喬韜

(江蘇師范大學科文學院，江蘇 徐州 221000)

1 地區(qū)概況

鹽城，隸屬于江蘇省，地處中國東部沿海中部，江蘇省中部，位于長江三角洲城市群北翼。東臨黃海，南與南通接壤，西南與揚州、泰州為鄰，西北與淮安相連，北隔灌河和連云港市相望。全市地勢平坦，河渠縱橫，物產(chǎn)富饒，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。鹽城地區(qū)擁有者豐富的自然礦產(chǎn)資源，鹽城天然氣田為我國東部沿海地區(qū)最大的天然氣田，同時其品質也位數(shù)全國前列。擁有豐富礦產(chǎn)資源的同時，鹽城地區(qū)也有著地區(qū)獨特的動物資源，作為聯(lián)合國人與自然生物圈成員，鹽城有著全國著名的麋鹿自然保護區(qū)以及丹頂鶴自然保護區(qū)。

2 房價現(xiàn)狀

2018年3月，鹽城地區(qū)新房均價約為8500元/平方，價格最高的錢江方洲商品房價格為34000元/平方。

3 現(xiàn)狀分析

自2008年起至2018年，全國房價持續(xù)上漲，對比北京2008年與2018年的房價，相差幅度高達四倍，從此可以看出全國房價上漲幅度確實驚人。在全國房價持續(xù)上漲的過程中，鹽城地區(qū)的房價同樣在持續(xù)上漲，作為一個土生土長的鹽城人，我親身經(jīng)歷了鹽城房價大幅度上漲的那段時間，同時，對此有一些自己的想法。

中國房價上升的因素包含但不僅限于以下幾點：(1)商品房開發(fā)成本的提高導致了額外成本轉嫁到了消費者的頭上。(2)對商品房需求的旺盛。(3)對住房的投機炒作行為。(4)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

房價持續(xù)上升的因素并不僅僅是這三點，但是對于鹽城地區(qū)來說，這四點我認為是最為重要的以及最有推動力的影響因素。

3.1 商品房開發(fā)成本的提高

經(jīng)過查閱資料，發(fā)現(xiàn)10年來，全國各地的開發(fā)項目的前期工程費用普遍上升了3倍，而僅僅是在施工前所需要交納的費用就多達30余項。而且，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，工人工資也在不斷的提高，所以，人工費用的上漲也是對房價上漲的推動力之一。同時，拆遷費用的上漲也是導致開發(fā)成本提高的因素，隨著教育的普及，人民群眾對于自身利益的重視和保護也有了很大的提高，老百姓們對于拆遷的補償也不再僅僅是對于房產(chǎn)和資金，對于補償?shù)男枨箜椖恳查_始有了更多的需求，工作、戶口、子女教育問題等等，這些都被包含到了拆遷項目的成本之中，然而這些大幅度增長的成本開發(fā)商并不會獨自承受，在保留原利益的情況下，額外成本就只能轉嫁到消費者頭上，而頗具有諷刺意味的是，這些額外成本被轉嫁者中，拆遷戶占有很大的一部分比例，由于中國所具有安家樂業(yè)、購買土地的傳統(tǒng)，在擁有了大量的資金之后，中國人最多的選擇就是購買房產(chǎn)作為安家立命的本錢，而就是這幾年房價的高額度上升，又刺激了這種投資，所以，開發(fā)商根本不需要擔心房價的上升及轉嫁成本這些行為會導致住房銷售問題。

3.2 對住房需求的旺盛

由于城市化的提高，對于房產(chǎn)的需求也不斷提高，2018年鹽城地區(qū)常住人口為722.85萬人，城市化率為60.1%，較去年提升了1.6個百分點，城市化的提升在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，也促進了房價的提升。并且，由于獨特的地理位置以及便利的交通，鹽城地區(qū)有著數(shù)目龐大的在外務工人員，鹽城地區(qū)近年來流傳著一句話“鹽城消費向南京靠齊，收入向不發(fā)達地區(qū)靠齊”，由于鹽城地區(qū)工資難以和靠近的南京等地區(qū)相媲美，所以很多高學歷高素質的人才都選擇了去南京等地區(qū)發(fā)展，在取得了較高的工資報酬的同時，因為各種因素仍然需要返回鹽城，而無論是給父母養(yǎng)老還是為了子女教育的便利，他們往往都會選擇購買精裝房和學區(qū)房，這又促進了房價的提升。

