文/賴勤

板塊輪動是一個投資策略，該理論由美國國家經(jīng)濟研究局（NBER）于1954年首次提出，指資金從一個投資類別轉(zhuǎn)移到另一個投資類別，以試圖戰(zhàn)勝市場。在經(jīng)濟周期的不同階段，商品、債券、貨幣和股票等多個市場在多變的貨幣環(huán)境中以某種可預(yù)測的方式轉(zhuǎn)移。該理論后來還衍生出股票市場的行業(yè)輪動理論，指具有相似業(yè)務(wù)及特征的一組股票會呈現(xiàn)相似的走勢，板塊與板塊之間出現(xiàn)輪動，推動大盤逐步上揚，而當所有板塊都輪動完的時候，牛市也就接近尾聲了。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，板塊輪動理論同樣適用。本文將對我國房地產(chǎn)市場的輪動現(xiàn)象做進一步研究。

一、本輪周期房價累計增幅排名

由于限價和成交結(jié)構(gòu)的影響，新房數(shù)據(jù)不能準確反映市場情況，所以本文數(shù)據(jù)均為二手房數(shù)據(jù)，來源于國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)。以下分別從城市、一、二、三線三類城市、華南和華東等七大板塊、三大都市圈、東部和中部等四大區(qū)域共五個維度來分析。由于在本輪房價上漲周期中大部分城市的啟動時間為2015年5月份左右，因此以統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)的2015年的基期值為準，截至今年8月，計算這期間的房價累計增幅。需要說明的是，都市圈中的城市由于分化比較嚴重，存在被平均的情況，因此，為了更好地反映實際情況，每個都市圈只選取了具有代表性的城市，京津冀都市圈中包含北京、天津和石家莊3個城市，長三角都市圈中包含上海、南京、杭州和合肥4個城市，珠三角都市圈中包含廣州、深圳和惠州3個城市。

（一）房價累計增幅城市排名

房價累計增幅排名首位的是合肥，漲幅為52%，北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。值得注意的是，前七名被四大一線城市和屬于“樓市四小龍”的合肥、廈門、南京所占據(jù)。前二十名中的城市大多為熱點一、二線城市。

70城中只有2個城市房價是負增長的，分別為丹東和錦州，它們的房價累計增幅分別為-1%和-6%。它們均地處東北，經(jīng)濟增長較為乏力，人口流出現(xiàn)象也較為嚴重，這直接導(dǎo)致了當?shù)貥鞘形也徽?，沒有趕上本輪房價上漲周期的東風。

表1 70城二手房房價累計增幅排名

（二）三類城市房價累計增幅

一、二、三線城市的房價累計增幅分別為46%、16%和8%，一、二、三線城市房價增幅階梯遞減，一線遠超二線和三線。一線城市得益于良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和人口導(dǎo)入，并且還有優(yōu)質(zhì)資源的集聚效應(yīng)，因此，房價累計漲幅較高。三線城市雖然受到去庫存和棚改等利好政策的影響，但總體來看，三線城市房價累計增幅還是不如二線城市和一線城市。

圖1 三類城市房價累計增幅

（三）七大板塊房價累計增幅

從全國七大板塊來看，華東、華南和華北的房價累計增幅排在前3名，分別為20%、19%和15%，而華中和西南分列四、五位，房價累計增幅分別為14%和7%，東北和西北的房價累計增幅則墊底，均不足5%。東北和西北的經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱，房價缺少支撐，而有較多發(fā)達城市的華東、華南和華北板塊由于經(jīng)濟和人口等基本面較好，房價有較大幅度的上漲。

圖2 七大板塊房價累計增幅

（四）三大都市圈房價累計增幅

本輪房價上漲周期中，三大都市圈的房價累計增幅均超過了30%，長三角、珠三角和京津冀三大都市圈的房價累計增幅分別為41%、37%和33%，三大都市圈因為經(jīng)濟情況和市場情況都較為類似，所以房價增幅也相差不大，它們均屬于房價增長較快的區(qū)域。

