段金躍 施繼余

摘 要：伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城市化的進(jìn)程不斷加快。在城市化建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大的新形勢(shì)下，人們的生活水平實(shí)現(xiàn)較大程度的提升，這就進(jìn)一步提高了人們對(duì)居住環(huán)境的要求，尤其是在住宅區(qū)物業(yè)管理方面，越來越備受關(guān)注。對(duì)此物業(yè)管理人員必須加強(qiáng)對(duì)人們需求的注意，不斷優(yōu)化住宅區(qū)物業(yè)管理模式，盡量滿足人們的居住要求，為人們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。據(jù)此，本文主要對(duì)城市住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新進(jìn)行了深入探究。

關(guān)鍵詞：城市住宅區(qū) 物業(yè)管理模式 優(yōu)化 創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2018）09（a）-0105-02

1 城市住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

1.1 物業(yè)費(fèi)收費(fèi)不標(biāo)準(zhǔn)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)下，城市住宅面積不斷擴(kuò)大，隨著人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提升，人們對(duì)城市住宅區(qū)物業(yè)管理愈發(fā)重視。但是，因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，發(fā)展緩慢，使得大量物業(yè)管理公司尚未構(gòu)成健全的管理制度，也沒有明確物業(yè)費(fèi)收費(fèi)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，其中大多數(shù)物業(yè)費(fèi)都是根據(jù)所在地域的經(jīng)濟(jì)狀況所決定的，不同的地區(qū)物業(yè)費(fèi)存在明顯差異，這就導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)在收費(fèi)管理中嚴(yán)重缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且還有部分物業(yè)管理的收費(fèi)狀態(tài)為不公開，這樣一來，勢(shì)必會(huì)造成業(yè)務(wù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的質(zhì)疑，從而嚴(yán)重影響物業(yè)管理工作的順利開展。

1.2 管理服務(wù)機(jī)制不健全

因?yàn)槲覈飿I(yè)管理行業(yè)起步晚，發(fā)展緩慢，大多數(shù)物業(yè)管理公司的服務(wù)機(jī)制尚不健全，而且相關(guān)公司在物業(yè)管理上不夠重視，技能嚴(yán)重不足，使得物業(yè)總體服務(wù)水平相對(duì)較低，從而造成住宅區(qū)物業(yè)管理模式一成不變，十分落后，難以為人們提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。另外，少數(shù)物業(yè)管理供企業(yè)在人力資源考核工作中，缺乏對(duì)員工的全面考核，沒有對(duì)員工服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量進(jìn)行綜合考慮，造成員工工作積極性與主動(dòng)性備受打擊。而且，物業(yè)管理公司在員工培訓(xùn)工作上缺乏重視，培訓(xùn)不完善、不及時(shí)，導(dǎo)致員工的服務(wù)意識(shí)和態(tài)度較差，無法滿足住宅區(qū)業(yè)務(wù)的服務(wù)要求。這樣一來，不僅會(huì)直接影響業(yè)務(wù)的正常生活，還會(huì)阻礙物業(yè)管理公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.3 管理人員與業(yè)主素質(zhì)亟待提升

物業(yè)管理人員素質(zhì)與業(yè)主素質(zhì)是直接影響城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平的關(guān)鍵性因素。在物業(yè)管理人員上，行業(yè)起步晚，發(fā)展慢，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，其中大部分物業(yè)管理公司、業(yè)務(wù)、高校尚未明確意識(shí)到物業(yè)管理的重要性，導(dǎo)致物業(yè)管理專業(yè)人才相對(duì)匱乏。就業(yè)主而言，很多舊住宅區(qū)居民主要是老年人和低收入家庭，大多數(shù)是企業(yè)職工或家屬，對(duì)物業(yè)管理工作缺乏充分的認(rèn)識(shí)，消費(fèi)觀念落后，消費(fèi)能力明顯不足，很容易造成各種矛盾。

2 城市住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新策略

2.1 明確物業(yè)管理內(nèi)容

就目前物業(yè)管理公司在運(yùn)營中面臨的各種問題，管理人員應(yīng)該實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)以人工服務(wù)為主的物業(yè)管理模式，通過熟練掌握住宅區(qū)的實(shí)際狀況，基于業(yè)主生活環(huán)境與條件，進(jìn)一步明確物業(yè)管理內(nèi)容，并詳細(xì)分析物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，適當(dāng)進(jìn)行拓展，涉獵城市住宅區(qū)的停車場(chǎng)、幼兒園、消防、設(shè)備維修維護(hù)、老年服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的多元化，推動(dòng)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新。在明確物業(yè)管理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，積極引進(jìn)信息化技術(shù)，加強(qiáng)智能化建設(shè)，落實(shí)網(wǎng)絡(luò)化管理，在為業(yè)主生活提供便利的基礎(chǔ)上，提升物業(yè)管理服務(wù)的整體水平與質(zhì)量。

