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內(nèi)蒙古商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)管系

引言

隨著科技的進步，時代的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展模式呈現(xiàn)多樣化，通過對經(jīng)營型物業(yè)管理模式的發(fā)展近況、含義、特點、市場需求、優(yōu)點與不足、發(fā)展路線的深入表述，證明經(jīng)營型物業(yè)管理的運行模式，作為物業(yè)管理企業(yè)達到可持續(xù)發(fā)展的最佳路徑必將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體地位。

1 物業(yè)管理模式行業(yè)發(fā)展近況解析

近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)并未真正形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化和市場化的發(fā)展形勢，除我國某些發(fā)達城市物業(yè)管理市場比較成熟外，全國絕大多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理處于剛起步狀態(tài)，市場化水準(zhǔn)普遍較低。

（1）用數(shù)目型作為行業(yè)發(fā)展的主要特性造成企業(yè)多、遍布范圍廣、企業(yè)規(guī)模小、企業(yè)效益低，發(fā)展后勁跟不上等突出問題。

（2）企業(yè)發(fā)展相同化、企業(yè)運行方式相同、水準(zhǔn)低、重復(fù)性的企業(yè)隊伍大批出現(xiàn)，因此形成管理方法落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡單，企業(yè)運營成本逐年增高，市場競爭力弱的狀況。僅依靠開發(fā)商項目支持為前提，政府調(diào)控為優(yōu)勢，以簡單的物業(yè)管理作為主業(yè)，并沒有從根本上改變經(jīng)濟體制給企業(yè)造成的種種不利因素，此種模式已經(jīng)不再符合明顯成熟的市場、多變的市場、需要競爭力的市場發(fā)展的要求，所以，新時代的物業(yè)管理需要認清形勢，正確看待新階段行業(yè)進步所面對的難題。

2 經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義

經(jīng)營型物業(yè)管理模式是以市場多變、客戶要求為指導(dǎo)，使用科學(xué)的解決方法、符合市場化的策劃體系、有更新力的經(jīng)營觀念，將最優(yōu)化的資本整合，提升物業(yè)的升值潛力，闡揚物業(yè)的整體升值效力，做到高品位、高準(zhǔn)則的產(chǎn)品服務(wù)，從而將物業(yè)管理企業(yè)走向良性循環(huán)發(fā)展。

經(jīng)營型物業(yè)管理模式跟隨國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)，跟隨行業(yè)的不斷進步而進步，它會逐步成為中國物業(yè)行業(yè)管理發(fā)展的主導(dǎo)。當(dāng)前階段，從我國物業(yè)管理企業(yè)實行經(jīng)營型物業(yè)管理模式的細則上看，有三個層次的含義：

（1）將物業(yè)經(jīng)營方式、物業(yè)管理服務(wù)為主體，在策劃好物業(yè)管理服務(wù)工作的情況下，通過指導(dǎo)開發(fā)商、業(yè)主合理投資、設(shè)計、發(fā)展服務(wù)地段的整體作用，規(guī)劃、參加物業(yè)經(jīng)營企劃案，增加物業(yè)管理企業(yè)的盈利方向。

（2）將當(dāng)前職能部門社會化、專業(yè)化，通過經(jīng)常細化的社會分工，有效節(jié)約成本，提升服務(wù)水平，合理利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，設(shè)立專業(yè)化公司，并使其充分融入市場。

（3）通過成本運行為主導(dǎo)地位，兼并、聯(lián)合等方法，把成本的最優(yōu)化組合與專業(yè)化經(jīng)營、領(lǐng)域化管理互相結(jié)合，從而實現(xiàn)企業(yè)資本的擴張。