圖3 三大都市圈房價累計增幅

（五）四大區(qū)域房價累計增幅

本輪房價上漲周期中，東部和中部區(qū)域領(lǐng)漲，房價累計增幅分別為21%和16%，而東北區(qū)域卻處于墊底的位置，房價累計增幅只有3%。東部和中部的經(jīng)濟發(fā)展水平大幅領(lǐng)先于西部和東北區(qū)域，因此，東部和中部的房價漲幅較快。

圖4 四大區(qū)域房價累計增幅

二、板塊輪動與房價走勢

（一）房價領(lǐng)漲城市的變化

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)，統(tǒng)計不同城市每個季度環(huán)比上個季度的漲幅，觀察房價領(lǐng)漲城市的變化。本輪房價上漲周期由深圳率先啟動，然后帶動一線城市領(lǐng)漲全國，隨著2016年“3.25”政策的發(fā)布，一線城市房價快速上漲的態(tài)勢得到了一定的遏制，以廈門和合肥為代表的“樓市四小龍”接過了房價領(lǐng)漲的大旗，隨后在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為領(lǐng)漲全國的城市，之后全國城市多點開花，武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲，在2017年2季度，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。從以上房價領(lǐng)漲城市的變化可以看出，樓市熱度由一線城市傳至二線城市，近期又傳至三線城市，這也使得中國樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動現(xiàn)象，表現(xiàn)為你方唱罷我登場，東方不亮西方亮。

表2 70城中領(lǐng)漲城市和季度漲幅

（二）三類城市房價走勢

觀察三類城市的房價走勢，一線城市的房價率先上漲，2015年初便進入了快速上升通道，二線城市滯后9個月左右，2016年初房價才有較明顯的漲幅，三線城市的樓市行情最后啟動，2016年9月后房價開始快速上漲。目前，一線城市的房價已經(jīng)平穩(wěn)，二線城市的房價上漲動力略有不足，三線城市的樓市仍有熱度。總體來看，再次印證了樓市熱度在三類城市中輪動，從一線城市傳導(dǎo)至二線城市，再由二線城市傳導(dǎo)至三線城市，一線城市偃旗息鼓后三線城市仍在輪動當中。

（三）七大板塊房價走勢

全國七大板塊的房價，按照上漲的啟動時間大致可以分為三批，最先啟動的一批是華南、華東和華北，它們的房價于2015年初開始上漲，并且2016年加速上漲；第二批啟動的是華中和西南，它們的房價于2016年初開始進入上升通道；最后一批啟動的是東北和西北，它們的房價于2017年初才開始上漲。華南、華東和華北是中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，房價最先開始上漲，并且漲幅也最為明顯，在它們的帶動下，經(jīng)濟稍弱的華中和西南的樓市也開始了升溫，而東北和西北因為房價上漲缺乏強有力的經(jīng)濟支撐，上漲時間要滯后很多，屬于最后輪動的板塊。目前，華北房價已經(jīng)平穩(wěn)甚至略有下跌，東北和西北因為啟動時間較晚現(xiàn)在仍在輪動中。

圖5 三類城市房價走勢

圖6 七大板塊房價走勢

圖7 三大都市圈房價走勢

（四）三大都市圈房價走勢

在三大都市圈中，珠三角房價在深圳的帶動下于2015年初開始快速上漲，長三角和京津冀樓市雖然在2015年初也開始啟動，但是漲幅比較溫和，直到2016年初以后，房價才開始飆升。目前三大都市圈的漲幅相近，其中，長三角的房價已經(jīng)高位盤整了將近一年，京津冀的房價則在高位盤整后出現(xiàn)了明顯回調(diào)。三大都市圈的房價上漲動能均略顯不足，繼續(xù)上攻顯得乏力。

