劉為巖 吳濤

【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著越來(lái)越重要的角色，其發(fā)展壯大也離不開(kāi)日益增長(zhǎng)的資金需求。本文以恒大集團(tuán)為例，分析了其融資渠道的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，構(gòu)建多渠道的房地產(chǎn)融資體系已經(jīng)迫在眉睫，在此基礎(chǔ)上本文提出了一些建議。

【關(guān)鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權(quán)融資 債務(wù)融資

一、恒大集團(tuán)融資渠道現(xiàn)狀

據(jù)恒大集團(tuán)2016年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年，恒大集團(tuán)融資現(xiàn)金流入總計(jì)約為人民幣5725.68億元，比上年增長(zhǎng)99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可分。下面針對(duì)目前恒大集團(tuán)主要的融資渠道做具體分析。

（一）銀行貸款

通常，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因?yàn)槠涑杀鞠鄬?duì)較低。

由年報(bào)可以看到，2016年，恒大集團(tuán)的所有融資來(lái)源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達(dá)36.32%，較上年增長(zhǎng)91.91%，位居融資規(guī)模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開(kāi)支以及外幣借款所產(chǎn)生的匯兌差額。

（二）股權(quán)融資

上市房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)發(fā)行新股、配股等方式進(jìn)行股權(quán)融資。恒大集團(tuán)于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內(nèi)房企。據(jù)2017年11月6日發(fā)布的公告顯示，中國(guó)恒大（03333.HK）其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與正威集團(tuán)、蘇寧和山東高速等6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億人民幣。在不到一年時(shí)間內(nèi)，恒大就成功引入1300億戰(zhàn)略投資，完成了國(guó)內(nèi)房企史上最大規(guī)模的股權(quán)融資，不僅體現(xiàn)了一眾實(shí)力投資者對(duì)恒大發(fā)展前景的認(rèn)可，也體現(xiàn)了恒大增效益、降負(fù)債、去杠桿的決心。

（三）債券融資

由公司年報(bào)可以看到，恒大集團(tuán)2015年和2016年均發(fā)行了優(yōu)先票據(jù)。2015年2月17日，恒大按面值100%發(fā)行票面利率為12%、期限五年的優(yōu)先票據(jù)，本金總額約為人民幣61.33億元。2016年1月11日，恒大按面值100%發(fā)行票面利率為7.8%、期限三年的優(yōu)先票據(jù)，本金總額約為人民幣26.25億元。此外，當(dāng)年又按面值100%發(fā)行票面利率為8%、期限三年的優(yōu)先票據(jù)，本金總額約為人民幣19.69億元。

（四）傳統(tǒng)信托融資

恒大集團(tuán)的傳統(tǒng)信托融資為貸款型信托融資。2015年全年發(fā)行共計(jì)39款相關(guān)信托計(jì)劃，發(fā)行時(shí)募集的資金總規(guī)模約為85.10億元；2016年截至8月10日，恒大集團(tuán)已有45款相關(guān)的融資信托計(jì)劃，發(fā)行時(shí)募集的資金總額約為136.13億元。四川信托、中信信托、大業(yè)信托、光大信托、杭州工商信托、民生信托等諸多公司在內(nèi)的信托公司，均與恒大合作發(fā)行了相關(guān)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。2017上半年，恒大有多個(gè)集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)布，大部分均已售罄。

（五）永續(xù)債

恒大集團(tuán)永續(xù)債的模式主要是對(duì)接基金子公司或者券商資管，通過(guò)銀行發(fā)放委托貸款，資金主要來(lái)源于境內(nèi)。2013年伊始，面臨資金壓力，恒大集團(tuán)率先試水永續(xù)債融資，全年合計(jì)發(fā)行250億元永續(xù)債，在短短兩三個(gè)月內(nèi)為其降低近40%的負(fù)債率做出了巨大貢獻(xiàn)，是地產(chǎn)永續(xù)債融資的領(lǐng)軍企業(yè)。以2016年年報(bào)為例，恒大共持有永續(xù)債1129億。

二、恒大集團(tuán)現(xiàn)行的融資渠道面臨的問(wèn)題

（一）對(duì)銀行融資渠道過(guò)度依賴(lài)

2016年，恒大集團(tuán)的銀行借款占負(fù)債比達(dá)到36.32%，可見(jiàn)，恒大集團(tuán)仍大程度上依賴(lài)銀行渠道進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行借款的高度依賴(lài)一方面會(huì)導(dǎo)致較高的資產(chǎn)負(fù)債率，增加融資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，大量借款也會(huì)產(chǎn)生高額利息費(fèi)用，加大企業(yè)的融資成本。此外，國(guó)家的宏觀調(diào)控、銀行政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)影響。

