黃孟基

中圖分類號：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2017）11-000-01

摘 要 為解決大中城市新市民的居住問題，日前住建部、國家發(fā)改委、公安部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求人口凈流入的大中城市，支持相關(guān)國有企業(yè)參與住房租賃市場。發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、盤活存量房屋和增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。本文圍繞國企參與住房租賃市場展開討論，分析發(fā)展過程中的桎梏及影響因素，為了擺脫這一情況，提出合理化的意見和建議。

關(guān)鍵詞 國企 住房租賃市場 桎梏

一、國企參與住房租賃市場的桎梏

隨著房價的持續(xù)走高，城市人口凈流入的不斷增長，租賃市場的規(guī)范化、規(guī)?；蔀橹匾陌l(fā)展趨勢，以滿足更多人口的住房需求。租賃市場的規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展離不開國家相關(guān)政策的支持，鼓勵和支持國企參與住房租賃市場。房子是用來住的，不是用來炒的。國企需要在住房租賃市場中發(fā)揮其引領(lǐng)和帶動作用，豐富和完善住房租賃市場的主體結(jié)構(gòu)，促進住房租賃市場的平穩(wěn)發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場的平衡與穩(wěn)定。國企參與住房租賃市場的過程中，有著許多良好的發(fā)展機遇，同時也面臨著挑戰(zhàn)，一些問題的出現(xiàn)，對于住房租賃市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生極大的制約。

（一）國企的市場化運營能力不足

國企參與住房租賃市場的過程中，其自身市場化運營能力不足是需要迫切解決的問題。國企對于住房租賃市場的特點和運行規(guī)律缺乏統(tǒng)一的了解，未能良好的適應(yīng)市場化競爭的要求，導(dǎo)致市場運營策略達(dá)不到理想的效果。另外，國企參與到住房租賃市場當(dāng)中，得到了國家相關(guān)政策的支持，有著明確的政策目標(biāo)，并需要解決多方面的訴求。因此，國企所面臨的壓力巨大，市場運營策略的制定往往會受限于此。如果企業(yè)缺乏良好的市場化運營能力，恐難以完成和實現(xiàn)既定的政策目標(biāo)。

（二）市場定位存疑

國企參與住房租賃市場后，其對于民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的影響是不得不考慮的問題。相比于民營企業(yè)，國企在住房租賃市場的優(yōu)勢較為明顯，尤其是得到了國家相關(guān)政策的支持，而民營企業(yè)在住房租賃市場中的部分業(yè)務(wù)可能受到?jīng)_擊。目前，國企在住房租賃市場中的定位存疑。部分參與住房租賃市場的國企，偏離了市場定位，更多的追求經(jīng)濟效益，而忽視了所背負(fù)的政策使命，會擠壓民企開展業(yè)務(wù)，民營企業(yè)的劣勢明顯，市場競爭顯然并不公平。住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展，需要國企和民營企業(yè)的共同努力，而不是于依賴其中一方。另外，在新的經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境當(dāng)中，國企改革正在深入進行。對于改革后的國企而言，住房租賃仍是新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但是其中的一些遺留問題，掣肘住房租賃市場的發(fā)展。

二、關(guān)于擺脫國企參與住房租賃市場的桎梏的新思考

（一）制定科學(xué)的市場運營戰(zhàn)略

在住房租賃市場當(dāng)中，需要考慮到租戶在租賃住房方面的特點和取向。由于大多數(shù)租戶更加偏重于短期利益，這在一定程度上增加了購房投資回收的難度，短時間內(nèi)難以盈利，需要在長租業(yè)務(wù)方面做出努力，這對于國企的市場化運營能力提出了更高的的標(biāo)準(zhǔn)和要求。制定科學(xué)的市場運營戰(zhàn)略，建立長效調(diào)節(jié)機制，并在政府相關(guān)部門監(jiān)管下，進一步規(guī)范住房租賃市場，強調(diào)住房的居住屬性，符合其自身運行規(guī)律。高利潤固然重要，但是在國企參與住房租賃市場的短時間內(nèi)仍難以實現(xiàn)，國企在住房租賃市場中運營戰(zhàn)略不能局限于此，而是以更為長遠(yuǎn)的眼光看待問題。短期內(nèi)強調(diào)住房租賃市場的規(guī)范化和規(guī)?；l(fā)展，在此基礎(chǔ)上，才能追求更高的經(jīng)濟效益。

（二）定位清晰，目標(biāo)明確

國家鼓勵國企參與住房租賃市場的目的是為了引領(lǐng)和帶動住房租賃市場規(guī)范發(fā)展，完成政策傳導(dǎo)，同時便于國家相關(guān)部門的監(jiān)管和調(diào)控。因此，國企參與其中，是為了幫助住房租賃市場確立規(guī)范、穩(wěn)定的運營機制，應(yīng)做到定位清晰，目標(biāo)明確，實現(xiàn)對整個房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，不能完全著眼于經(jīng)濟利益。與此同時，國家相關(guān)部門需要加強對國企參與住房租賃市場的的監(jiān)管，建立公平的競爭機制，充分發(fā)揮國企和民營企業(yè)各自的優(yōu)勢，共同促進維護住房租賃市場秩序，推動其穩(wěn)定發(fā)展。同時引入民企參與混改，加強國企與民營企業(yè)之間的合作，對于國企參與住房租賃市場有著良好的幫助。住房租賃市場是國企新的發(fā)展環(huán)境，其參與的過程類似于一種試驗，其結(jié)果還有待于在實踐中進行驗證。

三、結(jié)語

在國家大力支持發(fā)展住房租賃市場的形勢下，國企的參與有著十分重要的意義?；谡吣繕?biāo)，帶動和引領(lǐng)住房租賃市場的健康，穩(wěn)定的發(fā)展，同時拓展企業(yè)的自身經(jīng)營業(yè)務(wù)。該過程中，往往會受企業(yè)自身市場化運營能力不足、市場定位不明確以及企業(yè)改革遺留問題的影響。為了擺脫相關(guān)因素的桎梏，需要采取針對性的解決對策，制定完善的市場運營策略，明確其市場定位和發(fā)展目標(biāo)，并與民營企業(yè)一道，為住房租賃市場的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展做出努力。

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