而同時，鹽城作為一個新興的工商業(yè)城市以及一個旅游城市，其獨特的旅游景點例如：荷蘭花海，大豐麋鹿自然保護區(qū)，丹頂鶴保護區(qū)等等，這些獨特的景點具有的非凡的吸引力，在吸引了大批游客的同時，促進了經(jīng)濟發(fā)展，也變相提升了房價。

并且我們所不能忽略的是，由于自古以來學習科舉氣氛的影響，現(xiàn)今鹽城或者說江蘇地區(qū)教育業(yè)都十分發(fā)達，在鹽城，無論是江蘇省鹽城中學還是鹽城市第一中學，都吸引了很多的外地的學生，而無論是租房還是買房，外地學子的到來也促進了鹽城房價的增長。就以我曾經(jīng)就讀的鹽城市第一中學為例，一個班級59人中就有20多人來自全國不同地區(qū)，而他們的父母也基本上都選擇了租房來進行陪讀，學校周圍學區(qū)房的房價在我就讀的三年里上升了20%多。

3.3 對商品房的投機炒作行為

自古以來，中國人對于土地就有一種獨特的感情，很多人在發(fā)達了以后，做出的做多的選擇就是購買土地，所謂的安家立命，對于土地的依戀造成了在中國，房子是和一個人的身份地位息息相關的，很多人哪怕是背上十幾二十年的債務，也會選擇給自己以及子女購買一處房產(chǎn)，而這種行為，也導致了商品房炒作行為的盛行。鹽城地區(qū)這幾年無論是修建高架橋還是修建高速鐵路，都伴隨著大規(guī)模的拆遷行動，這樣，也就創(chuàng)造了大批的擁有大量閑散資金的拆遷戶，而就如第一點中所提到的那樣，在擁有了大批的閑散資金之后，很多人選擇去購買房產(chǎn)來作為一種對未來的投資，在這樣的大環(huán)境下，投機者就出現(xiàn)了，投機者的出現(xiàn)導致了住房的稀缺，在消費需求不變的情況下，住房的稀缺導致了更高的房價，而愈高的房價卻讓投機者有了更多的獲利，在追求更高利益的驅動下，投機行為就愈演愈烈了，而房價也一升再升。

3.4 當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展

鹽城地處中國東部沿海中部，江蘇省中部，位于長江三角洲城市群北翼，沿海灘涂總面積高達4550平方公里，被稱之為“黃金海岸”，是江蘇最大、最具潛力的土地后備資源。優(yōu)異的地理位置以及氣候條件不僅僅讓鹽城自古即是魚米之鄉(xiāng)，在如今跟是對鹽城的經(jīng)濟發(fā)展提供了巨大的推動力。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶來的不僅是人民群眾生活水平的提升，對于當?shù)氐奈飪r水平以及商品房房價的持續(xù)升高也有非常明顯的推進作用。2008年，鹽城地區(qū)房產(chǎn)均價約為4000元/平方，如今，鹽城地區(qū)房價提升到約為8500元/平方，在十年的時間里房價增幅接近100%，雖然較北上廣地區(qū)仍有不如，但提升速率也十分驚人的，而這與鹽城當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展是不可分割的。

4 總結

如今，鹽城地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展腳步在持續(xù)邁出，無論是修建高速鐵路還是對鹽城地區(qū)特有資源的開發(fā)利用，都對鹽城經(jīng)濟發(fā)展有巨大的推動，那么可以預見的是，在鹽城地區(qū)獨特的經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢的影響下，鹽城地區(qū)的房價應當是有著高昂的上漲勁頭。