瞿富強，郭 艷

（南京工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，南京 211816）

0 引言

對于我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該從供給端入手，解除供給約束，雙管齊下才能解決房地產(chǎn)市場的瓶頸問題[1，2]。然而關(guān)于房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的途徑和具體手段卻比較模糊。本文基于供給側(cè)研究視角，以江蘇省商品住房為例，通過對商品住房供給側(cè)影響因素的分析，找到對該地區(qū)商品住房供給側(cè)有重要影響的關(guān)鍵因素，希望能夠為商品住房去庫存以及房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革確定著力點提供理論參考。

1 商品住房供給側(cè)影響因素的確定

1.1 商品住房供給側(cè)影響因素的識別

對于商品住房供給側(cè)影響因素的識別，本文采用基于中文檢索工具CNKI的文獻研究法。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革被提出到現(xiàn)在為止，關(guān)于房地產(chǎn)或商品住房供給側(cè)影響因素的研究文獻為0篇。所以本文試圖通過分析房地產(chǎn)或商品房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的文獻，以期從各學(xué)者提到的改革路徑和對策中辨識出商品住房供給側(cè)影響因素。通過檢索和篩選找到了12篇有效文獻。由于相關(guān)研究過少，為使不遺漏影響因素，本文通過變換各種主題詞，如商品房供給的影響因素，商品房供求關(guān)系等來進行檢索供給側(cè)被提出之前的有關(guān)文獻，以尋找影響供給側(cè)的因素，最終采用的中文文獻一共有44篇。通過內(nèi)容分析法，本文發(fā)現(xiàn)商品住房供給側(cè)的影響因素很多。秦大磊（2016）[3]，張佩峰等（2016）[4]分析了財政政策，特別是房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀，認(rèn)為其稅收結(jié)構(gòu)不合理，針對性不強是影響房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和供應(yīng)的重要因素，并提出房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革就要推動稅制改革。任榮榮和劉洪玉（2008）[5]通過對北京八城區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析，發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)量是影響房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)的一個重要因素。沈悅，劉洪玉（2004）[6]通過對中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的關(guān)系進行了研究，發(fā)現(xiàn)GDP對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的單向作用。謝福泉，黃俊暉（2013）[7]研究認(rèn)為城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)需求、供給都存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系。余呈先（2016）[8]認(rèn)為可以通過發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)等的房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)等來改變房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，從而改變房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品投資結(jié)構(gòu)。吳先滿，蔣昭乙（2016）[9]認(rèn)為對于房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，要注重住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可通過放寬和緊縮金融貨幣政策來實施，同時提出了保障性住房的建設(shè)也會較大的影響房地產(chǎn)行業(yè)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

在分析了44篇文獻后，本文對相關(guān)學(xué)者所提出的影響因素進行了以下處理。第一，有些因素雖然各學(xué)者的表達方式不同，但其實質(zhì)是一樣的，例如城鎮(zhèn)人口總數(shù)，城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)均反映了城市的城鎮(zhèn)化水平，所以本文統(tǒng)一用城鎮(zhèn)化這一指標(biāo)來表示。貨幣政策，信貸政策，利率水平等，本文將統(tǒng)一使用金融政策這一指標(biāo)來表示。第二，對于一些指標(biāo)，如房地產(chǎn)投資額，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成本等指標(biāo)內(nèi)容較相似，所以本文統(tǒng)一使用房地產(chǎn)開發(fā)成本指標(biāo)表示。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是由商品房銷售價格和其開發(fā)成本決定的，所以不再作為分析指標(biāo)，故進行舍棄。第四，施工房屋面積，竣工面積等是住房供給量的量化指標(biāo)并非影響因素，所以也進行排除。最后，通過近義指標(biāo)的合并和非供給側(cè)影響因素的剔除，本文整理出18個商品住房供給側(cè)的影響因素：房地產(chǎn)調(diào)控政策，稅收政策，土地政策，金融政策，房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為素質(zhì)，商品住房價格，國內(nèi)生產(chǎn)總值，保障性住房建設(shè)，城鎮(zhèn)化水平，新技術(shù)，商品住房空置率，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，多元化的開發(fā)主體，房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，商品住房質(zhì)量。

1.2 關(guān)鍵影響因素的確定

帕累托分析法又稱ABC分析法，其核心思想是在決定一個事物的眾多因素中分清主次。識別出少數(shù)的但對事物起決定作用的關(guān)鍵因素和多數(shù)的但對事物影響較少的次要因素。本文運用該方法對商品住房供給側(cè)影響因素進行分類，根據(jù)44篇文章中不同影響因素的匯總整理，分析制作出表1，并且繪制出帕累托圖1。

