姬虹琳

[摘 要]近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了迅速發(fā)展，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常重要的影響。但在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，投資熱、房價(jià)漲、空房概率大等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了供需不平衡的問題。因此，為了避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)造成不良影響，國家和政府需要實(shí)行穩(wěn)定的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行積極的指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、良性運(yùn)行。

[關(guān)鍵詞]財(cái)政政策；房地產(chǎn)行業(yè)；收入政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.04.092

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀已經(jīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為供求結(jié)構(gòu)不平衡、價(jià)格失衡等。政府作為國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，有責(zé)任確保房地產(chǎn)行業(yè)的順利和高效發(fā)展，使其能夠適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，合理控制房地產(chǎn)行業(yè)。另外，土地資源的不可再生、不可移動(dòng)等特殊性也要求政府要用積極穩(wěn)健的財(cái)政政策為房地產(chǎn)行業(yè)保駕護(hù)航。為此，文章從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策進(jìn)行了分析。

1 房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及主要問題

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

第一，發(fā)展規(guī)模日益擴(kuò)大。近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，其占社會(huì)總資產(chǎn)投資呈逐年上升的趨勢。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示為我國在1999年到2009年的10年內(nèi)，從開發(fā)投資17億元增長到了36232億元。

第二，發(fā)展速度迅速提升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的日益擴(kuò)大，發(fā)展速度也在不斷提升，每年開發(fā)的土地面積大幅度提高。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題

第一，房價(jià)居高不下。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)房屋的價(jià)格也在不斷上漲，甚至出現(xiàn)了房價(jià)居高不下的現(xiàn)象。目前一線城市的房價(jià)在幾萬元甚至十萬元以上，二、三線城市的房價(jià)也在不斷飆升。

第二，居住條件區(qū)域性差異明顯。隨著國民生產(chǎn)總值的不斷提升，居民的居住條件均有所改善，但從我國整個(gè)區(qū)域的居住條件來看，東部經(jīng)濟(jì)較好地區(qū)的房地產(chǎn)市場較好，居民居住條件較好，而中西部地區(qū)則相對(duì)較差。

第三，行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域性差異明顯。受經(jīng)濟(jì)水平的影響，我國東部地區(qū)房屋建設(shè)面積較大，房地產(chǎn)行業(yè)起步早。中部地區(qū)人口多，而且受東部土地資源緊張的影響，住房增長速度最快。從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭來看，各區(qū)域之間的差距正在縮小，尤其是西部地區(qū)的住房面積也在迅速增多。

2 財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了飽和的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)的過快和過度發(fā)展，造成其與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和我國市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都造成了不利影響。因此，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，引導(dǎo)其市場的健康、穩(wěn)定、良性運(yùn)行，就要發(fā)揮國家宏觀調(diào)控的作用，在此發(fā)揮財(cái)政政策的積極影響作用尤為重要。

房地產(chǎn)行業(yè)的投資大，產(chǎn)業(yè)鏈條長，其產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不僅有利于我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，對(duì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有著巨大的影響。因此，我國要通過積極的財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)其健康平穩(wěn)發(fā)展。以下將財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響進(jìn)行簡要闡述。

2.1 調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要分為財(cái)政收入和財(cái)政支出兩種形式，其通過這兩種形式作用于房地產(chǎn)市場，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，尤其是調(diào)控房地產(chǎn)的總數(shù)量，避免過度開發(fā)造成的資源浪費(fèi)和市場不平穩(wěn)。

2.2 科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格

財(cái)政政策在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，主要是利用財(cái)政稅收和政府的補(bǔ)貼。根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)過熱、房價(jià)過高的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該通過調(diào)整房地產(chǎn)的征稅范圍和稅率等形式，對(duì)開發(fā)商的房產(chǎn)投資成本和交易成本等進(jìn)行影響，從而科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格，尤其是要控制房地產(chǎn)價(jià)格過高的問題。[1]避免房地產(chǎn)行業(yè)的盲目宣傳而使房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)過高的增長。

2.3 滿足不同階層的住房需求

從目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，人人都能買起房的意愿是很難實(shí)現(xiàn)的。所以，國家要發(fā)揮財(cái)政政策，滿足中高低不同群體的住房需求。對(duì)于高收入者，使其積極參與房地產(chǎn)市場；對(duì)于低收入群體，國家通過財(cái)政補(bǔ)貼或者出資建設(shè)廉租房等滿足其住房需求。另外，我國實(shí)行積極的財(cái)政政策，國家會(huì)利用財(cái)政財(cái)政對(duì)開發(fā)商或者購房者進(jìn)行資金補(bǔ)貼，并將超額的商品住房納入保障性住房中去。這種財(cái)政政策的應(yīng)用雖然不能完全緩解低收入者住房緊張的問題，但能夠?qū)﹂_發(fā)商盲目開發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行控制，保障資金的有效回籠，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。[2]同時(shí)我國實(shí)行積極的財(cái)政政策能夠給予不同階層不同的住房需要，促進(jìn)國家住房結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

