陳巖

（太原市龍城發(fā)展投資有限公司 030000）

引言

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來利潤水平就比較高，所以越來越多的企業(yè)進入這一行業(yè)，導致相互之間競爭激烈。面對這種情況，企業(yè)必須提高自身的競爭力，才有可能占據(jù)更多的市場份額，不至于被市場多淘汰。為了提升自身的競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)公司從管理方面入手，并要求不斷地改善、完善招投標管理制度，優(yōu)化招投標流程，引入新的管理方法，從而建立了先進、科學的招投標管理體系。該管理體系的存在幫助其加強施工和采購質(zhì)量，降低相關(guān)成本費用，進而達到控制成本的目的。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，十分有必要建立并創(chuàng)新招投標體系，從而達到成本控制的目的。

1 招投標對房產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義分析

現(xiàn)階段，我國城市化進程不斷加劇，這也促進了房地產(chǎn)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)涌入該行業(yè)，對土地資源進行開發(fā)、利用，使得閑置土地資源規(guī)模在持續(xù)縮小。面對有限的市場，企業(yè)必須提高競爭能力，而成本控制能力較強無疑是競爭優(yōu)勢之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制具有重大意義。房地產(chǎn)企業(yè)施工項目始于招投標環(huán)節(jié)，所以從源頭上，即招投標環(huán)節(jié)就加強成本控制變得尤為關(guān)鍵。招投標體系創(chuàng)建與創(chuàng)新更是適應時代潮流的產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展的必須所求。

2 房產(chǎn)開發(fā)成本控制依賴于健全的招投標體系

企業(yè)需要健全招投標管理制度，這也才可以給予供方更多的選擇。一般來說，企業(yè)應當采用多元化的招標方式，例如公開招標、邀請招標以及比質(zhì)比價等方式。另外，針對供方不同，健全招投標管理制度可以幫助其更科學地選擇與自身相符的招標方案。

2.1 管理制度的健全性

之所以制定招投標管理制度，很大程度上是因為獲得管理效益，避免招投標管理不科學而引發(fā)相應的風險，幫助企業(yè)最大限度地提高管理效益。企業(yè)應當嚴格遵守招投標效能監(jiān)察制度，加強招投標整個流程的開放程度，避免暗箱操作，也有利于對此進行監(jiān)督。企業(yè)紀檢監(jiān)察部門需要就招投標流程展開相應的監(jiān)管，該部門相關(guān)工作者應當參與到招投標進行過程中，確定該流程是不是符合相關(guān)法律規(guī)定；評價招投標的專家是不是根據(jù)規(guī)定在專家?guī)靸?nèi)選?。皇遣皇歉鶕?jù)規(guī)定來評價招投標；整個流程是不是公平。企業(yè)還應當設置舉報箱并對外公開舉報電話，鼓勵任何人都可以揭露招投標過程中出現(xiàn)的違法、違規(guī)情況。若是真的有企業(yè)招標不符合規(guī)定，那么需要對此展開專門審核與調(diào)查。

有時企業(yè)需要處理的招標項目比較多，此時其必須按照緊急程度確定處理順序，以保障每一項招標方案都能夠有序地開展，防止由于無序工作引發(fā)招標失敗或者是質(zhì)量較差等情況。企業(yè)可以針對招標計劃展開年度、季度、單項招標計劃展開不同層級的管理，把招標計劃實施情況納入到績效考核中，從激勵角度來促進招標計劃的順利實施。

2.2 招標方式的科學性

招標方式呈多元化，而選擇恰當?shù)恼袠朔绞绞钦袠斯ぷ鬟M行的基礎。企業(yè)應當按照每一個項目的特點選擇招標方式，縮減招標流程，從而使得相應成本下降。正常情況下，總承包工程、分包工程、材料與設施購置往往可以選擇邀請招標，自主組建招標項目隊伍，每一個隊伍都需要包含設計、工程、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)人員，從而既具備招標能力，也具備豐富的經(jīng)驗，提高招標效率與效果。邀請招標優(yōu)勢顯著，可以防止串標、圍標等情況，使得招標工作更加公正，還可以達到降低成本的目標。如果招標項目比較簡單，那么可以選擇比價方式，刪除不必要的程序，提高招標效率。

2.3 采購模式的集約性

所謂集中采購指的是由采購部門在統(tǒng)一的時間來完成采購工作，往往適合那些功能相同或類似的項目。集中采購可以提升效率并加強經(jīng)濟效益：①集中采購無形之中降低了采購部門和其他部門協(xié)商的次數(shù)，從而降低沖突次數(shù)，也降低了管理成本；②集中采購是一次性大規(guī)模采購，可以利用規(guī)模效應來加強經(jīng)濟效益。一般情況下，對于那些使用頻率比較高的材料、設備可以選擇集中采購模式。

2.4 文件合同的規(guī)范性

一份規(guī)范的招標文件可以清晰明了地表明業(yè)主的想法，有助于工程順利開展，也有助于監(jiān)督、管理工程質(zhì)量與造假。企業(yè)需要通過一次次的實踐確定招標文化模板，明確計價方式、技術(shù)標準、評標方法、合同條款，從而起到約束的作用。

