羅毅

摘 要 一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是市場經(jīng)濟時代的一種先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，房價的波動常常反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場的變化對于地方經(jīng)濟的影響是十分重大的，無論它的發(fā)展進程是過快或是緩慢，都將對區(qū)域性的地方經(jīng)濟產(chǎn)生難以忽視的負(fù)面影響。對此，本文就房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟的影響作簡要的分析與探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 變化 地方經(jīng)濟 影響

一、前言

自我國進入市場經(jīng)濟時代以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得十分迅猛。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)經(jīng)濟是“泡沫經(jīng)濟”，然而事實上，房地產(chǎn)這項產(chǎn)業(yè)之所以能夠成為國民產(chǎn)業(yè)的“頂梁柱”，其根本原因在于房屋是老百姓的剛性需求之一。大到房地產(chǎn)行業(yè)的持證經(jīng)營者，小到行業(yè)類的建筑工人，甚至是普通民眾的日常消費，其實都仰仗于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。毫不夸張地說，房地產(chǎn)市場的變化，將直接影響到地方經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場及其變化的相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)市場概述

所謂房地產(chǎn)市場，實際上是指專門從事地產(chǎn)租賃、買賣以及抵押等相關(guān)經(jīng)濟活動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)場所。在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)當(dāng)中，市場主要是由下面幾個主要部分組成的，它們分別是市場主體以及市場客體，市場主體即房地產(chǎn)的買方與賣方，市場客體則是指交易的市場對象。另外，還包括房地產(chǎn)在交易時的市場運行機制，這幾個方面共同構(gòu)建了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。在中國的市場經(jīng)濟體系當(dāng)中，房地產(chǎn)市場是不可缺少的一個重要組成部分，它能夠為我們的地方經(jīng)濟帶來極為重大的影響。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)《中國房地產(chǎn)信息化行業(yè)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，自2005年開始，我國房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。從人口結(jié)構(gòu)上來看，目前23～27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5～10年時間。2020年住房面積新建需求將達到15.4億平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進入下降期。在過去十年中，整個房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，締造了中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。索羅斯曾說，房地產(chǎn)無法對剩下的2/3經(jīng)濟帶來支持，而中國房地產(chǎn)目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產(chǎn)雖無法實現(xiàn)中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，但對中國經(jīng)濟“軟著陸”還是意義重大的。

（二）房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律

由于房地產(chǎn)市場受到市場經(jīng)濟一般規(guī)律的約束，通常在特定條件下，房地產(chǎn)市場都會受到諸如市場供求、價值競爭等各方面因素的制約。而且房地產(chǎn)所涉及的商品與市場其余類型的商品相比較，無論是從價格、定位、用途乃至于市場主導(dǎo)地位來看，其本身就具有非常獨特的屬性。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，全國各地的房地產(chǎn)價格普遍都在飆升，人們對于住房的購買意愿亦十分強烈。從這個角度來看，房地產(chǎn)市場的繁榮更是為地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來了積極的影響，大幅度促進了地方經(jīng)濟的進步。

由于近年來房產(chǎn)泡沫系數(shù)較高，國家制定了租房落戶以及房屋限購等政策來抑制房價的上漲，據(jù)2016～2018年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計住宅的銷售價格相比以往降低了至少5.6%，到2018年上半年，房地產(chǎn)市場的價位主要以平緩上漲為大體趨勢，國家制定的相關(guān)政策是為了保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，以此帶動地方經(jīng)濟的增長。總體而言，2018年房地產(chǎn)市場的變化主要可以從三個方向來分析：第一，從個人住房信貸市場來看，今年的房地產(chǎn)調(diào)控力度較為平緩，“買房熱”的現(xiàn)象得到一定程度的控制，市場進入調(diào)整期;第二，在金融投資方面，投融資方面的結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，政府將加強全面性的風(fēng)險控制;第三，房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的總體銷售面積呈現(xiàn)下滑姿態(tài)，許多小戶型的住房會在一定程度上得到增長，居民住宅趨勢逐漸趨向于小戶型，其更能得到社會大眾的認(rèn)可。

三、房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟的具體影響

（一）降低地方財政收入

眾所周知，購置土地是房地產(chǎn)市場開發(fā)的基礎(chǔ)保障，它是確保后續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵步驟。土地在進行詳細(xì)的交易過程當(dāng)中會涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及契稅等多種稅種，所有的稅種收入都是通過購置土地成交額度來確定的。近年來，國家為了維護地方經(jīng)濟的穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，使得購置土地的需求得到一定程度的抑制，這在一定程度上就限制了地方政府的稅收，影響到了政府的財政收入。雖然這從表面上看似乎是放緩了地方經(jīng)濟的增長速度，但事實上這恰恰是為了維護地方經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

（二）影響地方經(jīng)濟的均衡發(fā)展

房地產(chǎn)市場是地方居民進行消費投資的一個重要指標(biāo)，亦是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的一個基礎(chǔ)條件。總體而言，平穩(wěn)、良性的區(qū)域性房地產(chǎn)市場環(huán)境能夠給當(dāng)?shù)鼐用駧砀油晟?、健康的居住條件，合理的投資理念。反過來看，倘若一個地方的房地產(chǎn)市場存在價格方面的惡性循環(huán)，房價猛烈的飆升，久而久之就會引發(fā)當(dāng)?shù)胤课葙徺I過熱的不良現(xiàn)象。這在某種程度上會降低居民的消費水平，導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)抵制、厭惡情緒，最終將影響到地方經(jīng)濟的均衡發(fā)展。