3 財(cái)政政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

財(cái)政政策是政府為了緩解社會(huì)就業(yè)壓力，實(shí)現(xiàn)就業(yè)公平，預(yù)防通貨膨脹，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，而對(duì)政府支出、稅收和借債水平進(jìn)行調(diào)控的政策。其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要是通過財(cái)政收入和支出政策來實(shí)現(xiàn)的。

財(cái)政的收入政策主要是指進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的調(diào)控，進(jìn)行與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收管理，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、管理者的成本進(jìn)行控制，間接控制房地產(chǎn)的供給數(shù)量，從而對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)購買者進(jìn)行征稅，也能夠增加房地產(chǎn)的成本，促使房地產(chǎn)需求數(shù)量的降低。通過財(cái)政收入政策，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的需求數(shù)量進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。

財(cái)政支出政策主要指的是財(cái)政補(bǔ)貼，也就是對(duì)需求量大而利潤卻低的房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，這些房屋資源具有福利性，但利潤較小，雖然無法滿足高消費(fèi)群體的住房需求，但能夠起到保障人民安居樂業(yè)的作用。政府的財(cái)政支出政策主要用于滿足低收入群體的住房需求。

3.1 對(duì)住房市場進(jìn)行分層調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展雖然對(duì)我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了關(guān)鍵性的支持作用，也實(shí)現(xiàn)了推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的作用，但房地產(chǎn)行業(yè)過熱增長，導(dǎo)致目前房屋剩余數(shù)量不斷增多，供需結(jié)構(gòu)不平衡問題日益明顯。因此，面對(duì)當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場，要采取積極的財(cái)政政策，對(duì)住房市場進(jìn)行分層調(diào)控[3]，使其能夠更好地適應(yīng)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使我國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展軌道。另外，房地產(chǎn)的健康發(fā)展需要在供需平衡的條件下進(jìn)行，所以要保證房地產(chǎn)數(shù)量和機(jī)構(gòu)的平衡性，也要確保房屋價(jià)格在科學(xué)合理的范圍內(nèi)，避免過熱的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到破壞性影響。

3.2 實(shí)行房地產(chǎn)稅和財(cái)政補(bǔ)貼

房地產(chǎn)稅和財(cái)政補(bǔ)貼是國家財(cái)政政策的主要調(diào)控工具，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)者購房等繳納的稅務(wù)。我國在房地產(chǎn)方面的財(cái)政補(bǔ)貼主要包括兩個(gè)方面：一是對(duì)消費(fèi)者的購房提供公共性的財(cái)政補(bǔ)貼；二是對(duì)建設(shè)住宅的公司進(jìn)行生產(chǎn)補(bǔ)貼，主要以稅收優(yōu)惠、降息貸款的形式進(jìn)行。

通過稅收政策的調(diào)控，使得房地產(chǎn)稅收增加，開發(fā)商和經(jīng)營者的成本增加，住房購買者的成本也隨之增加，房地產(chǎn)的供給數(shù)量降低，需求量也隨之降低。通過財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)控，對(duì)開發(fā)商和購房者的補(bǔ)貼增多，房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，尤其是中低收入群體的購房數(shù)量增多，最大限度地滿足了不同群體的住房需求，使得不同層次的房地產(chǎn)也得到了滿足。

在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，很多矛盾是無法自發(fā)調(diào)節(jié)的，需要國家發(fā)揮自身宏觀調(diào)控的作用。因此，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)，要發(fā)揮財(cái)政稅收的作用，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)范圍和規(guī)模進(jìn)行合理控制，對(duì)廉租房等保障性住房進(jìn)行積極補(bǔ)貼，盡可能最大限度地滿足低收入群體的住房需求，控制住房價(jià)格過快上漲的現(xiàn)狀，也保證其不能迅速下滑，從而發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)拉升國民經(jīng)濟(jì)的作用，推動(dòng)我國金融行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

4 結(jié) 論

綜上所述，財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要通過財(cái)政收入（稅收）和財(cái)政支出（財(cái)政補(bǔ)貼）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場自發(fā)性的不足，促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，更好地滿足不同群體的住房需求。文章以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展為主要研究方向，對(duì)財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策進(jìn)行了分析，以解決房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)現(xiàn)存的問題，使財(cái)政政策的調(diào)控作用更具針對(duì)性。

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