李明明

（沈陽(yáng)化工大學(xué) 遼寧 沈陽(yáng) 110142）

一、影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素

房地產(chǎn)上市公司的盈利能力受多方面因素影響，外部環(huán)境因素和內(nèi)部自身因素對(duì)其盈利能力都會(huì)產(chǎn)生影響。由于外部環(huán)境因素復(fù)雜多變，對(duì)其變化難以控制，所以一般企業(yè)從內(nèi)部因素著手考慮。公司規(guī)模，資本結(jié)構(gòu)，公司盈利模式是其內(nèi)部因素中較為重要的三個(gè)因素。

（一）公司規(guī)模

公司規(guī)模通常指公司的大小，工人的數(shù)量，機(jī)器設(shè)備的種類和數(shù)量，廠房實(shí)際數(shù)量，每年實(shí)際能賺取的利潤(rùn)的多少。是反映能生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量的多少和實(shí)際賺取利潤(rùn)能力的指標(biāo)。一般而言，公司的規(guī)模越大，其能獲取的資源就相對(duì)會(huì)比較多，資源增多，各種獲利機(jī)會(huì)就會(huì)增加，隨之，公司賺取的利潤(rùn)就會(huì)增多。

（二）資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)可以獲知企業(yè)是通過哪種方式獲取資本，一般上市公司獲取資金通常有兩種方式，通過股權(quán)融資和債權(quán)融資。合理的資本結(jié)構(gòu)不會(huì)因過多的債務(wù)而造成償債壓力過大，也不會(huì)因沒有壓力而沒有發(fā)展的動(dòng)力。

（三）公司盈利模式

企業(yè)不同的盈利模式是代表企業(yè)擁有不同的方法和途徑，合理運(yùn)用各種能夠有效利用的資源為自己的企業(yè)獲取利潤(rùn)。這是企業(yè)能夠多年屹立不倒的關(guān)鍵所在。所以一個(gè)企業(yè)的盈利根本是讓企業(yè)的潛能最大限度的發(fā)揮出來。

二、房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

（一）上市公司盈利能力分析方法

財(cái)務(wù)分析需從公司獲取利潤(rùn)的能力，償還債務(wù)的能力，未來能有怎樣的發(fā)展前景和經(jīng)營(yíng)獲利效率等這四個(gè)方面來體現(xiàn)。一般看來，公司的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)包括其公司獲取利潤(rùn)的能力，償還借款的能力和外來發(fā)展的潛力。

（二）房地產(chǎn)上市公司盈利能力的分析指標(biāo)

1．資產(chǎn)負(fù)債率分析

資產(chǎn)負(fù)債率也稱負(fù)債比率或舉債經(jīng)營(yíng)比率。是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，它反映企業(yè)的資產(chǎn)總額中有多大比例是通過舉債而得到的。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額*100%

2.銷售凈利率分析

銷售凈利率是企業(yè)凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入凈額的比率受很多因素的影響。說明了企業(yè)凈利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入的比例，它可以評(píng)價(jià)企業(yè)通過銷售賺取利潤(rùn)的能力。該比率越高，說明企業(yè)通過擴(kuò)大銷售獲取報(bào)酬的能力越強(qiáng)。計(jì)算公式為：銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入×100%。

（三）整體盈利能力的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在看似發(fā)展良好，但也有問題存在。整體盈利水平，資本結(jié)構(gòu)方面問題還較為突出。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，從而使其負(fù)債模式較大，企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較多。宏觀調(diào)控政策和限購(gòu)政策的出臺(tái)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況產(chǎn)生不利影響，房子會(huì)出現(xiàn)積壓狀況，造成大量資金沉淀在房子上。這樣就會(huì)使企業(yè)在高負(fù)債壓力下，導(dǎo)致盈利下降，凈利潤(rùn)大幅縮水，從而對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力存在的問題

（一）整體盈利能力的評(píng)價(jià)

由于受國(guó)家相關(guān)政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，再融資水平不強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平仍然很高。同時(shí)房地產(chǎn)受國(guó)家政策影響也非常大，如政策的收緊，銷售下滑，資金大量沉淀在房產(chǎn)上，造成現(xiàn)金流短缺，償債能力加大。從自身行業(yè)分析，由于債務(wù)利息費(fèi)用等問題，盈利水平在不斷下降。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

因?yàn)橹袊?guó)不像國(guó)外，資本市場(chǎng)發(fā)展還不完善，債務(wù)融資沒有效果，股權(quán)融資由于成本低并且容易讓人接受，因此中國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)還是以股權(quán)籌資為主要籌資方式，而不去選擇長(zhǎng)期負(fù)債，從而導(dǎo)致比例嚴(yán)重失衡。

（三）業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)浮動(dòng)較大，因?yàn)樵谝粋€(gè)地方對(duì)于發(fā)展的需求加大，此時(shí)的盈利利潤(rùn)就會(huì)增多，繼而會(huì)吸引很多的開發(fā)商前來投資。這時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)加劇，隨之必定會(huì)帶來利潤(rùn)的下滑。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力的對(duì)策

（一）增加盈利水平

增加盈利水平有很多種方式，比如走專業(yè)化發(fā)展之路，建立信用品牌從而來吸引更多的股東前來投資，吸引更多的人過來購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品。這樣盈利水平得到增加，公司的未來發(fā)展前景更加有活力和希望。

（二）加大房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和科技投入力度

現(xiàn)在很多行業(yè)都很注重科技創(chuàng)新，因?yàn)榭萍嫉牧α吭诤芏嘈袠I(yè)已見成效，而房地產(chǎn)行業(yè)卻在科技投入方面運(yùn)用不是很多，例如在施工方面做出改進(jìn)，可以用科技創(chuàng)新使得施工更加輕松簡(jiǎn)單化。在施工技術(shù)上做出革新，這樣可以建造出更加牢固和實(shí)用的建筑物從而吸引更多的消費(fèi)者前來購(gòu)買。

（三）扶強(qiáng)壯優(yōu)，培育建筑龍頭企業(yè)

加大房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新和科技投入力度，樹立龍頭企業(yè)來讓更多的企業(yè)前來學(xué)習(xí)，吸取經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理化的資本結(jié)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)組織者的正確決策，信息化更好運(yùn)用，這些相關(guān)措施和政策的使用，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司一定會(huì)朝著更高速平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。