寧政辦〔2018〕73號

西寧市培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案

根據(jù)《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《青海省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（青政辦〔2017〕48號）要求，結合西寧實際，制定本實施方案。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真學習貫徹習近平總書記全面深化改革重要思想，全面貫徹黨的十九大和十九屆一中、二中、三中全會精神，牢固樹立“四個意識”，不斷堅定“四個自信”，始終做到“三個一以貫之”和“五個過硬”，忠實踐行“兩個絕對”，堅持和加強黨的全面領導，牢牢把握穩(wěn)中求進工作總基調，自覺貫徹新發(fā)展理念，緊扣我國社會主要矛盾變化在西寧的具體表現(xiàn)，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，全面落實“四個扎扎實實”重大要求，加快“四個轉變”，實施“五四戰(zhàn)略”，按照省第十三次黨代會、省委十三屆三次全會、省“兩會”和市第十四次黨代會以及市委十四屆五次、六次全會部署，堅持以供給側結構性改革為主線，以滿足多層次住房需求為出發(fā)點，以培育住房租賃市場主體，增加租賃住房供應，引導住房租賃消費，規(guī)范市場秩序為重點，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為在新的起點上加快打造綠色發(fā)展樣板城市，奮力建設新時代幸福西寧作出新的更大貢獻。

二、發(fā)展目標

2020年，基本形成供應主體多元化、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；基本形成市場規(guī)則明晰、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標。

三、主要任務及工作措施

（一）培育多元化的住房租賃市場供應主體

1.大力培育住房租賃企業(yè)。鼓勵設立住房租賃企業(yè)或增加企業(yè)經營范圍從事專營或兼營住房租賃業(yè)務，形成住房租賃企業(yè)、中介機構、物業(yè)服務企業(yè)等多元化的市場參與主體，提供專業(yè)、規(guī)范的租賃服務。支持住房租賃企業(yè)通過租賃后再轉租、接受委托出租、購買房源出租和建設長租公寓、青年公寓等方式開展住房租賃業(yè)務。組建國有房屋租賃公司，利用政府債券、住房公積金、金融基金、信托產品等，通過新建、收購、改建或長期租賃庫存商品房等多種方式籌集房源，實施規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化的住房租賃服務，引領行業(yè)發(fā)展。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監(jiān)督管理局、市財政局、市住房公積金管理中心、市金融辦）

2.促進房地產開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展。引導房地產開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉變。支持房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場或轉為養(yǎng)老機構、社區(qū)居家養(yǎng)老設施用房和醫(yī)養(yǎng)服務中心、旅游食宿接待中心用房及短租公寓、酒店式公寓等租賃型的養(yǎng)老地產和旅游地產。允許房地產開發(fā)企業(yè)對庫存商業(yè)用房通過“商改住”用于租賃。支持房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開發(fā)，或將庫存商品住房交予住房租賃企業(yè)經營、管理，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運作模式，發(fā)展租賃地產。探索建立商品住房共有產權制度，房地產開發(fā)企業(yè)可以部分持有、部分出售商品住房產權，并將所持有的產權租賃給購房人，由購房人按照約定逐年購買剩余產權。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市國土資源局）

3.允許物業(yè)服務企業(yè)開展房屋租賃業(yè)務。支持物業(yè)服務企業(yè)接受房地產開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委托，將未售或未居住房屋進行租賃，提高住宅小區(qū)入住率。物業(yè)服務企業(yè)按委托合同對租賃房屋進行統(tǒng)一管理、維護，建立小區(qū)租賃房屋信息管理臺賬，協(xié)助公安部門做好出租房屋治安管理，督促承租人按規(guī)定進行暫住登記。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監(jiān)督管理局、市公安局、各縣區(qū)政府）