表1 商品住房供給側(cè)影響因素研究次數(shù)分布表

圖1 商品住房供給側(cè)影響因素的帕累托圖

一般情況下，帕雷托圖是按照因素類別累計占用百分比的60%～80%來確定ABC類因素[10]。如果選擇80%為界，則A類因素相對于總因素數(shù)量較多，所以本文選擇60%為界來確定A類影響因素。從圖1中可以看到，影響商品住房供給側(cè)的A類因素有土地政策，房地產(chǎn)開發(fā)成本，金融政策，預(yù)期和住房價格。

2 關(guān)鍵影響因素的建模分析

2.1 模型的建立

通過對比分析已有學(xué)者對供給彈性問題的研究[11]，本文建立商品住房供給彈性的對數(shù)型線性模型來深入探析自變量對因變量的影響程度及方向。在影響商品住房供給數(shù)量側(cè)的A類因素中，因為從開發(fā)企業(yè)獲得土地到其產(chǎn)品竣工具有較長的周期，所以本文用滯后一期的土地供給數(shù)量（LAND）作為土地政策的量化指標(biāo)。用住宅投資額（INV）作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的量化指標(biāo)。用利率水平（R）和國內(nèi)貸款（LOAN）作為金融政策的量化指標(biāo)，住房價格是商品住房銷售均價（P），預(yù)期因素在模型中暫不考慮。用商品住房的竣工量（S）來作為商品住房供給的量化指標(biāo)。建立如下模型：

其中，α0和a是常數(shù)，分別表示相應(yīng)影響因素的供給彈性。

2.2 數(shù)據(jù)的統(tǒng)計

研究指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積，住宅投資額，國內(nèi)貸款，竣工面積的數(shù)據(jù)來自2005—2016年《江蘇省統(tǒng)計年鑒》和《中國統(tǒng)計年鑒》，利率取中國人民銀行發(fā)布的金融機構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，貸款最長期限設(shè)為三年，因為有些年份經(jīng)過多次調(diào)整，所以對其進行加權(quán)平均后進行研究。原始數(shù)據(jù)如表2所示。

表2 研究變量的原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計

2.3 回歸分析

在進行回歸分析之前，首先對表2的數(shù)據(jù)進行除利率以外的取對數(shù)化處理，處理的結(jié)果如表3所示。

表3 研究變量的對數(shù)化處理

本文的回歸分析運用SPSS20.0，通過數(shù)據(jù)分析，得到表4，表5和表6的分析結(jié)果。

表4 模型匯總

表5 Anovaa

表6 系數(shù)a

從表4中可以看出，R的值為0.998，說明因變量可以高度解釋自變量，R2的值為0.997，極其接近1，說明該模型的擬合程度非常好，說明本文的分析選擇該對數(shù)模型極為合適。DW=3.341,該值位于2～4之間，說明模型變量無序列相關(guān)。從表5中可以看出，模型的設(shè)定檢驗F統(tǒng)計量的值為311.356，相對的sig為0.001，說明因變量與自變量之間線性關(guān)系顯著。表6是回歸系數(shù)表,通過該表可以發(fā)現(xiàn)各影響因素對商品住房供給的彈性大小。所研究的各影響因素的供給彈性，除了住房完成投資額供給彈性為負(fù)值，其余均為正值。且商品住房價格供給彈性最大，接下來是信貸供給彈性和土地供給彈性，利率供給彈性最小，常量的sig值為0.456，大于0.05，顯著性較低，可要可不要。

3 結(jié)論

通過文獻研究，分析了2004年到目前為止所有學(xué)者的有關(guān)研究中提到過的商品住房供給側(cè)影響因素，運用帕累托分析法初步從眾多影響因素中識別出了具有研究價值的A類影響因素，土地政策，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，金融政策，商品住房價格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期。通過多元線性回歸分析，進一步發(fā)現(xiàn)A類影響因素中除了商品住房投資額供給彈性為負(fù)，其他商品住房供給彈性均為正。說明商品住房投資額和商品住房供給量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，其余因素和商品住房供給量呈正相關(guān)關(guān)系。而且供給彈性大小卻又有較大差異，商品住房價格供給彈性最大，住房完成投資額次之，然后是貸款供給彈性，最后是土地供給量彈性和利率彈性。綜合來說，商品住房供給側(cè)影響因素中的關(guān)鍵影響因素有土地政策，房地產(chǎn)開發(fā)成本，金融政策，預(yù)期和住房價格。但是在商品住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，應(yīng)特別注意調(diào)控商品住房價格，其次要合理利用金融政策中的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)成本中占較大比例的就是土地購置費，所以也要通過調(diào)整土地政策來促進我國房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。