楊曉霞
摘要:市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)與強(qiáng)化,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求越來越嚴(yán)格,企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的重要性變得尤為關(guān)鍵。企業(yè)稅收籌劃的開展,能夠有效降低企業(yè)涉稅成本,提高經(jīng)營管理的質(zhì)量和水平實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)。本文主要針對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃展開深入的研究,并提出幾點(diǎn)針對(duì)性的建議,以供相關(guān)人士的參考。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)項(xiàng)目 稅收籌劃 建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃建設(shè)中存在的問題分析
(一)稅收籌劃的監(jiān)督與控制難以有效落實(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案的實(shí)施,需要企業(yè)相關(guān)部門的大力參與與配合。土地資金、建設(shè)成本以及管理銷售費(fèi)用等主要由企業(yè)不同部門進(jìn)行執(zhí)行的,然而具體的工作進(jìn)度有著明顯的差異,難以形成統(tǒng)一的預(yù)算、執(zhí)行方案。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)沒有定期檢查和總結(jié)相關(guān)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制效果,而稅收法律存在著較大的變動(dòng)性,難以及時(shí)調(diào)整稅收籌劃方案,進(jìn)而加劇了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的蔓延程度。
(二)缺少較為準(zhǔn)確的應(yīng)納稅額的計(jì)算
在我國現(xiàn)行稅法中,關(guān)于土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用的計(jì)算方法與會(huì)計(jì)核算方法較不一致,在土地增值稅進(jìn)行清算時(shí),已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出納入其中。除此之外,在沒有獲得有關(guān)部門審批的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的售樓處、樣板房等用房很難認(rèn)定為項(xiàng)目建筑面積內(nèi)的用房,無法將發(fā)生的建造費(fèi)用和裝修費(fèi)用列入到扣除項(xiàng)目中來進(jìn)行扣除。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的具體建議
案例分析:A公司屬于一家大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司,總部位于廣州市,成立已有20多年有余,該公司現(xiàn)階段在西南地區(qū)E城市開發(fā)甲項(xiàng)目,計(jì)劃成立子公司負(fù)責(zé)。甲項(xiàng)目擁有著大型開發(fā)子項(xiàng)目——J商業(yè)中心,計(jì)劃與Y公司來進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。在該公司開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃過程中,對(duì)土地獲得方式、資金籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)合作方式等方面加以了明確規(guī)定,實(shí)施效果比較明顯。
(一)選擇正確的稅收籌劃方法
針對(duì)稅收籌劃方法,企業(yè)要做到具體問題具體分析,正確利用稅收籌劃方法。首先,稅收優(yōu)惠法,這種方法可以有效維護(hù)納稅人的切身利益,企業(yè)要正確理解稅收優(yōu)惠政策,利用合法手段來享受稅收優(yōu)惠的資格,了解辦理相關(guān)涉稅事宜的流程。比如對(duì)于A公司來說,可以把購地、建筑、裝修等進(jìn)行分立,開設(shè)幾個(gè)專項(xiàng)業(yè)務(wù)的小型微利企業(yè),可以大大減輕企業(yè)所得稅的納稅負(fù)擔(dān)。其次,遞延納稅法,納稅總額難以降低,然而房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇講稅款繳納時(shí)間向后推遲,可以獲得一定的收益,對(duì)于改善企業(yè)現(xiàn)金流情況具有著極大地推動(dòng)力。對(duì)于A公司可以根據(jù)自身的情況來適當(dāng)選擇銷售結(jié)算方式,推遲確認(rèn)收人的時(shí)間,從而遲延納稅;又比如可以在竣工備案表的取得時(shí)間上做文章,根據(jù)稅法規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目取得竣工備案的年度需要按照實(shí)際毛利率繳納企業(yè)所得稅,把竣工備案取得的時(shí)間盡量安排在年初而非年末,這樣有利于延遲繳納所得稅,從而節(jié)約資金成本。