4.規(guī)范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮住房租賃中介機構作用，扶持、培育一批服務規(guī)范、信譽度高的中介機構，鼓勵其開展連鎖經營。嚴格落實住房租賃中介機構備案制度，推廣使用規(guī)范的《房地產經紀服務合同》，引導中介機構及其從業(yè)人員規(guī)范承接業(yè)務，加強房源信息核查和發(fā)布管理，明碼標價，提供規(guī)范的居間服務。房產部門要與市場監(jiān)管等部門建立聯(lián)動機制，定期互通住房租賃中介機構工商登記和備案信息，并在政府網站等媒體上公示，提示交易風險。建立住房租賃中介機構和從業(yè)人員信用檔案及評價體系，落實房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度和從業(yè)人員實名服務制度，促進住房租賃中介機構誠實守信，依法經營。鼓勵中介從業(yè)人員參加職業(yè)資格考試、接受繼續(xù)教育和培訓，不斷提升職業(yè)能力和服務水平。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監(jiān)督管理局）

5.支持和規(guī)范個人出租住房。支持個人將擁有合法權屬證明的房屋依法出租，租賃當事人按照有關規(guī)定辦理租賃備案，推行《房屋租賃合同》示范文本。個人可與住房租賃企業(yè)簽訂長期委托合同，建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關系，企業(yè)按委托合同對房屋進行統(tǒng)一裝修、出租、管理和維護。承租人應按規(guī)定主動到公安機關或其委托機構進行暫住登記，并按合同約定的租賃用途和使用要求合理使用住房和室內設施，按時繳納租金。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監(jiān)督管理局、市公安局、各縣區(qū)政府）

（二）增加住房租賃市場供應

6.新建租賃住房。開展住房租賃市場調查，根據(jù)租賃住房供需狀況，制定新建租賃住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房總量規(guī)模、套型比例，合理配置土地、資金等資源，有序推進新建租賃住房建設。本方案實施起，新開發(fā)建設的面積10萬㎡以上的商品房項目，出讓土地時，按住宅總建筑面積的3%配建租賃住房，配建的租賃住房由開發(fā)企業(yè)自持，用于長期租賃，不得分割轉讓，不得改變用途。允許已建成未出售的經濟適用房用于市場化租賃。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局、市發(fā)改委、市財政局）

7.商業(yè)用房改建租賃住房。已出讓用地但未開發(fā)建設的商業(yè)用房、工業(yè)用房等，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃前提下，依法依規(guī)辦理用地、規(guī)劃、施工許可等相關手續(xù)后可改建為租賃住房。允許已建成的閑置、利用效率低的商業(yè)、辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房。房地產開發(fā)企業(yè)（或建設單位）提出改建方案，經房產部門初審，規(guī)建、土地、消防等部門會審，按照“一事一議”原則，報經市政府批準。改建為租賃住房的，改建后土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣及供熱價格按照居民標準執(zhí)行。在符合住宅設計規(guī)范，不影響房屋結構安全和消防安全的前提下，允許戶型改造后按套或間出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室等不得供人員居住。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局、市國土資源局、市公安局消防支隊、西寧供水集團公司、西寧供電公司、西寧中油燃氣公司、西寧城達供熱公司、華能西寧熱電有限責任公司）

8.多渠道增加租賃房源。鼓勵機關單位、企事業(yè)單位、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、中介機構出租。結合“十三五”后三年全市引進人才住房實際需求，按照青海省人民政府《關于引進高端創(chuàng)新人才住房保障的意見（試行）》（青政〔2017〕80號），提出西寧市落實措施，集中購買或租賃一批商品住房，保障各類引進人才住房需求。盤活現(xiàn)有直管公房，加強直管公房經營管理，現(xiàn)有直管公房承租人符合公共租賃住房保障條件的，享受保障房政策，其余住房實行市場化租賃，增加租賃住房供給。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市財政局、市發(fā)改委、市國資委、各縣區(qū)政府、市房地產集團公司）

（三）完善公共租賃住房保障制度

9.推進公共租賃住房貨幣化。轉變公共租賃住房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。在公共租賃住房全部進行實物配租后，對仍有保障需求的城鎮(zhèn)住房困難家庭，結合實際制定發(fā)放公共租賃住房補貼標準，通過市場租賃解決住房問題。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、各縣區(qū)政府）

