系的含義及不足

1.1 全壽命周期成本評價(jià)體系及其應(yīng)用

綠色建筑的理念是指在建筑壽命周期內(nèi)高效利用建筑材料、節(jié)約使用能源、充分利用自然資源，并盡可能減少污染和對周圍生態(tài)的影響，提供健康、宜居的空間[1]。既要求在建造期間選擇環(huán)保材料、有效利用材料、綠色施工，同時(shí)也要求在運(yùn)營使用過程中，通過一系列科技手段實(shí)現(xiàn)節(jié)能、健康。從建筑行業(yè)建造周期、使用周期長這一角度來講，其經(jīng)濟(jì)效益的評估應(yīng)該貫穿前期準(zhǔn)備、建造、使用、處置等全過程。出于這一要求，全壽命周期的評價(jià)體系得到了廣泛的應(yīng)用，該評價(jià)體系是建立在社會和建筑業(yè)的基礎(chǔ)上的，為綠色建筑的推廣和發(fā)展提供了有利的理論支撐。

1.2 全壽命周期成本評價(jià)體系運(yùn)作原理

目前較普遍采用的全壽命周期成本評價(jià)體系為：

增量成本=準(zhǔn)備階段增加成本+實(shí)施階段增加成本+運(yùn)營階段增加成本。

增量收益=節(jié)約能源+節(jié)約材料+節(jié)約土地+維護(hù)成本的減少。

其中實(shí)施階段增加成本包括節(jié)約能耗的技術(shù)成本、節(jié)約土地的技術(shù)成本、綠色材料成本、節(jié)約以及循環(huán)利用材料的技術(shù)成本、室內(nèi)環(huán)境措施以及其他相關(guān)技術(shù)成本。通過調(diào)查、統(tǒng)計(jì)對各個(gè)節(jié)能、以及消耗指標(biāo)進(jìn)行分別計(jì)算，通過匯總得出最終結(jié)論?？梢钥闯觯F(xiàn)階段的全壽命周期成本的研究相對成熟，其強(qiáng)調(diào)的核心在于全面并合理的計(jì)算綠色建筑的增量成本和增量收益，在計(jì)算時(shí)需考慮資金的時(shí)間價(jià)值，最終利用投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)判斷綠色建筑方案的可行性[2]。

1.3 全壽命周期成本評價(jià)體系缺陷

全壽命周期下的評估體系雖能證明綠色建筑全壽命周期的收益，但綠色建筑產(chǎn)生的效益往往是社會共享的，開發(fā)商很難據(jù)此判斷綠色建筑的開發(fā)利潤。建筑由于其自身屬性的特殊性，在其整個(gè)生命周期內(nèi)有多方共同參與，而綠色建筑全壽命周期成本無法給出針對某一群體的合理經(jīng)濟(jì)評價(jià)。即增加的成本負(fù)擔(dān)者與增加收益獲得者并不對等，如開發(fā)商需要投入大量資金，但取得的效益卻是社會共享的。從這一角度，雖然全壽命周期成本評價(jià)具有較高的社會意義，但難以幫助開發(fā)商做出決策，在實(shí)際的應(yīng)用中存在不足。此外，其過分強(qiáng)調(diào)計(jì)算節(jié)約能源價(jià)值，卻忽視了對于消費(fèi)者而言，其關(guān)注重點(diǎn)并非是每個(gè)月節(jié)約的電費(fèi)、水費(fèi)，而是建筑的宜居性。故而對于購房者，采用經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)并不能很好的迎合其真實(shí)需求。

隨著科技的發(fā)展和綠色建筑理念的進(jìn)一步完善，綠色建筑已經(jīng)擺脫了“高成本”這一標(biāo)簽。過去在計(jì)算綠色建筑增量成本時(shí)往往著重強(qiáng)調(diào)材料成本的上升以及相關(guān)高端技術(shù)的成本。然而綠色并不意味著高消費(fèi)，要想讓綠色建筑普及，必須降低其建設(shè)成本，使其“平民化”。例如通過因地制宜的設(shè)計(jì)方案以及合理的管理手段；選用經(jīng)濟(jì)的環(huán)保材料建筑，減少運(yùn)輸費(fèi)用和現(xiàn)場損耗；合理利用環(huán)境優(yōu)勢選擇相應(yīng)的空調(diào)、采光、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，減少高昂技術(shù)成本；通過一系列措施盡可能減少建造的成本。從以上分析可以看出，在評價(jià)綠色建筑增量成本時(shí)應(yīng)該結(jié)合科技的應(yīng)用以及當(dāng)?shù)氐臓顩r，進(jìn)行合理的計(jì)算[3]。

2 綠色建筑開發(fā)過程中的增量成本和增量收益

為了向開發(fā)者提供更合理的決策依據(jù)，需要從開發(fā)商角度出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的過程與步驟、商業(yè)用房與居住用房在后期運(yùn)營過程中的區(qū)別，以及開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建新的綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)體系。通過這一評價(jià)體系的完善，增強(qiáng)投資者的投資信心，促進(jìn)綠色建筑在我國的大范圍推廣。

2.1 綠色建筑開發(fā)過程中的關(guān)注重點(diǎn)