在2015年至2017年期間，全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)都出現(xiàn)了井噴式的增長，各地的房價快速上漲，導(dǎo)致地方居民的家庭收入幾乎全部用于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，出現(xiàn)了許多炒房事件。這種現(xiàn)象對于地方經(jīng)濟的影響顯然是十分惡劣的，而且也會從根本上影響到地方居民的生活質(zhì)量。不過，隨著政府相繼出臺房屋限購、棚租戶等相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場開始回暖，人們手頭的收入才得以用于其他行業(yè)的投資，從而為其他行業(yè)帶來更多新的機會。

（三）影響地方金融行業(yè)的穩(wěn)定

簡而言之，房地產(chǎn)市場的變化對于地方金融行業(yè)的影響，最直接的就是貸款人棄房跑路，銀行將接下一大批房子，留下大量的爛賬。這些房子囤積過多在短時間內(nèi)無法賣出，而當(dāng)?shù)乜蛻舻拇婵疃ㄈ贿€需歸還，人們便會紛紛去往銀行進行擠兌。這時候央行肯定需要發(fā)揮作用，降低銀行存款準(zhǔn)備金率，同時通過公開市場操作對市場進行逆回購。試想，這種局面勢必會進一步助漲物價，從而影響地方經(jīng)濟的增長。

四、關(guān)于房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的具體舉措

（一）加大房屋租賃業(yè)的建設(shè)力度

在過去很長一段時間內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)市場的價格上漲過于迅速，這在一定程度上影響了當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿啃枨?。因為有很多人認(rèn)為購買房屋是一項最為基本的需求，然而過于高昂的價格幾乎掏空了居民的腰包，有些地方甚至出現(xiàn)房產(chǎn)亂象。為了促進地方經(jīng)濟的均衡發(fā)展，一定要加大房屋租賃業(yè)的建設(shè)力度，進一步對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，讓每個人都可以有房住。

具體的實行策略：一方面，多鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商租房與售房同步進行，構(gòu)建專門的房屋租賃機構(gòu)，并且鼓勵租房落戶、房屋托管等，從多個角度去維護房屋租賃市場的穩(wěn)定;另一方面，要進一步開拓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使當(dāng)?shù)鼐用衲軌蛉巳硕加凶约旱淖》浚恳粋€人都能夠安穩(wěn)的落戶，從而提高人們的存款能力與消費能力，進一步保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，帶動地方經(jīng)濟的良性循環(huán)與發(fā)展。

（二）加大安居工程的建設(shè)力度

為了進一步解決中低收入住房困難戶的住房問題，政府已經(jīng)在全國范圍內(nèi)落實了安居工程的建設(shè)?？梢詮囊韵聨追矫嬷郑旱谝唬鶕?jù)城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力，合理規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟適用房，用于中低收入人群;第二，建設(shè)一部分公租房用于微收入和低保人群，讓住房困難的和新就業(yè)的這些處在社會“夾心層”的人都有房可住;第三，加大棚戶區(qū)改造，在加強城市基礎(chǔ)設(shè)施改善、提升城市整體居住環(huán)境的同時，帶動周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;第四，適當(dāng)修建一部分商品房用于中高收入人群的投資與居住，緩解政府的資金壓力，平衡政府財政收入，維護地方經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）拓展房地產(chǎn)融資渠道，加大監(jiān)督力度

從現(xiàn)階段的情況來看，大部分的融資渠道都涉及銀行或者相關(guān)信托機構(gòu)。由于對應(yīng)的資金量巨大，政府必須拓展房地產(chǎn)融資的渠道，讓資金來源更加多元化。在某些房地產(chǎn)項目進行資金使用的過程中，即便款項已經(jīng)劃撥出去，相關(guān)部門還需要進行嚴(yán)格的監(jiān)督，確保交易資金不會浪費。對于某些限制資金的使用一定要保障固定收益，對一些短期性的投資進行更加合理的規(guī)劃，避免任何盲目投資行為。資金在具體的使用過程中，要保障其正常的使用效率與周轉(zhuǎn)效率，從而有效地保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）出臺修正相關(guān)稅收政策，加大政府調(diào)控力度

關(guān)于房地產(chǎn)稅收，一直以來都是地方財政收入的重要組成部分，亦是國家對地方經(jīng)濟施行宏觀調(diào)控的一種良性舉措。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資過熱的情況下，房地產(chǎn)稅制的革新可以說是勢在必行的。由于某些地區(qū)存在不公平的稅收機制，為了確保我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化、穩(wěn)定化發(fā)展，一定要采用公開透明的稅收機制，讓房地產(chǎn)稅收更加規(guī)范化。對于購置土地征用的契稅，房屋銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的契稅等都需要嚴(yán)格地進行修正，避免重復(fù)征稅的情況。如果條件允許，地方政府的征稅范圍可以從城市擴大到農(nóng)村地區(qū)。總體而言，只有不斷加大政策的調(diào)控力度，我們的房地產(chǎn)市場才能更加穩(wěn)定健康，也才能促進地方經(jīng)濟的繁榮昌盛。

五、結(jié)語

不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場對于地方經(jīng)濟的重要影響。房地產(chǎn)行業(yè)與地方經(jīng)濟涉及的各行各業(yè)都存在千絲萬縷的聯(lián)系，相關(guān)部門一定要加大力度推進房地產(chǎn)市場環(huán)境的改革，逐漸建立更加健全、完善的管理機制，對房地產(chǎn)市場進一步施行宏觀調(diào)控，爭取人人都有房住，讓人們安居樂業(yè)。

（作者單位為米脂縣房產(chǎn)交易中心）

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