楊曉霞

摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)與強(qiáng)化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求越來越嚴(yán)格，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的重要性變得尤為關(guān)鍵。企業(yè)稅收籌劃的開展，能夠有效降低企業(yè)涉稅成本，提高經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量和水平實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)。本文主要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃展開深入的研究，并提出幾點(diǎn)針對(duì)性的建議，以供相關(guān)人士的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)項(xiàng)目 稅收籌劃 建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃建設(shè)中存在的問題分析

（一）稅收籌劃的監(jiān)督與控制難以有效落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案的實(shí)施，需要企業(yè)相關(guān)部門的大力參與與配合。土地資金、建設(shè)成本以及管理銷售費(fèi)用等主要由企業(yè)不同部門進(jìn)行執(zhí)行的，然而具體的工作進(jìn)度有著明顯的差異，難以形成統(tǒng)一的預(yù)算、執(zhí)行方案。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)沒有定期檢查和總結(jié)相關(guān)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制效果，而稅收法律存在著較大的變動(dòng)性，難以及時(shí)調(diào)整稅收籌劃方案，進(jìn)而加劇了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的蔓延程度。

（二）缺少較為準(zhǔn)確的應(yīng)納稅額的計(jì)算

在我國(guó)現(xiàn)行稅法中，關(guān)于土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用的計(jì)算方法與會(huì)計(jì)核算方法較不一致，在土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出納入其中。除此之外，在沒有獲得有關(guān)部門審批的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的售樓處、樣板房等用房很難認(rèn)定為項(xiàng)目建筑面積內(nèi)的用房，無法將發(fā)生的建造費(fèi)用和裝修費(fèi)用列入到扣除項(xiàng)目中來進(jìn)行扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的具體建議

案例分析：A公司屬于一家大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司，總部位于廣州市，成立已有20多年有余，該公司現(xiàn)階段在西南地區(qū)E城市開發(fā)甲項(xiàng)目，計(jì)劃成立子公司負(fù)責(zé)。甲項(xiàng)目擁有著大型開發(fā)子項(xiàng)目——J商業(yè)中心，計(jì)劃與Y公司來進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。在該公司開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃過程中，對(duì)土地獲得方式、資金籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)合作方式等方面加以了明確規(guī)定，實(shí)施效果比較明顯。

（一）選擇正確的稅收籌劃方法

針對(duì)稅收籌劃方法，企業(yè)要做到具體問題具體分析，正確利用稅收籌劃方法。首先，稅收優(yōu)惠法，這種方法可以有效維護(hù)納稅人的切身利益，企業(yè)要正確理解稅收優(yōu)惠政策，利用合法手段來享受稅收優(yōu)惠的資格，了解辦理相關(guān)涉稅事宜的流程。比如對(duì)于A公司來說，可以把購(gòu)地、建筑、裝修等進(jìn)行分立，開設(shè)幾個(gè)專項(xiàng)業(yè)務(wù)的小型微利企業(yè)，可以大大減輕企業(yè)所得稅的納稅負(fù)擔(dān)。其次，遞延納稅法，納稅總額難以降低，然而房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇講稅款繳納時(shí)間向后推遲，可以獲得一定的收益，對(duì)于改善企業(yè)現(xiàn)金流情況具有著極大地推動(dòng)力。對(duì)于A公司可以根據(jù)自身的情況來適當(dāng)選擇銷售結(jié)算方式，推遲確認(rèn)收人的時(shí)間，從而遲延納稅；又比如可以在竣工備案表的取得時(shí)間上做文章，根據(jù)稅法規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目取得竣工備案的年度需要按照實(shí)際毛利率繳納企業(yè)所得稅，把竣工備案取得的時(shí)間盡量安排在年初而非年末，這樣有利于延遲繳納所得稅，從而節(jié)約資金成本。

最后，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)主要以流轉(zhuǎn)稅為主，而流轉(zhuǎn)稅屬于間接稅，具有著明顯的轉(zhuǎn)移特征。比如：在A企業(yè)產(chǎn)品處于供小于求時(shí)，企業(yè)可以將產(chǎn)品價(jià)格提升，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下一環(huán)節(jié)或者最終消費(fèi)者。

（二）選擇正確、適宜的籌資方式

A公司在甲房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)政策的利用，深入分析資金使用成本對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響，確定出最為適宜的資金籌劃方式。先假設(shè)Y子公司房地產(chǎn)開發(fā)資金缺口5000元人民幣，列舉了3種籌劃方式來進(jìn)行融資。詳見圖一

由上表分析可知，債券籌資的比例越大，爭(zhēng)取獲得利息支出抵稅的好處越大，也更能控制企業(yè)總體資本成本，一定程度上也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式的選擇中，要確定適宜的資本結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)狀況和財(cái)務(wù)狀況良好的基礎(chǔ)上，要為甲項(xiàng)目選擇融資方式時(shí)，要制定節(jié)稅效果良好和最低稅后總利息成本的決策方案，所以方案三時(shí)最適合Y子公司的籌資方式。

（三）樹立結(jié)合稅收法律規(guī)定的稅收籌劃理念，自覺納稅

房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)情況，把握好各項(xiàng)稅收法律規(guī)定，不斷調(diào)整稅收籌劃方案，要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行企業(yè)的稅收籌劃工作。開發(fā)項(xiàng)目在稅收籌劃之前，納稅人要充分掌握好國(guó)家相關(guān)稅法條例、政策文件等，將納稅人自覺納稅意識(shí)落實(shí)下去，進(jìn)而有效提升納稅人的合法權(quán)益。比如A公司在土地增值稅清算籌劃過程中，車位的處理各地政策不一，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣叩囊髮で笥欣约浩髽I(yè)的方案，企業(yè)是將車位通過報(bào)紙公告移交給全體業(yè)主還是作為可售處理合適，要提前進(jìn)行測(cè)算。同時(shí)可以結(jié)合20%臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，通過增減收入或者支出的方式，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。

（四）合理增加扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目金額是土地增值稅的確定因素之一，企業(yè)要在法律允許的范圍內(nèi)合理增加扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而保證土地增值稅稅負(fù)的合理性。比如可以分解房地產(chǎn)的銷售價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃，降低房地產(chǎn)的增值率，從而達(dá)到合理避稅的目的。

例如：A公司建造和出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了必備設(shè)施，假設(shè)此項(xiàng)目是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，房產(chǎn)銷售額為1000萬元，可扣除項(xiàng)目金額為600萬元，增值額為400萬元，營(yíng)業(yè)稅適用稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。應(yīng)繳納土地增值稅額=400*40%-600*5%=130萬元，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，該公司稅后利潤(rùn)為1000-600-130-1000*5%*（1+7%+3%）=215萬元。在稅收籌劃之后，如果將房屋的出售分為兩個(gè)合同，按照正常銷售簽訂的銷售合同總價(jià)款700萬元，允許扣除的成本400萬元，增值額300萬元；另外裝修合同單獨(dú)簽訂，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本200萬元。應(yīng)繳納的土地增值稅=300*40%-400*5%=100萬元，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，該公司稅后利潤(rùn)為700-400-100-700*5%*（1+7%+3%）+300-200-300*3*（1+7%+3%）=251.6萬元，節(jié)稅金額=251.6-215=36.6萬元。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃建設(shè)勢(shì)在必行，能夠確保開發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)行，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。因此，企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)稅收籌劃，選擇最為適宜的稅收籌劃方式，制定出行之有效的稅收籌劃方案，避免各項(xiàng)不良風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。