陳錦旺

（福建省恒宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司）

房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專(zhuān)業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)秉承專(zhuān)注、專(zhuān)心服務(wù)理念，緊緊依托新興業(yè)務(wù)市場(chǎng)，逐步形成了以知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估、質(zhì)押、融資新渠道研究為核心目標(biāo)的發(fā)展方向。在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，主動(dòng)從客戶(hù)角度客觀分析，用專(zhuān)業(yè)的立場(chǎng)考慮評(píng)估方案，使客戶(hù)評(píng)估流程達(dá)到預(yù)期的效果。

1 房地產(chǎn)估價(jià)研究背景

1.1 房地產(chǎn)估價(jià)是新興行業(yè)

隨著經(jīng)濟(jì)步入了快速發(fā)展的列車(chē)道，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也逐漸成長(zhǎng)起來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的一個(gè)部分。

1.2 房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人數(shù)眾多

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)。截至2017年底，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)人員達(dá)50余萬(wàn)人，人員隊(duì)伍逐漸壯大。

1.3 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)覆蓋廣

房地產(chǎn)評(píng)估覆蓋業(yè)務(wù)廣，涉及房產(chǎn)土地的抵押、拆遷、等目的的評(píng)估。具體有：①?lài)?guó)家出讓、出租或提前收回國(guó)有土地使用權(quán)；②以集體所有土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)、合資；③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)、設(shè)典、租賃；④新建、改制股份制企業(yè)和有限責(zé)任公司涉及的房地產(chǎn)評(píng)估；⑤因企業(yè)資產(chǎn)核算、破產(chǎn)清算涉及的房地產(chǎn)評(píng)估；⑥房屋拆遷補(bǔ)償；⑦房地產(chǎn)繼承、分析、合并；⑧仲裁或訴訟中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；⑨法律、法規(guī)規(guī)定的其他評(píng)估事項(xiàng)。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題

2.1 評(píng)估機(jī)構(gòu)管理體系混亂

由于我國(guó)自上而下的垂直管理體系，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估，各個(gè)部門(mén)存在分龍治水的情況。當(dāng)一份土地評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，無(wú)法統(tǒng)一各自的意見(jiàn)，單個(gè)部門(mén)的評(píng)估結(jié)果不被其他部門(mén)認(rèn)可。長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)出現(xiàn)了惡性發(fā)展，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

2.2 評(píng)估人員整體素質(zhì)不高

從整個(gè)評(píng)估行業(yè)來(lái)看，缺乏高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，勞動(dòng)者素質(zhì)技能亟需提高。只有2/3全職的評(píng)估人員，剩余1/3的兼職人員，造成了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的混亂。

2.3 評(píng)估報(bào)告的可信度較低

雖然當(dāng)下房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓬勃發(fā)展，但是出具的評(píng)估報(bào)告，大多質(zhì)量很低，缺乏可信度。房地產(chǎn)評(píng)估由于利益的驅(qū)動(dòng)，這就給不具備條件的估價(jià)人員留下可乘之機(jī)，進(jìn)一步降低了評(píng)估報(bào)告的可信度。

2.4 評(píng)估制度建設(shè)不全

自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，容易造成各個(gè)等級(jí)評(píng)估所的評(píng)估人員七拼八湊，導(dǎo)致評(píng)估制度建設(shè)不全。由于職能不清,職能“越位”和“不到位”情況時(shí)有發(fā)生。

3 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問(wèn)題原因分析

3.1 制度層次建設(shè)落后

制度層次，尤其是在現(xiàn)有的法律中，并未形成以估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)師注冊(cè)為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，同時(shí)缺乏房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實(shí)施細(xì)則，相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范也有待完善。

3.2 體制層次管理混亂

體制層次上，主要是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，造成機(jī)構(gòu)數(shù)量多、規(guī)模小，普遍缺乏品牌意識(shí)，核心競(jìng)爭(zhēng)力薄弱。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這些機(jī)構(gòu)往往采取不正當(dāng)手段謀取利益，致使惡性競(jìng)爭(zhēng)頻發(fā)。

3.3 結(jié)構(gòu)層次搭建不全

結(jié)構(gòu)層次上，主要是勞動(dòng)者素質(zhì)技能結(jié)構(gòu)較低。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，從業(yè)門(mén)檻較低，導(dǎo)致從業(yè)人員缺乏科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不足，遵守職業(yè)道德的情況較差。

4 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展建議

4.1 構(gòu)建完善的評(píng)估機(jī)構(gòu)管理體系

建立起適應(yīng)中國(guó)國(guó)情、與國(guó)際趨同、兼容性較強(qiáng)的評(píng)估準(zhǔn)則體系，一個(gè)完整的績(jī)效管理體系應(yīng)該至少包括評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估主體、評(píng)估頻率、評(píng)估操作流程等。搭建一整套較為完善的法律法規(guī)體系和健全的準(zhǔn)則體系,有持續(xù)發(fā)展的制度基礎(chǔ)。

4.2 提高評(píng)估人員整體素質(zhì)

從整個(gè)評(píng)估行業(yè)來(lái)看，專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員數(shù)量較少，要積極培養(yǎng)高層次的房地產(chǎn)估價(jià)人才。估價(jià)行業(yè)的繼續(xù)教育在我國(guó)業(yè)界還存在著空白，應(yīng)該將繼續(xù)教育深入、科學(xué)、廣泛的在我國(guó)進(jìn)行推廣。提升我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師在國(guó)際上的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。重視人才，評(píng)估機(jī)構(gòu)的人才很重要。一方面逐步淡化行政管理職能，讓市場(chǎng)自由選擇，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。另一方面將房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師等與從事房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格并軌。

4.3 建立有效評(píng)估報(bào)告

加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管、做好資產(chǎn)評(píng)估工作提出明確要求。相互促進(jìn)與合作，組織開(kāi)展與行業(yè)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)配套的估價(jià)報(bào)告模板及說(shuō)明、各種主要估價(jià)方法實(shí)務(wù)操作意見(jiàn)及主要估價(jià)參數(shù)選擇，以及各種主要房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型估價(jià)實(shí)務(wù)操作意見(jiàn)等的研究，提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)整體專(zhuān)業(yè)水平和估價(jià)報(bào)告的整體質(zhì)量水平。

4.4 健全評(píng)估制度建設(shè)

通過(guò)建立健全完善的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的各項(xiàng)制度，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入與退出制度。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入與退出制度，及時(shí)糾正行業(yè)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為與不恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)行為。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，參與政府重大問(wèn)題、重大決策的制定。

[1]柴強(qiáng)，編著.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法，2017，6.