通過上述分析不難看出，綠色建筑對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要求較高，其后期成本和效益的計(jì)算也與設(shè)計(jì)密不可分。故而對于前期勘察、設(shè)計(jì)階段、可行性研究等準(zhǔn)備工作需要增加投入。在施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的安全健康和環(huán)境保護(hù)培訓(xùn)工作，對施工企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和檢查。而在租售與資產(chǎn)管理階段，計(jì)算綠色建筑的銷售和運(yùn)營成本時(shí)需要考慮以下幾點(diǎn)：1)營銷費(fèi)用：綠色建筑由于良好的舒適性、和諧的環(huán)境，往往成為營銷過程中的賣點(diǎn)，這就一定程度上降低了營銷的費(fèi)用。2)財(cái)政補(bǔ)貼：各地紛紛出臺對于綠色建筑的補(bǔ)貼政策，這部分補(bǔ)貼應(yīng)計(jì)入增量收益。3)房屋價(jià)格：據(jù)統(tǒng)計(jì)綠色建筑的市場價(jià)格往往比普通建筑高5%～15%，即綠色建筑本身的市場價(jià)格更高。4)運(yùn)營成本：運(yùn)營成本需要按照使用途徑進(jìn)行分類討論：對于出售的房地產(chǎn)，其后期能源、物業(yè)管理費(fèi)用由用戶承擔(dān)；而對于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，則需要考慮經(jīng)營過程中的增量效益，參考收益法的原理給出計(jì)算公式。

2.2 開發(fā)利潤計(jì)算體系

對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營程序分為投資機(jī)會選擇與決策分析、前期準(zhǔn)備工作、建設(shè)階段、租售與資產(chǎn)管理階段。通過分析在這一周期中的效益增量和成本增量，構(gòu)建開發(fā)角度的經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系。

1)對于直接出售的房地產(chǎn)，依據(jù)成本法進(jìn)行計(jì)算：

開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價(jià)格-土地取得-土地開發(fā)-建筑物建造-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。

2)對于出租、經(jīng)營的房地產(chǎn)，依據(jù)收益法計(jì)算：

凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛收入-空置損失-運(yùn)營費(fèi)用。

開發(fā)利潤=凈收益-土地取得-土地開發(fā)-建筑物建造-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。

2.3 開發(fā)過程中涉及到的增量成本與增量效益

對于出售的房地產(chǎn)，開發(fā)商的增量成本有土地開發(fā)費(fèi)用增加、建筑物建造費(fèi)用增加、管理費(fèi)用增加、投資利息增加，增量效益則包含房地產(chǎn)價(jià)格的上升、相關(guān)政府補(bǔ)貼、減少的銷售費(fèi)用。對于以其他方式經(jīng)營的房地產(chǎn)，開發(fā)商的增量成本不變，增量效益還應(yīng)包含空置損失的降低以及運(yùn)營費(fèi)用的減少，前者是由于綠色建筑市場需求量大導(dǎo)致，后者則是由于綠色建筑中節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用。

2.4 案例分析

某工程設(shè)計(jì)范圍總建筑面積為51 212.6 m2，總戶數(shù)為592戶，按綠色建筑一星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。其前期設(shè)計(jì)階段增加費(fèi)用為108萬元，實(shí)施過程中的外圍維護(hù)技術(shù)措施、中水回收利用系統(tǒng)、節(jié)能空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、綠色材料費(fèi)用等共計(jì)6 500萬元，則投資者的增量成本為6 608萬元。在后期投資者提高的房價(jià)為15%，按每平方米房價(jià)9 910元計(jì)算，房價(jià)增加收入為7 612.75萬元。當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每平方米20元，共102萬元。據(jù)估計(jì)，后期銷售減少的費(fèi)用為278萬元，則投資者的增量收益為7 992.75萬元，由于上述價(jià)格均是折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，可經(jīng)計(jì)算得出：開發(fā)商增加的利潤為1 384.75萬元，該開發(fā)方案可行。

3 綠色建筑開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)衡量

3.1 綠色建筑的風(fēng)險(xiǎn)增加

綠色建筑在政策上受到國家的扶持、消費(fèi)者的青睞，主要增加的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)施和經(jīng)營階段，在實(shí)施階段由于其所需要的技術(shù)難度大，建材、技術(shù)使用費(fèi)用高，故而工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)會相應(yīng)增加。同時(shí)由于綠色建筑多采用智能化，很多技術(shù)仍處于初步階段，因此物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)也會有所增加。

3.2 綠色建筑開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

對于開發(fā)商而言，盡可能降低綠色建筑的成本，通過因地制宜和因時(shí)制宜選擇合適的設(shè)計(jì)方案、節(jié)能環(huán)保途徑、加強(qiáng)對設(shè)計(jì)方案合理性的把控是重中之重。比如合理選擇環(huán)保建材、采用成本和運(yùn)行費(fèi)用較低的變風(fēng)量的空調(diào)系統(tǒng)，合理利用自然風(fēng)、采光等。此外在項(xiàng)目建設(shè)期間還應(yīng)該通過有利的監(jiān)控手段對綠色建筑的建造進(jìn)行環(huán)保和質(zhì)量控制。

4 結(jié)語

綠色建筑的未來將逐步走向“裝配化、地域化、智能化、健康化”，這也對綠色建筑的設(shè)計(jì)提出越來越高的要求，開發(fā)商應(yīng)通過可靠的經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系，合理的選擇綠色建筑設(shè)計(jì)方案、采取多項(xiàng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在獲得自身利益的同時(shí)為社會和住戶帶來更高的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。

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