常建興

（陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司）

引言

現(xiàn)代社會(huì)是法律社會(huì)，不論企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)如何，企業(yè)都需要通過合同來開展銷售、采購(gòu)、工程等系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了保護(hù)自身的合法利益，房地產(chǎn)企業(yè)更需要通過企業(yè)合同管理來提高合同管理的水平，保證按部就班地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的施工計(jì)劃，不斷地提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，避免經(jīng)濟(jì)糾紛，進(jìn)而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

1　房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中存在的主要問題

1.1　房地產(chǎn)企業(yè)法律意識(shí)淡薄，合同管理制度不健全

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制而逐步發(fā)展建立起來的。1993年，我國(guó)制定了統(tǒng)一的合同法，從法規(guī)角度逐步建立工程合同制度，合同也成為企業(yè)之間建立正式的契約關(guān)系的憑證。然而，房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是中、小型的房地產(chǎn)企業(yè)）的合同法律意識(shí)比較淡薄，漠視合同管理，甚至不知道合同與合同法律的關(guān)系，缺乏依法訂立和履行的意識(shí)，留下了極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

1.2　合同管理信息化水平偏低

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在開展合同管理工作時(shí)，往往不具備合理性、規(guī)范性和科學(xué)性。部分大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，其中涉及了規(guī)劃合同、監(jiān)管合同、工程合同、設(shè)備合同以及采購(gòu)合同等。怎樣才能實(shí)現(xiàn)合同管理的簡(jiǎn)便性，同時(shí)還能不會(huì)破壞其完整度，是當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有構(gòu)建迎合自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需求的合同，在對(duì)合同相關(guān)內(nèi)容加以確定的過程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責(zé)權(quán)限。并且，沒有做好合同種類的合理分配，對(duì)已經(jīng)建立的合同，沒有建立對(duì)應(yīng)的編號(hào)，缺少科學(xué)的合同管理機(jī)制。在合同管理方面缺少規(guī)范性，合同進(jìn)度無法全面掌控，進(jìn)而給財(cái)務(wù)部門記錄相關(guān)數(shù)據(jù)增添難度，直接影響會(huì)計(jì)處理效率。

1.3　合同履行期的合同管理問題

合同履行期是合同簽訂雙方依照合同約定，保質(zhì)保量地落實(shí)施工、推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)合同管理主要有以下問題：一是不重視合同交底工作。合同交底是公司合同簽訂人員和合同管理人員向合同履行人員陳述合同意圖、合同要點(diǎn)、合同執(zhí)行計(jì)劃的過程，明確合同執(zhí)行中細(xì)節(jié)。合同交底是履行好合同的基本保證，合同交底要求全面、全員、全過程交底；二是不重視合同簽訂后的管理。各部門沒有進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通、管理。對(duì)履行情況、產(chǎn)生或潛在的問題沒及時(shí)地糾偏、補(bǔ)救、監(jiān)控。

2　完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的有效途徑

2.1　增加企業(yè)法律意識(shí)，建立合同管理制度

（1）建議企業(yè)建立一套適應(yīng)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的切實(shí)可行的、能有效調(diào)動(dòng)各方責(zé)任人的管理制度，才能確保企業(yè)的執(zhí)行力，才能避免企業(yè)簽訂、履行、變更合同時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。也可以避免企業(yè)人員（如合同管理人員跳槽等）變動(dòng)對(duì)合同管理工作的影響。

（2）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、招投標(biāo)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，使全體人員能夠熟悉和使用這些法律、法規(guī)。公司可定期組織開展法律知識(shí)專題講座、交流總結(jié)會(huì)等形式，逐漸樹立法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的招投標(biāo)及合同管理規(guī)定，依法進(jìn)行公開招投標(biāo)項(xiàng)目，不訂立陰陽合同，避免私下合同，即使必須簽訂協(xié)議，合同的重要條款必須保持一致。

2.2　加強(qiáng)合同管理信息系統(tǒng)構(gòu)建

現(xiàn)階段，隨著科學(xué)技術(shù)的全面發(fā)展，這給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工作的開展提供了條件，特別在信息化技術(shù)方面，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，將其運(yùn)用到房地產(chǎn)建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以實(shí)現(xiàn)工作效率的全面提高。在開展合同管理工作時(shí)，需要構(gòu)建完善的合同管理信息化系統(tǒng)，讓施工環(huán)節(jié)中各個(gè)資訊都能實(shí)現(xiàn)共享和傳遞，并且將合同變更、補(bǔ)充以及注意事項(xiàng)等內(nèi)容及時(shí)傳遞給相關(guān)部門，利用互聯(lián)網(wǎng)手段，提升合同管理的科學(xué)化和信息化。

2.3　加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視合同示范文本的編制，積極吸收和采納國(guó)內(nèi)、國(guó)外成熟的企業(yè)合同管理經(jīng)驗(yàn)，編制合同示范文本，統(tǒng)一合同條款表述，規(guī)避各分公司、項(xiàng)目部對(duì)條款的隨意修改而帶來的合同風(fēng)險(xiǎn)。合同示范文本應(yīng)該經(jīng)過相關(guān)職能部門的充分討論，充分吸收各部門的意見。應(yīng)力求用詞清晰嚴(yán)謹(jǐn)，避免模糊詞匯的應(yīng)用甚至用詞之間的相互矛盾。合同示范文本應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：對(duì)合同價(jià)款支付的統(tǒng)一約定；對(duì)工程延誤的處罰條款；工程質(zhì)量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的約定要詳盡；對(duì)自身的約束條款；利用履約保證金或履約保證函、滯納金等形式來約束承包商；材料上漲的約定；設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的工程量增減約定等。

2.4　完善合同管理體系

因?yàn)楹贤芾碡灤┯诜康禺a(chǎn)建筑項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中，所以，要想保證各個(gè)流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，給后續(xù)管控工作的開展提供條件，這就需要在開展施工工作時(shí)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)都構(gòu)建完善的管理體系，對(duì)介紹信出具、數(shù)據(jù)收集、合同擬定、合作協(xié)商、項(xiàng)目評(píng)估、職責(zé)分配、合同變更以及合同終止等內(nèi)容加以全面監(jiān)管，通過制定完善的管理體系對(duì)各個(gè)工作進(jìn)行分工和確定，相互合作，從而保證建筑項(xiàng)目的全面落實(shí)。

2.5　聘用專業(yè)化的合同管理人才

建立合同管理制度意味著企業(yè)必須設(shè)立專門的人員、專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行這項(xiàng)重要的工作，而不能將合同管理僅作為其他科室的兼職工作。事實(shí)上，合同管理涉及的知識(shí)的廣泛性和復(fù)雜性，也決定了必須招聘專業(yè)化的人才進(jìn)行合同管理。通過對(duì)外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將具備合同管理專業(yè)知識(shí)的人才分配到總部、分公司、項(xiàng)目的各個(gè)崗位上進(jìn)行輪崗，有利于更系統(tǒng)地掌握相關(guān)知識(shí)。與此同時(shí)，注重對(duì)合同管理專業(yè)人才的培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識(shí)，提高其管理水平。

3　結(jié)語

總而言之，隨著人們風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的逐漸提高，合同管理得到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度注重，希望通過優(yōu)化合同管理方式，完善合同管理體系的方式，防止各項(xiàng)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，在給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好效益的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。