（二）債務(wù)融資比例過(guò)高

恒大集團(tuán)2009年到2016年七年來(lái)，資產(chǎn)負(fù)債率均在75%上，穩(wěn)居不下。債務(wù)融資只能作為企業(yè)的補(bǔ)充性資本來(lái)源，不能形成企業(yè)穩(wěn)定的資本基礎(chǔ)。企業(yè)過(guò)多地依賴(lài)債務(wù)融資，會(huì)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，此外，還要產(chǎn)生利息支出，增加融資成本。過(guò)高的債務(wù)成本不利于企業(yè)凈收益的增加，有可能使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

（三）流動(dòng)負(fù)債占總比過(guò)高

由年報(bào)整理得，從2012年到2016年這五年來(lái)，恒大集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的比例都高于75%。說(shuō)明恒大集團(tuán)過(guò)多依靠流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行債務(wù)融資，帶來(lái)較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。倘若市場(chǎng)不景氣，集團(tuán)后續(xù)資金補(bǔ)入不及時(shí)，就會(huì)造成資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入破產(chǎn)倒閉的危險(xiǎn)中。

（四）融資成本較高

據(jù)年報(bào)知，2016年恒大集團(tuán)的銀行及其他借款實(shí)際利率為7.74%，同比2015年下降0.24個(gè)百分點(diǎn)；優(yōu)先票據(jù)的實(shí)際利率為9.81%，同比2015年下降0.37個(gè)百分點(diǎn)；發(fā)行債券的實(shí)際利率為7.04%，同比2015年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，利息費(fèi)用較多，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，融資成本較高。恒大對(duì)融資成本的控制獲得了一定成果，但與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，總體融資成本仍較高。

三、恒大集團(tuán)優(yōu)化融資渠道選擇的建議

（一）進(jìn)一步提高盈利水平

更強(qiáng)的盈利能力可以為企業(yè)帶來(lái)更多的留存收益，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。恒大集團(tuán)應(yīng)做好戰(zhàn)略布局，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力，嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)營(yíng)效益，加快銷(xiāo)售回籠資金。

（二）通過(guò)海外融資平臺(tái)，發(fā)展融資國(guó)際化

在境內(nèi)融資渠道日趨收窄的形勢(shì)下，海外融資逐漸成為房企融資的新趨勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，海外債券融資限制較少，成本較低，資金使用期長(zhǎng)，因此受青睞。企業(yè)可通過(guò)海外上市、境外商業(yè)信貸等方式為企業(yè)融得較多資金，改善融資結(jié)構(gòu)。

（三）繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)信托融資

與傳統(tǒng)的融資方式相比，信托融資限制條件少，融資負(fù)擔(dān)小，時(shí)間短、見(jiàn)效快，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更及時(shí)、更靈活及更個(gè)性化的融資服務(wù)。通過(guò)用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2015年1月1日至2016年8月8日這段時(shí)期，市場(chǎng)上共有84款集合信托計(jì)劃是為恒大的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，規(guī)?？傆?jì)約為221.23億元。

（四）發(fā)展房地產(chǎn)投資基金融資

房地產(chǎn)籌資基金具有門(mén)檻低、籌資快等優(yōu)勢(shì)，不僅能滿(mǎn)足企業(yè)的融資需求，還能為中小投資者提供較為收益穩(wěn)定的理財(cái)工具。投資基金介入房地產(chǎn)，可以促進(jìn)企業(yè)規(guī)范管理和運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。作為高度專(zhuān)業(yè)化的融資渠道，不僅需要專(zhuān)業(yè)的投資公司和優(yōu)秀的人員，還需要配合房產(chǎn)中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（五）發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化融資

住房抵押債券證券化，有利于盤(pán)活低流動(dòng)性的資產(chǎn)，促進(jìn)資金循環(huán)，加速資金回籠，能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源。此外，該種融資模式還具備發(fā)行價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，可以在一定程度上降低融資成本，同時(shí)還能增強(qiáng)銀行資金流動(dòng)性，分散房貸風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)恒大集團(tuán)要充分考慮自身的條件與環(huán)境，審慎選擇最適合自己發(fā)展需求的融資方式。若恒大集團(tuán)積極拓展多元化的融資渠道，則能夠極大地緩解融資難的局面。當(dāng)然，要想徹底改善集團(tuán)的融資環(huán)境，還需要做出更多的努力和探索。

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