【摘 要】 我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進入快速發(fā)展階段，在城鎮(zhèn)化進程中因地域差異、經(jīng)濟發(fā)展不平衡等因素導(dǎo)致城鎮(zhèn)化核心問題之一的“土地流轉(zhuǎn)”不暢，盡管地價研究在各國已經(jīng)十分成熟，其是對一城、一宗地的評估理論研究也已相當透徹，但在構(gòu)建一個局部區(qū)域的城鎮(zhèn)地價體系以及與所屬上級體系的銜接方面尚無先例可循。因此，在城鎮(zhèn)化進程中有必要建立“縣域統(tǒng)一地價評估體系”來加強土地管理、規(guī)范土地交易，實現(xiàn)積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化進程的目標。

【關(guān)鍵詞】 分等定級 土地估價體系 城鎮(zhèn)土地

一、國內(nèi)土地估價研究進展

（一）城鎮(zhèn)建設(shè)用地估價進展。城鎮(zhèn)地價評估方法體系的發(fā)展歷程我國城鎮(zhèn)地價評估方法體系的建立和發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段：理論準備和試點探索階段（1978年～1988年）理論界對土地價值和土地價格問題的討論，當時形成了三種基本觀點：土地無價值無價格;土地無價值但有價格;土地有價值也有價格。隨著土地有償使用實踐的發(fā)展，土地有價格的觀點基本上為大家所認同。現(xiàn)行方法體系形成階段（1989年～1993年）為適應(yīng)土地使用制度改革深化的需要，特別是土地出讓、轉(zhuǎn)讓及土地市場管理的需要，1989年起，各高校對南京、溫州、重慶等城市專門進行地價評估方法試點研究，在理論論證和試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上，分別于1989年和1993年頒布了《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程（試行）》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》，由此確立了以土地區(qū)位條件評價為基礎(chǔ)、土地收益為依據(jù) 、市場交易價為參考的城鎮(zhèn)地價評估原則和方法體系?，F(xiàn)行方法體系推廣應(yīng)用完善階段 （1993年至今）1993年起城鎮(zhèn)地價評估工作在全國全面開展，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》要求，建立起以城鎮(zhèn)總體為單位、以基準地價和宗地地價為核心的城鎮(zhèn)地價體系。各地相繼成立了地價評估機構(gòu)，地價評估又以基準地價評估為主，轉(zhuǎn)向日常的宗地地價評估為主。

（二）農(nóng)用地估價進展。農(nóng)用地評價進展：我國農(nóng)用地評價方法發(fā)展歷程我國真正進入科學(xué)的大規(guī)模的農(nóng)地評價研究和實施是在新中國成立以后?，F(xiàn)行農(nóng)用地評價體系在現(xiàn)行的農(nóng)用地評價中，主要以農(nóng)用地分等定級評價和農(nóng)用地估價三個相互聯(lián)系的評價系統(tǒng)構(gòu)成一個完整的體系。其理論方法體系以《農(nóng)用地分等規(guī)程》的相關(guān)研究成果為標志，其核心是全國可比的分等指數(shù)計算。農(nóng)用地定級方法有因素法、修正法、樣地法3種。

農(nóng)用地估價，即農(nóng)用地價格的評估，它不同于農(nóng)用地分等，農(nóng)用地估價直接以貨幣單位表示出其質(zhì)量高低。農(nóng)用地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、評分估價法和基準地價修正法。其中收益還原法著眼于土地的經(jīng)濟收益，從現(xiàn)狀來看，我國農(nóng)地市場發(fā)育不充分，收益還原法相對而言是估價中的主要方法;基準地價修正法，是我國土地估價的常用方法之一。

