張飛凡 時星雨 陳國慶

(江蘇師范大學科文學院，江蘇 徐州 221000)

房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作是維系良好的開發(fā)環(huán)境，構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)市場制度，從而將整個房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境與整個市場的監(jiān)督與維護形成一個整體，保證整個房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境的切實有效地進行。另外，隨著國家相關政策的調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也出現(xiàn)了一定的改變，更多的人購房更加理性，開發(fā)商的業(yè)務范圍也不斷縮小，形成了購房即住的經(jīng)濟理念，凈化了房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)環(huán)境。

下面以房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)環(huán)境為主要研究對象，通過分析其健康可持續(xù)發(fā)展的相關對策，給房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)提供相關的應對策略。

1 我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

1.1 發(fā)展速率放緩

2013年以來，除了一線發(fā)達城市以外，我國的其他城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度放緩，發(fā)展進程乏力，這導致全國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。這與國家的相關調(diào)控政策是密不可分的，在這種政策實施的背景下，我國的中小房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)吸引力逐漸降低，使得土地的價值及相應的短期套利的現(xiàn)象逐漸得到凈化。房地產(chǎn)業(yè)一直是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，其在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過輝煌的階段，同時也隨著金融危機的到來出現(xiàn)過低谷期，盡管房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了相應的挫折，但是其整體表現(xiàn)較好[1]。

1.2 市場環(huán)境缺乏風險管理體系

受到房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的影響，市場的商業(yè)模式也在發(fā)生著改變，以盈利為主的房地產(chǎn)市場格局一直呈現(xiàn)出以投資刺激的方式進行，但是由相關調(diào)查信息發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)環(huán)境中一直缺乏相應的市場風險管控分析，這就導致行業(yè)的周期性風險的普遍存在。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的自主能動性，及相關的管理能力，應對市場環(huán)境變化的能力，及管理人才的吸引等方面存在較大的問題，因此相應的市場競爭機制下應以市場環(huán)境的合理管控為前提，實現(xiàn)整個市場競爭機制背景下的風險管控的識別與評價，進而使得房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.3 房地產(chǎn)融資環(huán)境受阻

通過相關的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)在近年來的財務資產(chǎn)等情況出現(xiàn)了一定的內(nèi)部風險，風險出現(xiàn)的原因主要有兩方面，分別是由內(nèi)部控制及外部融資環(huán)境決定的。就中小房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境分析，其企業(yè)內(nèi)部資金的流動性差，資金流的連續(xù)性阻礙了資金的周轉(zhuǎn)效率；另外，融資渠道較為單一，社會融資的方式較為匱乏，缺少相應的投資機構(gòu)的支持。從國家的政策調(diào)控角度分析，土地政策與房產(chǎn)政策相矛盾，保障性住房與商品房政策不協(xié)同。

2 房產(chǎn)開發(fā)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的建議

2.1 提升行政審批效率，加快土地市場化

土地市場化需要在政策寬松的背景下，提升整個行業(yè)的監(jiān)管力度，以規(guī)范相應的土地政策為主，做好相關政策制度的可行性分析。進一步以提升行政審批效率為主，實現(xiàn)整個土地市場化的不斷完善。主要有以下措施。首先從國家政策上減少國家對土地政策的干預；其次，加大對城鄉(xiāng)結(jié)合部和相互交錯區(qū)域的開發(fā)力度，促進集體建設用地與農(nóng)村宅基地在依法的前提下進行流轉(zhuǎn)；最后需要有效的盤活存量地基閑置用地。同時，應進一步以政策開放的形式，提高行政審批效率，為相關的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)提供相應的經(jīng)營空間，簡化審批環(huán)節(jié)，盡可能的推廣“一站式”行政服務流程。

2.2 搭建有效的財稅環(huán)境

稅收問題一直是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)關注的話題之一，因此以“穩(wěn)增長”為前提的房地產(chǎn)業(yè)應該做到形成流轉(zhuǎn)稅負總額降低的趨勢；開展相應的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，商業(yè)銀行的按揭業(yè)務的可行性分析，并以多種渠道實現(xiàn)整個保障性住房結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，以及相應的公共設施的均衡投入，由此營造良好的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的環(huán)境。搭建有效的財稅環(huán)境，規(guī)范有效的納稅制度，從而避免財稅環(huán)境的進一步惡化，從而使得整個房地產(chǎn)業(yè)的納稅環(huán)境進行改善。

2.3 注重信息化建設，營造高效的房地產(chǎn)業(yè)工作環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營過程中會遇到較多的信息數(shù)據(jù)，因此完善的信息庫數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計是整個房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設的根本，也是建立規(guī)范化的財務信息化水平的關鍵，因此，在信息化時代，應著重將房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)進行實時上傳，保證數(shù)據(jù)信息的有效性，進而營造良好的市場環(huán)境?？茖W的管理、利用相應的信息化技術(shù)進行高效的管理[2]，這些方式的提出是順應了科技時代變革、時代發(fā)展的基礎之上建立起來的。因此，房地產(chǎn)業(yè)財務管理軟件的研制及其應用作用就顯得格外重要。

3 結(jié) 語

在“一帶一路”國家戰(zhàn)略的影響下，作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)一定要發(fā)揮其在經(jīng)濟發(fā)展中的作用，以規(guī)范良好的市場開發(fā)環(huán)境為主，從規(guī)范經(jīng)營、誠信納稅、樹立良好的法治意識為基礎，使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境在健康可持續(xù)的環(huán)境下不斷發(fā)展。