勞新穎

回顧2017年房地產(chǎn)市場，整體上看，在去杠桿和金融監(jiān)管的大旗下，十多年來支撐樓市瘋長的“水龍頭”正在被擰上。房價在城市間也出現(xiàn)了分化，一二線城市房價有所下跌，三四線城市的房價卻出現(xiàn)了上漲。

圍繞著2017年房地產(chǎn)市場的變化趨勢，《投資與理財》記者在這里整理了7個關(guān)鍵詞，幫助讀者迅速讀懂2018年樓市。

關(guān)鍵詞一：居住屬性

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，衣食住行是老百姓的基本需求，安居樂業(yè)是老百姓的共同愿望。

從2016年12月召開中央經(jīng)濟會議以來，“房子是用來住的，不是用來炒的”就被屢次提出。十九大中，習近平總書記更是強調(diào)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，迅速引發(fā)各界的熱議。

1998年房地產(chǎn)市場化以來，房子為什么偏離了其最基本的“居住功能”，首要的原因是長期以來，我們把房地產(chǎn)政策看成經(jīng)濟政策，而不是社會政策和民生政策，我們把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長和為地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮著獨特的作用。在這種思維下，中國房地產(chǎn)承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”。

每一次經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)都首當其沖，成為對沖經(jīng)濟下行風險的首要工具。炒房客們把房子當作投機工具，但現(xiàn)在看，隨便買房都能賺錢的日子，也許已經(jīng)一去不復(fù)返了。

關(guān)鍵詞二：“五限時代”

2016年9月30日，北京發(fā)布樓市新政，將首套房首付比例提高至35%，二套房首付提高至50%，“史上最嚴調(diào)控季”由此拉開序幕。截至2017年12月13日，當年約有110個城市部門（縣級以上）發(fā)布了調(diào)控政策，發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達250次以上。此輪調(diào)控無論力度還是調(diào)控手段上的“籌碼”都不可同日而語，政策在“限購”、“限貸”、“限價”的基礎(chǔ)上，增加了“限售”、“限商”，限售成為本輪調(diào)控的最大亮點。目前，全國樓市已開啟“五限時代”，即“限購、限貸、限價、限售、限商”。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，加入限售的城市擴大到50個，限售年限一般在3-5年，其中河北省保定市出臺的“限售令”最長限售年限為10年。業(yè)內(nèi)人士表示，作為2017年樓市調(diào)控的一個新生事物，限售的出現(xiàn)，明顯打擊了投資需求，在一些限購限貸政策不足以抑制市場熱度的城市，限售將很快啟動。這也就意味著，限購、限貸、限價、限售的“四限”政策未來將會在越來越多的城市中全面推進。

從慘淡的“金九銀十”樓市就能看出，投資性購房已趨于理性。

關(guān)鍵詞三：三四線城市房價逆襲

2017年2月以來，三四線城市的房價正在逆襲北上廣深。數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市中，一線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%；二線城市新房和二手房環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點；三線城市新房和二手房環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。從特點來說，實際上是西部部分城市房價上漲過快。

2017年以來，開盤瘋搶、認籌排隊、找關(guān)系購房還是一房難求等場面，在不少三四線城市上演。

關(guān)鍵詞四：房價暴跌

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2017年5月份開始，上海和北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；2017年8月份，北上廣深四大一線城市33個月以來首現(xiàn)房價集體停漲；至10月份，重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢。一線城市“打噴嚏”，環(huán)北京周邊地區(qū)房價迅速“感冒”，燕郊就是其中的典型代表。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房均價2017年6月以來一路下跌，11月二手房均價為23733元/平米，環(huán)比上月大跌4.00%，創(chuàng)2017年以來最大跌幅，連續(xù)7個月暴跌；新房方面，燕郊11月新房均價為25100元/平米，大跌近1萬元每平方米，環(huán)比上月大跌28.29%，個別樓盤甚至暴跌2/3。房價跌跌不休，有的老投資客賠掉了首付，新投資客拋售價不抵房貸。更可怕的是，下跌還沒有止歇的意思。三年社?；蚣{稅資格迅速封凍了那里的樓市。

關(guān)鍵詞五：金融去杠桿

2017年一二線城市紛紛上調(diào)房貸門檻，不但借錢困難、借錢更少，未來的利息還更高。融360《11月份中國房貸市場報告》數(shù)據(jù)顯示，在全國35個城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升，占比16.13%；有388家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比72.79%。共有56家銀行分（支）行因額度等原因，暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)，較上月新增14家。