10.逐步擴大公共租賃住房保障范圍。進一步降低公共租賃住房申請準入門檻，將符合西寧市公共租賃住房保障條件的本市城鎮(zhèn)最低生活保障及中低收入家庭、大專以上學歷的新就業(yè)大學生、繳納本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險兩年以上的外來務工人員納入公共租賃住房保障范圍，對符合條件的享受國家定期撫恤補助的優(yōu)撫對象、孤老病殘人員等各類特殊困難家庭優(yōu)先保障，向符合條件的環(huán)衛(wèi)、公交等住房困難職工較多的用人單位通過集中配租的方式進行保障。加快公共租賃住房運營管理信息系統(tǒng)建設，進一步完善公共租賃住房申請、審核、公示、輪候復核制度，嚴格公共租賃住房準入、動態(tài)管理機制、健全退出機制，落實信息公開制度，確保公共租賃住房分配、運營、管理工作公開、公平、公正。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市人力資源和社會保障局、各縣區(qū)政府）

11.提高公共租賃住房運營管理能力。加快公共租賃住房項目基礎配套設施建設，進一步完善公共服務設施，達到交付使用條件，盡快發(fā)揮保障作用。提高公共租賃住房小區(qū)物業(yè)服務和房屋維修養(yǎng)護管理水平，積極推行市場化運行、社會化管理和群眾自我管理的物業(yè)服務方式。將政府投資和管理的公租房交由公共租賃運營管理機構統(tǒng)一運營管理，實現(xiàn)企業(yè)化管理、科學化運營，不斷提升運營管理工作效率。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、各縣區(qū)政府）

（四）加大政策支持力度

12.落實稅收優(yōu)惠。嚴格落實相關稅收優(yōu)惠政策，引導納稅人用足、用好相關稅收優(yōu)惠政策。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，應按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；住房租賃企業(yè)中一般納稅人提供住房租賃服務，適用11%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的稅率計算應納稅額。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，按國家規(guī)定扣除相關費用。

（責任單位：市國家稅務局、市地方稅務局）

13.提供金融支持。鼓勵和引導金融機構根據(jù)住房租賃企業(yè)的特點，開發(fā)特色信貸產品，為住房租賃企業(yè)提供金融支持。探索采取差別化信貸政策，房地產開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經營的，金融機構可結合企業(yè)實際，給予相關資金支持。加大優(yōu)惠政策支持力度，鼓勵各類社會資本進入住房租賃市場。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市金融辦、市財政局）

14.鼓勵住房租賃消費。支持職工提取住房公積金支付房租，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月且賬戶為正常連續(xù)繳納狀態(tài)，本人及配偶（包含單身職工）在本市無自有住房且租賃住房的，可每年提取夫妻雙方住房公積金支付房租一次，月支取金額不得高于本人月繳存額。職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出據(jù)實提?。蛔庾∩唐纷》康?，每年提取金額上限參照《青海省公共租賃住房管理辦法》的相關規(guī)定和房產管理部門公布的當?shù)胤课萜骄饨鹚酱_定。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市住房公積金管理中心）

15.落實承租人落戶入學政策。外來務工人員，簽定租賃合同滿1年并在房產部門辦理了租賃備案證明，符合《西寧市戶口遷入政策實施細則》規(guī)定的，本人、配偶及未婚子女可落戶；符合《西寧市外來流動人口適齡兒童少年來寧接受義務教育入學管理辦法》規(guī)定的，其子女可向居住地所在的教育行政部門提出入學申請，享受義務教育，教育行政部門應有序安置入學。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市公安局、市教育局）

（五）提供公共便民服務

16.建立房屋租賃交易服務監(jiān)管平臺。建立全市統(tǒng)一的房屋租賃交易服務監(jiān)管平臺，逐步推進與公安、教育、公積金管理、不動產登記等部門之間信息共享。通過房源登記、房源核驗等，實現(xiàn)住房租賃交易全程監(jiān)管，同時為租賃雙方提供租賃交易、網上簽約、登記備案等方便、快捷的“網上一站式”服務。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市財政局、市公安局、市教育局、市住房公積金管理中心、市國土資源局）