3 經(jīng)營型物業(yè)管理模式的特點

經(jīng)營型物業(yè)管理模式的特點是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理指導(dǎo)、開發(fā)經(jīng)營、品牌效應(yīng)、資金運作方面的有效結(jié)合，它的核心是使物業(yè)管理企業(yè)更加市場化。經(jīng)營型物業(yè)管理模式不只是局限在物業(yè)管理企業(yè)對收費性物業(yè)和配套項目的策劃服務(wù)，它是用環(huán)繞物業(yè)管理所包含的整個領(lǐng)域為主要對象，它不局限于某些固定方式，是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資金和技術(shù)轉(zhuǎn)化方面實現(xiàn)最優(yōu)組合的形式，所以，它改變了物業(yè)管理企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)商十分依托的傳統(tǒng)局勢，加快了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過渡的進程。

4 經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需要

國外有些地區(qū)特別重視物業(yè)管理中的經(jīng)營觀念，大部分企業(yè)可以為業(yè)主提供租賃、估價、交易等各種服務(wù)，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供良優(yōu)質(zhì)的工作生活氛圍，而另一個用處是使物業(yè)的經(jīng)濟利益得到有效發(fā)揮。我國用戶對經(jīng)營型物業(yè)管理需求量很大，最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速擴展，二級、三級市場逐步壯大，開辟出了房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)巨大的市場空間，因此，市場非常需要經(jīng)營型物業(yè)管理模式的加入。

5 經(jīng)營型物業(yè)管理模式的優(yōu)點與不足

伴隨市場經(jīng)濟的逐步飽和，房地產(chǎn)服務(wù)所包含的物業(yè)管理，出租、買賣、估價等專業(yè)分工日益精細，經(jīng)營型物業(yè)管理模式可以做到更好地實現(xiàn)用戶需求，展現(xiàn)了經(jīng)營、管理一體化運行的優(yōu)點，對用戶來說提升了服務(wù)效率，增加了物業(yè)管理企業(yè)的盈余方式，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力得到了提升。相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)壓力會變大，它既承受了物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，又承當(dāng)了物業(yè)經(jīng)營的所有業(yè)務(wù)，同時物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險也增大了，一塊物業(yè)的經(jīng)營從項目挑選、價格估算到客戶最后確定，每個環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險，需要很多的市場歷練經(jīng)驗來彌補。

6 經(jīng)營型物業(yè)管理模式的發(fā)展路線

（1）必須用創(chuàng)新精神作為企業(yè)發(fā)展的動力。在崇尚創(chuàng)新的知識經(jīng)濟年代，創(chuàng)新是企業(yè)成長的前提。企業(yè)兩者之間的競爭就是創(chuàng)新能力和創(chuàng)新模式的競爭。經(jīng)營型物業(yè)管理模式指出，企業(yè)所達到的目標(biāo)不僅僅只是利益的最大化，更是企業(yè)生存的源泉，它能成功引發(fā)出每位職工的內(nèi)在潛力，使其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力。

（2）必須用優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營效益作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的支持力，物業(yè)管理企業(yè)成為資源轉(zhuǎn)體化，將資金、技術(shù)、知識等資源轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品，賣給市場，所以物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過實現(xiàn)利潤來增大積淀和吸引發(fā)展資金。

（3）必須堅持人才戰(zhàn)略，它是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)動力，實施精英人才方式，吸引、培養(yǎng)大量高素養(yǎng)、高品德的物業(yè)技術(shù)人才，為企業(yè)能夠適應(yīng)本行業(yè)多樣化成長和市場變革的需求造就連續(xù)的動力。

7 結(jié)束語

隨著時代的進步，物業(yè)管理企業(yè)將會面臨非常猛烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)，而隨著時代成長的高新科技也注定會給企業(yè)帶來史無前例的發(fā)展機會。隨著城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和居民生活水平的持續(xù)提升，市場對物業(yè)管理行業(yè)做出了更高的要求，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不斷加深和物業(yè)管理市場不斷完善的途中，經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為適應(yīng)這一行業(yè)發(fā)展趨勢的運行模式必將成為行業(yè)發(fā)展的主流。