鄭智維

雖然有著巨大的市場(chǎng)想象空間，但長(zhǎng)租公寓依然面臨產(chǎn)品、服務(wù)能力、資本、盈利、行業(yè)規(guī)范等諸多問(wèn)題。

從概念漸熱到勢(shì)不可擋，短短幾年時(shí)間，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)風(fēng)口。

2017年，長(zhǎng)租公寓門店增長(zhǎng)率為40%。從過(guò)去3年數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)租公寓發(fā)展勢(shì)頭迅猛：2015年增長(zhǎng)率不足15%，2016年增長(zhǎng)率接近35%。

那么，長(zhǎng)租公寓緣何成為樓市中發(fā)展最快的力量？風(fēng)口又因何到來(lái)？

一方面，業(yè)外資本大量涌入。在資本加持下，房地產(chǎn)企業(yè)、酒店運(yùn)營(yíng)商、創(chuàng)業(yè)者等主體紛紛進(jìn)入，搶灘市場(chǎng)。

另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，以及租購(gòu)并舉等利好政策的落地實(shí)施，以長(zhǎng)租公寓為代表的品牌化、專業(yè)化的房屋租賃機(jī)構(gòu)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。

誰(shuí)在搶灘？

作為國(guó)內(nèi)最早布局長(zhǎng)租公寓的專業(yè)品牌之一，魔方公寓已有9年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。目前，這家公司在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等20個(gè)城市布局了近300家門店。

“魔方公寓將租戶定位為月收入在8000～20000元的中層白領(lǐng)。目前，成熟門店平均出租率超過(guò)95%?！苯邮堋睹裆芸酚浾卟稍L時(shí)，魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆說(shuō)。

外界對(duì)長(zhǎng)租公寓的關(guān)注始于2014年。

這一年，小米創(chuàng)始人雷軍旗下的順為基金，聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投資1億元人民幣。次年，YOU+公寓再獲時(shí)代地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)3000萬(wàn)美元投資，當(dāng)時(shí)估值高達(dá)2億美元。截至目前，YOU+公寓已成功融資3次，總額度在四五億元人民幣。

外界傳聞，雷軍當(dāng)時(shí)和YOU+團(tuán)隊(duì)在短短5分鐘的會(huì)談中就確定了投資意向。

接受本刊采訪時(shí)，YOU+公寓創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)劉洋沒(méi)有直接確認(rèn)這一傳聞。他回憶：“那時(shí)，YOU+公寓已經(jīng)做了3年，商業(yè)模式已逐步成型，雷軍對(duì)YOU+的‘家文化、社區(qū)概念及運(yùn)營(yíng)策略、方法非常認(rèn)可。”

早在2012年，劉洋就在廣州設(shè)立第一家YOU+公寓，旨在為年輕人構(gòu)建“遮風(fēng)擋雨、有愛(ài)陪伴”的家。在此之前，他在快銷品市場(chǎng)浸淫了十幾年。對(duì)租房市場(chǎng)深入分析后，他認(rèn)為當(dāng)時(shí)是進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)難得的契機(jī)。

市場(chǎng)有其運(yùn)行規(guī)律，資本的嗅覺(jué)向來(lái)是最靈敏的。雖然仍處于起步階段，長(zhǎng)租公寓行業(yè)卻吸引著房地產(chǎn)商、風(fēng)投機(jī)構(gòu)等一眾創(chuàng)業(yè)者。

有資料顯示，全國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)目前超過(guò)1000家。涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域的主體主要有開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營(yíng)者、創(chuàng)業(yè)者等。其中，在排名前15位的房地產(chǎn)商中，已有2/3以上的企業(yè)涉足租賃市場(chǎng)。

萬(wàn)億級(jí)風(fēng)口

1月16日，鏈家地產(chǎn)旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如宣布，獲得40億元人民幣A輪融資，這刷新了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資金額單筆之最。

長(zhǎng)租公寓之所以處于風(fēng)口，很大程度上得益于租房市場(chǎng)巨大的潛力。此前，鏈家研究院發(fā)布的一份名為《租賃崛起》的研究報(bào)告顯示，當(dāng)前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.1萬(wàn)億元；預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元；而到2030年，這一數(shù)字將超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

“通過(guò)一二線城市的流動(dòng)人口數(shù)量，便可預(yù)測(cè)到租賃市場(chǎng)存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前，我國(guó)租賃人口約為1.9億，而租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元?！苯饐捶治觥?/p>

雖然我國(guó)用于租賃的住房約有1億套，但其中超過(guò)90%為個(gè)人散戶出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%。而美國(guó)、日本的租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率分別達(dá)到30%和80%。對(duì)比來(lái)看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率還處于較低程度。

除了萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的市場(chǎng)空間外，資本密集涌入的另一推力是各種利好政策的出臺(tái)。

去年，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等。

“隨著租購(gòu)并舉制度的建立，租賃市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一大波政策紅利，這些政策紅利足以支撐住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。此外，國(guó)家大力鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)租項(xiàng)目，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)。所以，長(zhǎng)租公寓會(huì)是住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分?！苯邮鼙究稍L時(shí)，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說(shuō)。

盈利之困

雖然有著巨大的市場(chǎng)想象空間，但長(zhǎng)租公寓目前依然面臨著產(chǎn)品、服務(wù)能力、資本、盈利、行業(yè)規(guī)范等諸多問(wèn)題。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，目前，全國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)超過(guò)1000家，但這些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。

“目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的制約因素還比較明顯，市場(chǎng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系尚未建立起來(lái)，行業(yè)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)類似于支付行業(yè)那樣的，由巨頭引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭?！苯治稣J(rèn)為。

因?yàn)橘Y金密集進(jìn)入，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。有觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已迎來(lái)新一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)和行業(yè)洗牌。

但劉洋對(duì)此并不認(rèn)可?！耙院笠欢〞?huì)到達(dá)這個(gè)階段，但我認(rèn)為現(xiàn)在還沒(méi)有真正到來(lái)，行業(yè)發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到細(xì)分時(shí)期?！?/p>

對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)論市場(chǎng)如何競(jìng)爭(zhēng)，最終比拼的仍是盈利模式及運(yùn)營(yíng)能力。

目前，YOU+公寓采取的是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式?！皢渭兛孔夥?，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)率不高，所以努力拓展非房租領(lǐng)域的盈利點(diǎn)。通過(guò)社群導(dǎo)流，YOU+公寓做家文化、做社群。形象點(diǎn)兒說(shuō)，別人做蛋糕，我們做奶油。”劉洋說(shuō)。

與YOU+公寓不同，魔方公寓更專注居住本身，努力把產(chǎn)品做到極致。

金喆說(shuō)，魔方公寓有自己的研發(fā)中心，每年根據(jù)市場(chǎng)、客戶需求去研發(fā)不同的產(chǎn)品，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)。例如，在隔音問(wèn)題上，公司研發(fā)中心曾測(cè)試過(guò)十幾種墻體。“目前，魔方公寓單個(gè)項(xiàng)目年投資回報(bào)率為15%～25%?！眅ndprint