17.設立房屋租賃服務大廳。引入中介機構、租賃公司、銀行等進駐，為租賃雙方提供固定的住房租賃交易場所，提供發(fā)布房源、獲取租賃信息、居間代理等規(guī)范的“線下”服務，與房屋租賃交易服務監(jiān)管平臺形成“線上”、“線下”聯(lián)動，推行實名掛牌，真實房源，促進中介機構規(guī)范經營、誠信服務，引導住房租賃市場有序發(fā)展。

（責任單位：市住房保障和房產管理局）

（六）加強住房租賃市場監(jiān)管

18.完善房屋租賃規(guī)章制度。按照國家的法律法規(guī)制定完善房屋租賃管理配套制度，明確當事人的權利義務，規(guī)范房屋租賃行為，穩(wěn)定房屋租賃關系。修訂《房地產經紀服務合同》《房屋租賃合同》示范文本、完善《房屋租賃企業(yè)、中介機構誠信評價辦法》。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監(jiān)督管理局、市政府法制辦）

19.加強租賃市場信息監(jiān)測。建立房屋租賃市場運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析體系，做好住房租賃市場房源信息、面積、價格等信息統(tǒng)計工作，定期發(fā)布房屋租賃市場成交價格，及時掌握和分析住房租賃市場運行情況，制定科學有效的調控和監(jiān)管措施。

（責任單位：市住房保障和房產管理局）

20.強化行業(yè)監(jiān)管。房產部門負責住房租賃市場管理和相關協(xié)調工作，會同市場監(jiān)督部門加強對住房租賃市場的監(jiān)管，集中開展住房租賃中介機構專項整治工作，推進房地產中介機構和從業(yè)人員信用等級評定，并向社會公示。對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒，對違法違規(guī)的行為依法及時查處，加大對典型案例的查處和曝光力度；公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記管理，督促指導居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理單位排查安全隱患，各部門按照職責分工，共同維護房屋租賃市場健康有序發(fā)展。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監(jiān)督管理局、市公安局、各縣區(qū)政府）

四、實施步驟

2018年，開展住房租賃市場調查，圍繞培育市場主體、組建國有住房租賃公司、搭建房屋租賃交易服務監(jiān)管平臺、籌集租賃房源、規(guī)范市場秩序等全面培育和發(fā)展住房租賃市場。

2019年，制定行業(yè)標準、完善行業(yè)制度，引導市場規(guī)范有序經營，初步建立信息共享、服務高效、監(jiān)管有力的房屋租賃交易服務監(jiān)管平臺。初步形成多元化住房租賃市場主體協(xié)同發(fā)展,新建、改建、閑置住房出租、公共租賃住房等多渠道供給，住房租賃市場初具規(guī)模。

2020年，完善制度體系，基本建成多主體供給、多渠道保障、租賃房源充足、政府監(jiān)管有力、租賃關系穩(wěn)定有序的住房租賃市場，基本建成租購并舉的住房制度。

五、保障措施

（一）加強組織領導。各部門要按照國家、省、市關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的總體要求，進一步加強組織領導，健全工作機制，創(chuàng)新工作方法，落實工作責任。

（二）強化協(xié)調聯(lián)動。各部門要加強協(xié)調聯(lián)動，建立重大問題聯(lián)席會議工作機制，對出現(xiàn)的重點、難點問題及時研究和上報，確保發(fā)展住房租賃各項工作有序推進。

（三）加強宣傳引導。各部門要結合實際加強對住房租賃市場的宣傳引導，組織新聞媒體開展宣傳，倡導住房先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念，營造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場的良好環(huán)境。

本實施方案自公布之日起施行，有效期至2020年5月11日，期間如遇國家政策調整，以調整后的政策為準。