王夢(mèng)+王樹(shù)恒

編者按

農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用作建造農(nóng)房而占有、使用的本集體所有的土地。農(nóng)村宅基地和房屋因?yàn)槠涮厥庑裕谫I(mǎi)賣(mài)時(shí)受到眾多政策法律限制。誰(shuí)有資格購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的房屋？同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)又需注意哪些問(wèn)題？本期收錄了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生的兩個(gè)案例——

一、非農(nóng)業(yè)戶(hù)口者購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，法院判決購(gòu)買(mǎi)行為無(wú)效

2010年，劉某與張某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，劉某將其位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)某村的房屋院墻及地面附著物作價(jià)轉(zhuǎn)讓給張某，后劉某基于房屋拆遷的利益沖動(dòng)，起訴要求確認(rèn)其與張某的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，經(jīng)法院一、二審判決認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。

北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某系非農(nóng)業(yè)戶(hù)口，并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，因此應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。但是，關(guān)于張某在該院落上投資建設(shè)房屋所造成的財(cái)產(chǎn)損失產(chǎn)生的爭(zhēng)議，雙方可另案解決。

二、同村買(mǎi)賣(mài)房屋，需經(jīng)本村村委會(huì)同意

近日，河南省正陽(yáng)縣人民法院審理了一起因農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的合同糾紛，因交易行為未取得村委會(huì)同意，村民陳某與吳某私自簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被法院判定無(wú)效。

《物權(quán)法》第60條規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，其使用權(quán)由集體按照法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán)人，而宅基地所有權(quán)仍然屬于村集體。同時(shí)，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。買(mǎi)賣(mài)行為經(jīng)村委會(huì)同意及備案，也是出于防止村民重復(fù)申請(qǐng)宅基地的目的。故此，陳某與吳某私自簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。endprint