（五）四大區(qū)域房價走勢

東部和中部房價于2015年初率先上漲，2015年的漲勢較為溫和，2016年以后，房價開始快速上升，而西部和東北區(qū)域樓市的啟動時間要滯后很多，2017年開始才有較明顯的上漲。目前來看，東部的房價已經(jīng)平穩(wěn)，市場熱度已經(jīng)傳導(dǎo)至西部和東北，它們?nèi)栽谳唲又小?/p>

圖8 四大區(qū)域房價走勢

三、目前房價下跌的板塊和城市

以最近幾個月房價開始下跌的時間為起點，截至到統(tǒng)計局公布的2017年8月的70城房價數(shù)據(jù)，計算出不同城市房價的累計跌幅。北京處于領(lǐng)跌的位置，累計跌幅達到了3.6%，考慮到這是由房價指數(shù)計算得到的數(shù)據(jù)，而房價指數(shù)相對來說更加平緩，實際跌幅可能會更大。與北京毗鄰且同處京津冀地區(qū)的天津累計跌幅排在第二位，跌幅為2.7%。而同為“樓市四小龍”的廈門和合肥的累計跌幅排在三、四位，分別為2.1%和1.7%。值得注意的是，不光是熱點一、二線城市出現(xiàn)了樓市降溫，三線城市中的宜昌和韶光也出現(xiàn)了房價下跌?？偟膩碚f，本輪樓市周期中房價上漲較快和上漲較早的城市更早出現(xiàn)回調(diào)，這也是板塊輪動的一大特征。

圖9 不同城市房價累計跌幅

從區(qū)域的角度來看，目前三類城市中只有一線城市出現(xiàn)了下跌，累計跌幅為0.7%，房價上漲的領(lǐng)頭羊出現(xiàn)了回調(diào)，釋放的信號意義極強。在七大板塊中華北率先出現(xiàn)了下跌，目前累計跌幅為0.5%，主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。三大都市圈中京津冀率先調(diào)整，主要是因為與其他兩大都市圈相比，京津冀的經(jīng)濟稍弱，并且調(diào)控政策最為嚴厲。

四、未來輪跌預(yù)測

回顧過去，以前全國樓市基本是“鐵板一塊”，全國不同區(qū)域同步變化，同漲同跌，沒有出現(xiàn)過不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場的輪動現(xiàn)象。但自2015年以來，全國樓市卻出現(xiàn)了罕見的板塊輪動現(xiàn)象，不同區(qū)域的市場表現(xiàn)嚴重分化，樓市熱度在板塊之間輪動。

目前來看，樓市熱度已經(jīng)由一線城市傳導(dǎo)到三線城市，表現(xiàn)為一線城市房價滯漲而三線城市仍在輪動；七大板塊中樓市熱度已經(jīng)由率先啟動的板塊傳導(dǎo)到了東北和西北，表現(xiàn)為華北房價已經(jīng)穩(wěn)中有跌，東北和西北仍在輪動中；三大都市圈的樓市熱度均有所下降，房價上漲顯得乏力；四大區(qū)域中，市場熱度已經(jīng)由樓市率先啟動的東部區(qū)域傳導(dǎo)至西部和東北，表現(xiàn)為東部的房價已經(jīng)平穩(wěn)，西部和東北仍在輪動中?？傮w來看，樓市率先啟動的區(qū)域房價已經(jīng)略顯頹勢，市場熱度已經(jīng)在所有板塊中進行了傳導(dǎo)，目前大多數(shù)仍在輪動的區(qū)域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊。因此，本輪周期中板塊輪動的上半場已過，開始進入下半場，當所有板塊都輪動完且均出現(xiàn)回調(diào)，本輪房地產(chǎn)的牛市也就宣告結(jié)束了。

根據(jù)板塊輪動理論，板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行，據(jù)此對未來輪跌板塊進行預(yù)測：一、二、三線城市會依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長三角隨后，珠三角最后。