最后,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,我國稅制結(jié)構(gòu)主要以流轉(zhuǎn)稅為主,而流轉(zhuǎn)稅屬于間接稅,具有著明顯的轉(zhuǎn)移特征。比如:在A企業(yè)產(chǎn)品處于供小于求時(shí),企業(yè)可以將產(chǎn)品價(jià)格提升,將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下一環(huán)節(jié)或者最終消費(fèi)者。
(二)選擇正確、適宜的籌資方式
A公司在甲房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有國家房地產(chǎn)開發(fā)政策的利用,深入分析資金使用成本對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響,確定出最為適宜的資金籌劃方式。先假設(shè)Y子公司房地產(chǎn)開發(fā)資金缺口5000元人民幣,列舉了3種籌劃方式來進(jìn)行融資。詳見圖一
由上表分析可知,債券籌資的比例越大,爭取獲得利息支出抵稅的好處越大,也更能控制企業(yè)總體資本成本,一定程度上也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式的選擇中,要確定適宜的資本結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)狀況和財(cái)務(wù)狀況良好的基礎(chǔ)上,要為甲項(xiàng)目選擇融資方式時(shí),要制定節(jié)稅效果良好和最低稅后總利息成本的決策方案,所以方案三時(shí)最適合Y子公司的籌資方式。
(三)樹立結(jié)合稅收法律規(guī)定的稅收籌劃理念,自覺納稅
房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)情況,把握好各項(xiàng)稅收法律規(guī)定,不斷調(diào)整稅收籌劃方案,要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行企業(yè)的稅收籌劃工作。開發(fā)項(xiàng)目在稅收籌劃之前,納稅人要充分掌握好國家相關(guān)稅法條例、政策文件等,將納稅人自覺納稅意識(shí)落實(shí)下去,進(jìn)而有效提升納稅人的合法權(quán)益。比如A公司在土地增值稅清算籌劃過程中,車位的處理各地政策不一,要結(jié)合當(dāng)?shù)卣叩囊髮で笥欣约浩髽I(yè)的方案,企業(yè)是將車位通過報(bào)紙公告移交給全體業(yè)主還是作為可售處理合適,要提前進(jìn)行測算。同時(shí)可以結(jié)合20%臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃,通過增減收入或者支出的方式,避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。
(四)合理增加扣除項(xiàng)目金額
扣除項(xiàng)目金額是土地增值稅的確定因素之一,企業(yè)要在法律允許的范圍內(nèi)合理增加扣除項(xiàng)目金額,進(jìn)而保證土地增值稅稅負(fù)的合理性。比如可以分解房地產(chǎn)的銷售價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃,降低房地產(chǎn)的增值率,從而達(dá)到合理避稅的目的。
例如:A公司建造和出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了必備設(shè)施,假設(shè)此項(xiàng)目是簡易計(jì)稅項(xiàng)目,房產(chǎn)銷售額為1000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為600萬元,增值額為400萬元,營業(yè)稅適用稅率為5%,城建稅稅率為7%,教育費(fèi)附加為3%。應(yīng)繳納土地增值稅額=400*40%-600*5%=130萬元,在不考慮企業(yè)所得稅的情況下,該公司稅后利潤為1000-600-130-1000*5%*(1+7%+3%)=215萬元。在稅收籌劃之后,如果將房屋的出售分為兩個(gè)合同,按照正常銷售簽訂的銷售合同總價(jià)款700萬元,允許扣除的成本400萬元,增值額300萬元;另外裝修合同單獨(dú)簽訂,裝修費(fèi)用300萬元,允許扣除的成本200萬元。應(yīng)繳納的土地增值稅=300*40%-400*5%=100萬元,在不考慮企業(yè)所得稅的情況下,該公司稅后利潤為700-400-100-700*5%*(1+7%+3%)+300-200-300*3*(1+7%+3%)=251.6萬元,節(jié)稅金額=251.6-215=36.6萬元。
三、結(jié)束語
綜上所述,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃建設(shè)勢在必行,能夠確保開發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)行,提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。因此,企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)稅收籌劃,選擇最為適宜的稅收籌劃方式,制定出行之有效的稅收籌劃方案,避免各項(xiàng)不良風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。