截至目前，信貸收緊政策對市場影響逐步顯現(xiàn)，金融去杠桿加速，監(jiān)管趨嚴，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落。一方面，在監(jiān)管部門要求下，全國多個城市對消費貸進行嚴格監(jiān)管，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。加之個人房貸利率不同程度上浮，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，個人按揭貸款增幅降至2015年5月以來最低值，并呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢。

關(guān)鍵詞六：長效機制

2017年12月8日召開的中共中央政治局會議提出，加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，是2018年要著力抓好的一項重點工作。房地產(chǎn)長效機制是指有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。長效機制建立的背景是包括房地產(chǎn)形勢的變化，以及從此前調(diào)控效果來看，中國應(yīng)該在更加尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，找到一條適合國情的、有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的路線。

住建部顧云昌表示，房地產(chǎn)長效機制真正建立起來，不是一兩年的事情，完全建立起來，有可能需要5年，甚至10年。為了響應(yīng)國家政策，各市均發(fā)布多項措施并舉，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。東北證券認為，隨著房價和銷售的企穩(wěn)， 此輪政策實施的目的已初步實現(xiàn)，政策亦無進一步收緊的必要，整個市場會以“穩(wěn)” 字當先。穩(wěn)更是為了防范風險。endprint

關(guān)鍵詞七：租購?fù)瑱?quán)

“租購?fù)瑱?quán)”的官方解釋是“租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”。這一方面是刺激租房市場，緩解住房壓力，另一方面則是增強大中城市尤其三四線城市的人口吸納能力。

我們要考慮一個問題，“租購?fù)瑱?quán)”本質(zhì)上是為了讓買不起房子的人享受同等的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施的權(quán)利。

但是實際上，不管是買房還是租房，尤其在人口大規(guī)模流入的城市，學校就那么大，醫(yī)院床位就那么多，并沒有實質(zhì)性的增加或者減少。歸根到底，就是大城市的教育、醫(yī)療資源不足，難以保障“租購?fù)瑱?quán)”落地。

“租購?fù)瑱?quán)”作為政策導(dǎo)向，解決資源問題，需要時間和空間，但同時還需要有好的落地政策，把深層次的矛盾解決。否則，大家仍然會竭盡全力，去爭搶那一點點最優(yōu)質(zhì)的資源。

2018年樓市展望

機構(gòu)和大佬們怎么說

總的來說，2017年的政策已經(jīng)拿出了兩把刷子，對房產(chǎn)市場教育了一番。無論是從信貸手段的調(diào)整，還是“限”字當頭的行政手段的趨嚴，房產(chǎn)市場多少感受到了一番寒意。對于投資者來說，真正關(guān)心的還是2018年房價是漲是跌？看看大佬們怎么說？

萬科：“小年論”

萬科對于樓市的看法被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。萬科對2018年房地產(chǎn)市場做出了判斷，并提出了“小年論”。

主要包括：1、2018年調(diào)控政策放松的可能性很小。2、房地產(chǎn)銷售可能會出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。3、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，經(jīng)過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長會有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風險也不存在，因為調(diào)整從2016年第四季度就開始了，持續(xù)很久了。4、三四線城市也要分開看，在環(huán)一線城市周邊的三四線城市，會比較穩(wěn)定。但基礎(chǔ)設(shè)施改善乏力和就業(yè)人口新增乏力的三四線城市會降價。

綠城中國CEO 曹舟南：房價一定是往下走

曾斷言中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場即將崩盤的曹舟南，更擔憂因儲備量大，加上限購限價限售限貸的政策調(diào)控下，以往以高地價博取未來高房價的商業(yè)模式將不復(fù)存在?！拔艺J為房價一定是往下走，這是沒有辦法的，這是國家戰(zhàn)略，要控制房價，房子是用來住的，不是用來炒的”。

對于2018年，我們整體是樂觀的，因為房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟的貢獻還是很大的，目前也沒有趨勢看到在下降。關(guān)于限購、限價，包括現(xiàn)在限價后批的價格如果高于當?shù)氐钠骄鶅r，它還是會控制備案的，這樣對回款是有影響的。

恒大集團總裁夏海鈞：三線城市只是階段性選擇

恒大是看重一二線城市，不是看重三線城市，三線城市叫階段性城市。目前國家出臺了很多政策是鼓勵三線去庫存，一二線只能收緊。從長遠來說，中國的房地產(chǎn)肯定是一二線要好過三四線，因為一二線的人口基數(shù)高，市場需求量大。endprint