2.2 優(yōu)化物業(yè)管理模式

住宅區(qū)物業(yè)管理的主要原則就是為住宅區(qū)居民與家庭生活提供便捷，提高居民的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)居民關(guān)系、社區(qū)組織關(guān)系、水電等各個(gè)行業(yè)部門之間多元化關(guān)系的合理化協(xié)調(diào)，構(gòu)建和諧、健康的住宅區(qū)。目前物業(yè)管理中依舊存在許多問題，亟待解決，對(duì)此，相關(guān)管理部門應(yīng)積極采取措施優(yōu)化并創(chuàng)新物業(yè)管理模式。第一，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律規(guī)定，健全物業(yè)管理制度與法規(guī)體系，從而為有序地進(jìn)行物業(yè)管理工作提供幫助。第二，物業(yè)管理人員還應(yīng)該積極汲取國內(nèi)外的豐富經(jīng)驗(yàn)，以業(yè)務(wù)多元化需求為基礎(chǔ)，實(shí)時(shí)關(guān)注住宅區(qū)的環(huán)境優(yōu)化建設(shè)，以及社區(qū)的環(huán)境氛圍，構(gòu)建專業(yè)化、規(guī)范化、全面化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，最大程度上滿足業(yè)主各項(xiàng)需求。第三，物業(yè)管理人員應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注新時(shí)期物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)特性，不斷吸收新的理論知識(shí)，基于小區(qū)具體情況，樹立全新的物業(yè)管理理念，鼓勵(lì)全員積極參與，并做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)與各個(gè)相關(guān)部門間的積極交流與溝通，充分發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)功能，促進(jìn)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.3 完善物業(yè)管理機(jī)制

要想進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新，應(yīng)先構(gòu)建完善的物業(yè)管理工作規(guī)范，針對(duì)業(yè)主反映的現(xiàn)象，確保在24h之內(nèi)給予有效解決，不僅如此，還需要建立健全的、嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度。物業(yè)管理部門應(yīng)成立專門的監(jiān)察小組，詳細(xì)記錄物業(yè)管理人員的工作狀況，并進(jìn)行全方位分析和評(píng)分，根據(jù)記錄情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)員工的具體工作狀況，而其中工作努力且表現(xiàn)比較優(yōu)秀的員工，應(yīng)適當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)予以肯定，必要時(shí)可以升職加薪，相反工作表現(xiàn)較差的員工，則應(yīng)給予相應(yīng)的懲罰，嚴(yán)重者應(yīng)解雇，避免帶壞整個(gè)單位的環(huán)境氛圍。

2.4 創(chuàng)新物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制

城市住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理有著直接性影響，傳統(tǒng)住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制包含兩大部分：業(yè)務(wù)內(nèi)部組織決策機(jī)制、物業(yè)管理公司決策機(jī)制。其中內(nèi)部組織決策機(jī)制主要就是業(yè)務(wù)自主形成的，內(nèi)部構(gòu)建中央機(jī)構(gòu)，承擔(dān)公共事務(wù)的決策權(quán)，或者由業(yè)主協(xié)調(diào)做出決策。物業(yè)管理公司決策機(jī)制主要就是物業(yè)管理公司根據(jù)委托服務(wù)，針對(duì)住宅區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)行決策，這兩種決策機(jī)制管理中都有明顯不足。所以，物業(yè)管理部門應(yīng)針對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)決策機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化與創(chuàng)新，防止目前決策機(jī)制中的不良現(xiàn)象，即實(shí)施業(yè)主組織與物業(yè)管理公司之間的合作性決策機(jī)制，有機(jī)聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)兩者之間的積極溝通與交流，切實(shí)解決業(yè)主不參與和合作等各種問題，積極配合，推動(dòng)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

2.5 進(jìn)一步提高物業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)

在物業(yè)管理公司，管理人員的作用非常關(guān)鍵，只有服務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)與能力足夠良好，才能夠進(jìn)一步推動(dòng)住宅區(qū)構(gòu)建和諧的住宅區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)堅(jiān)持推動(dòng)住宅區(qū)居民生活水平提升為基本原則，有機(jī)協(xié)調(diào)住宅區(qū)居民與社區(qū)組織、物業(yè)管理人員之間的關(guān)系。城市住宅區(qū)物業(yè)管理部門還應(yīng)不斷吸收更多優(yōu)秀人才，利用其較好的知識(shí)能力與管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理工作的順利開展。不僅要引進(jìn)管理人才，物業(yè)管理部門還需要強(qiáng)化對(duì)在職工作人員的繼續(xù)教育和培訓(xùn)，鼓勵(lì)其積極發(fā)揮周圍網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)資源，優(yōu)化自身知識(shí)體系，提高自身服務(wù)水平與能力。而物業(yè)管理部門還能夠利用工作以外的實(shí)踐，組織工作人員科學(xué)系統(tǒng)學(xué)習(xí)管理知識(shí)，組織講座或者知識(shí)競(jìng)賽等，以此確保物業(yè)管理人員具備較好的專業(yè)素質(zhì)與綜合能力，從而保障住宅區(qū)物業(yè)管理工作順利開展。

3 結(jié)語

綜上所述，目前我國城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作中依舊存在大量問題，其直接影響著物業(yè)管理工作的順利開展。這就需要相關(guān)物業(yè)管理部門，科學(xué)合理調(diào)整其中各項(xiàng)問題，采取行之有效的措施進(jìn)一步健全物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容，并優(yōu)化物業(yè)管理模式，在提高服務(wù)質(zhì)量與水平的同時(shí)，促進(jìn)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。

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