一份規(guī)范的招標合同不單單應當包括常規(guī)通用條款，還應當把合同計價方法、項目管理存在的風險、各方職責作為成本控制的主要內(nèi)容。因為企業(yè)在針對招標項目進行計價時可以選擇多種方式，例如費率計價、定額計價等，投標方在報價時受到范本合同類型的干擾，因此企業(yè)在招標時需要謹慎地選擇合同類型，獲得具有競爭性的報價，而且還能夠有效地分散合同履行時出現(xiàn)的風險。

在確定合同內(nèi)容時，應當把重點放在風險與責任劃分方面，把項目管理納入到合同內(nèi)容里面，盡可能地從定量角度闡釋風險，確定各方的職責，站在公平地角度來確保各方的權(quán)益。程序性條款也不容忽視，具體包含信息往來程序、計量程序、工程變更程序、索賠處理程序、價款支付程序、爭議處理程序等內(nèi)容。

合同中與價值調(diào)整的內(nèi)容需要格外詳細，盡可能降低那些模糊不清地表述方法，不留下漏洞，從而使得工程后期計算工作操作性更強。合同中與職責相關(guān)的條款能夠明確各方應當承擔的責任，定量角度闡明風險。另外，對于當前并未出現(xiàn)但是未來很大概率會出現(xiàn)并對造價產(chǎn)生影響的事情需要在合同中明確各自的職責，避免后續(xù)事情發(fā)生時存在爭議。

3 房產(chǎn)開發(fā)成本控制的高效性依賴于創(chuàng)新手段

3.1 建立信息化數(shù)據(jù)庫

質(zhì)量高、范圍廣的供方來源是進行招標的前提。建立供方數(shù)據(jù)庫，能夠幫助企業(yè)選擇最佳供方；引入信息化系統(tǒng)，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)對供方的動態(tài)、全面管理，為企業(yè)管理者決策提供依據(jù)。

企業(yè)應當加強對供方日常協(xié)作的維護，建立供方檔案資料，把投標、合作、評價等有關(guān)資訊納入檔案之中。若是供方在此過程中出現(xiàn)重要事件，那么需要對此進行跟蹤調(diào)查，確保供方信息的全面性。對供方展開全面而又詳細的考察，面對不同行業(yè)，根據(jù)自身實際需求確定考察重點。不斷完善評價體系，針對開始出現(xiàn)的不足之處加以糾正，保障評價可以發(fā)揮應有作用。

3.2 預算控價

按照招標項目的特征與市場情況確定攔標價，從而制定預算控制價。預算控制價能夠體現(xiàn)施工企業(yè)對工程預估價位，并不是越低越好，需要以價值規(guī)律為前提。預算控制價精準程度和招標最終是否可以成功存在密切聯(lián)系。

為了可以更好地確定預算控制價，企業(yè)可以運用造假方面的專業(yè)軟件和資訊服務。在確定攔標價時，成本崗位的工作者需要展開關(guān)于人力、材料、設施等相關(guān)調(diào)查，而且能夠了解當?shù)馗嗯c之類似的造假信息，并展開詳細地分析、對比，確定攔標價高于平均價格，達到控場成本的目的。

3.3 評標優(yōu)化

在我國頒布的《招標投標法》中明確規(guī)定了評價方法。若是中標價格比較低，很大程度上是因為過分強調(diào)降低成本而沒有考慮到市場實際情況，除此之外還可能引發(fā)后續(xù)高價索賠問題，這意味著并沒有真正地遵守公平競爭、合情合理的原則。所以，企業(yè)在選擇評標方法時不應當過分地追求低價中標，而是在符合價值規(guī)律范圍內(nèi)選擇最低中標價格。想要達到這一點，企業(yè)在制定招標文件時應當保障其中實質(zhì)性內(nèi)容清晰明了，具有較強的執(zhí)行能力。除此之外，投標人相互之間應當在計價標準和依據(jù)方面達成一致意見，從標價合理等角度挑選恰當?shù)氖┕し?，進而提升招標效率與質(zhì)量。

在實際應用中，如果可以使用流行技術(shù)和性能標準，抑或是招標人并未針對技術(shù)、性能方面提出特別要求，那么完全可以選擇經(jīng)過評審的最低投標價中標法。若是項目選擇的綜合評估法，在對商務標進行評價、審核時也規(guī)定了造價所占比例，從而使得評分之間距離拉大。如果企業(yè)制定的招標文件中并沒有全面地囊括所有項目的評標方法，那么其應當在實際招標過程中合理使用詢價、二次報價等輔助方法。

4 結(jié)語

房產(chǎn)開發(fā)過程中，招投標是項目成本控制的關(guān)鍵所在，建立健全招投標管理制度；加強招標計劃管理；科學確定招標方式并完善集中采購模式；規(guī)范招標文件與合同等招投標體系。并且建立供方數(shù)據(jù)庫；實施招標預算控制價制度；優(yōu)化招標項目的評標方法等創(chuàng)新手段，以求成本控制效益的最大化。

參考文獻

[1]劉朦.房地產(chǎn)項目招標階段成本控制體系研究[D].重慶大學，2011.

[2]李小敏.全成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的應用[J].財會通訊，2016，No.700（8）：55～57.

[3]洪文霞.房地產(chǎn)工程成本控制的內(nèi)容與程序[J].會計之友，2014（5）：67.