王 瑋

煙臺光大房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 山東 煙臺 264000

正文：

1 相關(guān)房地產(chǎn)的估價數(shù)據(jù)

房產(chǎn)估值問題不能只單純的考慮到市場價格的變化問題，而是一個復(fù)雜的資產(chǎn)評估計算問題，對房地產(chǎn)進行估價，首先就需要建立一個準確的估值模型，對房地產(chǎn)市場的價格數(shù)據(jù)準確的進行獲取，然后對房地產(chǎn)本身的屬性進行分析，包括地段、戶型、配套其他公共服務(wù)資源等各方面的屬性都是估值體系的一部分。而通過新技術(shù)的應(yīng)用可以在網(wǎng)絡(luò)渠道快速的獲取到多樣化的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的抓取更為全面和快捷，這將有利于進一步提高房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)的準確性和效率。

2 市場法估價方法存在的主要問題

對于市場法而言，其實它主要是選取一定數(shù)量的發(fā)生過相關(guān)交易并且與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后采取一系列科學合理有效的措施和方法在一定程度范圍內(nèi)讓它們與具體的估價對象進行詳細的比較，然后對具體的成交價格進行適當?shù)奶幚砗徒鉀Q，最后在一定程度范圍內(nèi)求取估價對象價值的一種方法。在我國目前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟條件下，如果我們利用市場法對其進行估價時，在該過程中主要存在以下相關(guān)的問題：

2.1 難以準確的選取恰當?shù)目杀葘嵗?/h3>

對于市場法估價而言，我們[錯別字]在具體的工作過程中，非常重要的一步就是選取可比實例，如果我們沒有選擇比較恰當合理可靠的可比實例，那么我們在對房地產(chǎn)進行估價的過程中所得到的結(jié)果又無法體現(xiàn)其最真實的價值。隨著我國經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展與進步，以及相關(guān)科學技術(shù)水平的不斷提高，人民的生活水平在一定程度范圍內(nèi)也得到了大幅度的提升，所以最終導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展與進步，所以在現(xiàn)實生活中我們能夠選擇的交易實例非常多，但是我們在對可比實例進行選擇的過程中并沒有一個客觀完善合理的標準，而在該過程中主要利用估價人員的主觀判斷作為依據(jù)，估價人員的專業(yè)性會在一定程度范圍內(nèi)對最終的結(jié)果產(chǎn)生非常嚴重的影響，最終有可能會導(dǎo)致其評估價格在一定程度范圍內(nèi)偏離市場價格。但是有些估價人員直接從相關(guān)的網(wǎng)站上選取可比實例，他們所選取的可比實例的價格并不是房地產(chǎn)真正的成交價格，這在一定程度范圍內(nèi)會進一步對估價結(jié)果的準確性、合理性和可靠性產(chǎn)生最直接的影響。

2.2 因素修正不夠科學客觀

房地產(chǎn)在具體交易的過程中其成交價格在一般情況下通常非常巨大，我們在具體對其進行估價的過程中如果加相應(yīng)的價格稍作修正，那么就可能會使我們對其的估價與市場價格在一定程度范圍內(nèi)相差很大。目前市場法中的因素修正主要是相關(guān)的估價人員憑借自己的相關(guān)理論知識和實踐經(jīng)驗對其系數(shù)進行調(diào)整確定，這在一定程度范圍內(nèi)并沒有相關(guān)的法律法規(guī)和標準對其進行支撐，由于其主觀性太強，存在著太多的不確定性。因此，不同的估價師根據(jù)自己不同的判斷以及理解都會對最終的估價結(jié)果精確度產(chǎn)生最直接的影響。

3 房地產(chǎn)估價的理論方法

3.1 改進傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價方法

房地產(chǎn)的評估有市場比較法，收益法和成本法，且都要強大的理論基礎(chǔ)，經(jīng)過多年的實踐，傳統(tǒng)的評估方法和應(yīng)用系統(tǒng)非常成熟。但是，其方法也不完善，它們主要用于特定案例的評估，效率相對較低，智力程度較低，并且受評估者對經(jīng)驗的主觀判斷的影響。

3.2 新物業(yè)估價方法的應(yīng)用

技術(shù)的進步推動估價方法的不斷革新，各種新的估價方法開始應(yīng)用于房地產(chǎn)估價領(lǐng)域。而在所有的評價方法中物體價格模型是比較常用的一種方法，但是對該模型進行利用的過程中必須要有相應(yīng)的理論基礎(chǔ)，但是該模型在一定程度范圍內(nèi)也忽略了另一個區(qū)域影響因素的差異和空間特征。在房地產(chǎn)評估研究領(lǐng)域除了多元線性回歸，如非參數(shù)回歸和地理加權(quán)回歸等，一些更靈活的方法也是新的房地產(chǎn)估價方法。

4 建議

4.1 加強各種新技術(shù)應(yīng)用集成，整體提升房地產(chǎn)估價智能化水平

目前房地產(chǎn)估價已經(jīng)大量的引入了智能技術(shù)，從現(xiàn)場踏勘到房屋配套服務(wù)屬性的分析采集，再到房屋價格評估與同類房產(chǎn)的比對，這些都提升了房地產(chǎn)估價的整體水平，從而可以通過新技術(shù)的應(yīng)用集成來提高房地產(chǎn)估價的效率和準確性，借助人工智能技術(shù)可以讓估價更為準確的反映市場對房地產(chǎn)價值的真實認可度。

4.2 加強房地產(chǎn)估價新理論方法研究，提高房地產(chǎn)估價的準確性

房地產(chǎn)的各種估價技術(shù)手段只是一種單純的輔助工具，所以我們在對房地產(chǎn)進行估價的過程中不能夠只依賴相關(guān)的技術(shù)手段和工具，最重要的是我們要采取一系列科學合理有效的措施和方法在一定程度范圍內(nèi)加強對相關(guān)估價基礎(chǔ)理論和方法的分析和研究，使房地產(chǎn)的最終估價在一定程度范圍內(nèi)更具有科學性、合理性和可靠性。提升房地產(chǎn)估價準確性的意義在于為分析房地產(chǎn)市場走勢提供參照，因此必須要充分的考慮各種因素的疊加影響，而不是單純的為了看價格的漲跌。

4.3 政府部門應(yīng)進一步強化信息化水平，提升房地產(chǎn)整體評估效率

當前房產(chǎn)稅已經(jīng)在逐步的立法和推進中，不動產(chǎn)的登記已經(jīng)逐步的實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，這些都為后期規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展和明確房地產(chǎn)資源估價標準提供了基礎(chǔ)。

目前，其他國家基本上都是按評估價作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)整體評估是現(xiàn)階段亟待解決的問題。當前我國已實現(xiàn)房地產(chǎn)整體批量評估的城市依然鳳毛麟角，因此，地方政府應(yīng)該采取一系列科學合理有效的措施和方法在一定程度范圍內(nèi)繼續(xù)強化相關(guān)信息化水平，同時也加強相關(guān)新技術(shù)在房地產(chǎn)估價的過程中被充分利用，這在一定程度范圍內(nèi)能夠大幅度提高房地產(chǎn)整體估價的效率和質(zhì)量，為將來我國具體實施房地產(chǎn)稅征收奠定了一定的理論基礎(chǔ)。

結(jié)束語

估價方法是房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵的反映，不同估值方法給出的價格都存在差異，但是不同估值體系的計算和側(cè)重點不同，這也就導(dǎo)致評估價值的不同，但是最終形成的價格都不會與市場實際情況存在較大的偏離，任何估價理論體系最終形成的評估結(jié)果都必須以貼近市場實際情況為目標。