二、現(xiàn)行土地估價中存在的問題

現(xiàn)行的城鎮(zhèn)地價評估體系是指獨立的一城（鎮(zhèn)）地價評估由該城（鎮(zhèn)）的基準地價評估和宗地評估組成。即以該城（鎮(zhèn)）基準地價為基礎(chǔ)，確立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系，同構(gòu)成該城（鎮(zhèn)）土地價格體系。故該土地價格具有相對獨立性，城鄉(xiāng)一體化過程中征補、分配中缺乏可比性，利于城鎮(zhèn)化進程的推進。

三、縣域級地價評估體系的完善

縣域城鎮(zhèn)地價評估體系是在特定縣域范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)為單位、分等定級為基礎(chǔ)、估價為手段，立縣域城鎮(zhèn)土地等別、基準地價和宗地修正系數(shù)等空間地價體系。包括縣域城鎮(zhèn)分等、城鎮(zhèn)土地定級和編制宗地修正系數(shù)表等工作內(nèi)容。

（一）縣域城鎮(zhèn)等別劃分。土地等級反映了土地質(zhì)量高低的內(nèi)在本質(zhì)，地價格則是土地價值的外在表現(xiàn)，者呈正相關(guān)。縣域城鎮(zhèn)等別劃分以縣域城鎮(zhèn)土地為整體進行分等，分等指數(shù)揭示各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量和土地收益的差異本質(zhì)，初步劃分縣域內(nèi)城鎮(zhèn)等級。1.分等因素因子選擇。選擇指標值易于量化、有較大變化范圍、能直接客觀反映城鎮(zhèn)土地等的高低和能夠反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等別差異的因素因子。2.因素因子權(quán)重確定。分等因素因子的權(quán)重直接體現(xiàn)該因素因子對土地影響的程度，相互間重要性的確定，因此權(quán)重的確定采取因素成對比較法。3.確定縣域城鎮(zhèn)等別。根據(jù)所選對城鎮(zhèn)土地影響明顯的因素因子和各因素因子對各城鎮(zhèn)土地的影響方式和影響程度，計算每個因素因子對土地的作用分值，同一因素各因子分值之總為該因素的分值，將該因素分值乘以所得權(quán)重，到該因素的綜合分值，后根據(jù)各因素的綜合分值和影響因素得到城鎮(zhèn)土地綜合質(zhì)量指數(shù)。

（二）縣域城鎮(zhèn)地價評估。為建立科學(xué)合理的縣域城鎮(zhèn)地價評估體系，結(jié)合縣域內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展水平和區(qū)位條件等特點，以縣域城鎮(zhèn)土地分等為基礎(chǔ)、經(jīng)濟較發(fā)達城鎮(zhèn)土地定級估價為參考、樣點地價測算為依據(jù)，確立縣域內(nèi)城鎮(zhèn)地價評估體系?？h域內(nèi)城鎮(zhèn)由于經(jīng)濟發(fā)展水平較低、地產(chǎn)市場發(fā)育不完善、土地估價資料缺乏等原因以縣域城鎮(zhèn)為整體進行土地分等，以分等指數(shù)揭示各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量和土地收益的差異本質(zhì)，對縣域內(nèi)城鎮(zhèn)等別進行初步劃分。將土地利用分異相對較明顯、經(jīng)濟發(fā)展相對較迅速、土地交易相對較活躍、土地定級及估價資料相對較齊全的建制鎮(zhèn)定位為較發(fā)達城鎮(zhèn)，其他定為相對較不發(fā)達城鎮(zhèn)，對較發(fā)達城鎮(zhèn)土地定級估價同時進行、以定級為主，再通過樣點計算結(jié)果和分等指數(shù)建立回歸模型測算各城鎮(zhèn)各類用地的最高地價水平;以較發(fā)達城鎮(zhèn)土地定級估價成果為參照，根據(jù)城鎮(zhèn)分等結(jié)果，對地價進行綜合，確定各城鎮(zhèn)土地級別，最終建立縣域城鎮(zhèn)地價體系。

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作者簡介：劉小康（1993 04），男，漢族，山西呂梁人，山西財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營