王春霞 姚德芳

1青島宇信置業(yè)發(fā)展有限公司 山東 青島 266100 2青島建合建設項目管理有限公司 山東 青島 266000

正文：

1.前言

在我國經(jīng)濟組成成分中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著不可取代的地位，中國的經(jīng)濟發(fā)展起到了非常重要的作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟組成中處于主要地位，但是市場對于房地產(chǎn)的態(tài)度卻非常的不同，尤其是在近些年來各種政策推行，已經(jīng)逐漸使房地產(chǎn)行業(yè)趨于理性化發(fā)展，無論是發(fā)展速度還是發(fā)展規(guī)模，都將受到一定程度的限制。因此在理性化的市場發(fā)展主調下房地產(chǎn)行業(yè)，若想在市場中發(fā)展得更加順利，更加長遠，就需要針對于自身的成本控制工作進行全面加強，采取精細化管理，提升成本控制效率以及質量。

2.成本控制存在的突出問題

2.1 成本管理體系及制度建設不完善

因為在現(xiàn)如今建筑市場行業(yè)發(fā)展得越來越規(guī)范，所以在諸多房地產(chǎn)企業(yè)中均建立了成本管理部門，但是成本管理部門雖然擁有整體的框架，其內部的成本管理制度以及體系卻并未進行細化的建設。中國現(xiàn)如今許多房地產(chǎn)企業(yè)內部的成本管理部門，企業(yè)管理體系大多數(shù)都不規(guī)范，而且在制度方面存在著非常大的漏洞。成本管理工作大多數(shù)集中在工程造價的施工圖預算以及決算編制以及核算中，在成本控制工作中的前期成本控制，沒有進行擁有的職能設置以及管理，所以未能從源頭上進行成本控制工作。而且在成本管理各金融部門中，權力以及責任的分配和考核都不是很健全，各項管理工作大多數(shù)都流于表面，處于粗放管理階段。

2.2 投資分析缺乏科學化指導

房地產(chǎn)行業(yè)同樣屬于投資行業(yè)，部分企業(yè)在房價上漲之前就買入了許多的地皮，獲得了地皮的歸屬權，在一定程度上來講，買入地皮就已經(jīng)產(chǎn)生了豐厚的經(jīng)濟利潤，房價上漲過程中地皮的溢價會使得房地產(chǎn)企業(yè)獲利更加簡單。但是也有部分企業(yè)因為感覺獲利非常簡單，所以在進行地皮的購入過程中沒有進行科學合理的調研，就迅速進行買賣。但是在獲得地皮之后進行開發(fā)時，通過對項目成本來進行綜合性分析之后，發(fā)現(xiàn)嚴重超出所能夠承受的范圍，同時對于地皮上進行房產(chǎn)建設時的相應政府要求以及障礙物處理等費用也沒有進行核算，因此成本遠遠超出其能夠承受的范圍。

2.3 施工過程中成本管理目標偏離

房地產(chǎn)企業(yè)針對于房產(chǎn)工廠進行實際建設過程中，需要由多方人員參與，同時建筑的周期比較長，涉及的方方面面非常多，在進行項目投資時，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對于實際工程項目來進行動態(tài)成本管理，進而確保在目標成本范圍內能夠完成建設開發(fā)任務，同時獲得不菲的經(jīng)濟利益。但是對于工程項目施工過程中的成本管理工作來講，需要依靠于在前期決策階段所進行的各項準備工作，包括設計以及成本控制，然后來為施工現(xiàn)場的成本控制工作進行全面的指導，如果在前期準備過程中，成本管理以及設計工作均存在非常多的錯誤，在施工過程中會面臨大量的施工設計更改，同時由于現(xiàn)場施工人員以及施工組織規(guī)劃的質量都較差，導致實際的施工現(xiàn)場管理工作嚴重偏離成本目標。

3.房地產(chǎn)成本控制精細化管理

3.1 完善成本管理體系及制度建設工作

在房地產(chǎn)成本管理過程中，需要確立好目標成本體系的目標，同時對于成本控制工作需要在確定目標的基礎之上，進行目標成本的分解，在整體成本控制工作基礎之上，對各部分成本目標來進行控制。同時要落實好責任成本體系，將責任與權力落實到各部門，并且落實到人頭，對責任主體以及范圍和反饋指標以及評價部門進行全面的建立，并且確定。進行全過程成本控制管理工作，從事前事中以及事后三方面來全面控制成本。除此之外，在進行成本管理控制工作過程中，精細化管理需要依靠于成本管理信息系統(tǒng)來進行更好的實現(xiàn)，因此要加強成本信息化管理系統(tǒng)建設力度。

3.2 加強投資科學化分析以及管理

因為房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過這么多年的發(fā)展之后，已經(jīng)逐漸的趨于穩(wěn)定，所以在進行房地產(chǎn)投資過程中，需要采取科學化的指導措施來進行投資，避免盲目投資而導致超出成本控制現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此在進行實際投資過程中，成本管理控制部門需要對投資項目進行全面的風險評估以及分析，并對項目實際涉及的地域以及政府相關要求進行全面的解讀，以此來進行成本核算，并與房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力來進行分析和對比，判斷投資項目的實際收益是否可觀，并對可能存在的風險進行規(guī)避措施的制定，以此來提高成本控制工作的實現(xiàn)質量。

3.3 加強全過程管理

對于施工過程中的成本控制工作來講，其實項難度比較大，主要是因為全過程成本控制與管理工作沒有實現(xiàn)，所以在實際施工過程中的成本控制與管理工作，沒有可靠的依據(jù)以及相應的前期工作為其進行輔助。所以針對于施工過程中成本控制管理工作存在的問題，在進行實際施工之前，需要在準備階段從施工材料準備，施工設計準備以及施工計劃制定等多方面來進行控制，確保在施工計劃以及施工設計中沒有存在質量問題，而導致施工過程中出現(xiàn)頻繁的設計更改。同時在進行實際施工之前，需要由設計人員與施工作業(yè)人員進行技術交底，對施工方案以及施工設計的可行性進行全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題進行解決，避免在施工過程中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，增加額外成本投入，同時增加成本控制工作難度。

4.結束語

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，并且在相關政策的指導下，市場已經(jīng)逐漸的趨于穩(wěn)定，但競爭仍然存在。因此各房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提升在市場競爭中的競爭力，使企業(yè)能夠實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展以及獲取可觀的經(jīng)濟效益，需要針對于自身的成本控制與管理工作來進行加強及時發(fā)現(xiàn)問題，并通過精細化管理來提升成本控制工作效率。