文/姚舜 湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢(xún)有限公司 湖北武漢 430062

1、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)問(wèn)題

1.1 入市受多部法律的制約

為保障農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的順利入市，我國(guó)雖推行了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等多項(xiàng)法律制度，但在實(shí)際的入市過(guò)程中卻存在“于法無(wú)據(jù)”的情況，如：《物權(quán)法》中明確規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，有權(quán)利用土地建造建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施”、“集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”，《物權(quán)法》中雖嚴(yán)格限制了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地具體流程，但沒(méi)有對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的實(shí)際流轉(zhuǎn)形式進(jìn)行明確，導(dǎo)致部分地方政府以現(xiàn)行法律為借口，妨礙相關(guān)政策制度的有效落實(shí)。

1.2 土地所有權(quán)主體不清

現(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體不清是影響建設(shè)用地順利入市的主要原因之一，農(nóng)村、村民小組、農(nóng)村集體組織是依據(jù)國(guó)家制定的相關(guān)法律規(guī)定劃分出的三個(gè)土地所有權(quán)主體，實(shí)際的土地所有權(quán)歸三級(jí)所有，缺乏權(quán)利形式和權(quán)利內(nèi)容的合理性劃分[3]，導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，無(wú)法確保農(nóng)民的切身利益。

1.3 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后缺乏有效的管理

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地完成入市工作后，由于各政府部門(mén)對(duì)于監(jiān)督管理職權(quán)沒(méi)有進(jìn)行明確的劃分，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理缺乏制度支持和行為規(guī)范。違規(guī)占據(jù)農(nóng)村土地、土地實(shí)際用途改變、用地規(guī)劃不清的情況時(shí)有發(fā)生，不利于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，阻礙農(nóng)民實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益的獲取。

1.4 農(nóng)民的土地增值收益分配公平問(wèn)題

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市往往會(huì)牽涉到農(nóng)民土地增值收益問(wèn)題，增值收益分配比例直接關(guān)系農(nóng)民的切身利益?，F(xiàn)階段農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，未建立完善的分配制度，導(dǎo)致農(nóng)民主體分配比例較低，影響農(nóng)民土地財(cái)政來(lái)源。農(nóng)戶(hù)原本應(yīng)得到的利益被鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲取，導(dǎo)致農(nóng)民實(shí)際利益遭到損害。

2、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市問(wèn)題解決策略

2.1 完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市法律制度

完善的政策制度是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地順利入市的保障，現(xiàn)階段農(nóng)村建設(shè)用地入市的相關(guān)法律條例僅有《物權(quán)法》和國(guó)家在十八大中審議通過(guò)的改革決定，國(guó)家的許多地區(qū)沒(méi)有建立完善的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地管理方案，不利于收益分配機(jī)制的科學(xué)性設(shè)立。因此，國(guó)家應(yīng)充分了解現(xiàn)階段農(nóng)村發(fā)展經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，在制定詳細(xì)法律條例的同時(shí)，建立并完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，明確入市主體的職責(zé)，確保農(nóng)村建設(shè)用地的合理性出組、入股、轉(zhuǎn)讓等。

2.2 明確主體地位，處理主體關(guān)系

為響應(yīng)國(guó)家提出的政策改革決定，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前應(yīng)充分考慮集體與農(nóng)民個(gè)體、農(nóng)村集體與國(guó)家之間的關(guān)系，努力做到統(tǒng)籌兼顧[2]，在符合相關(guān)規(guī)劃制度和用途管制的前提下，政府職責(zé)部門(mén)加大監(jiān)督力度，正確處理農(nóng)村集體與各方的關(guān)系，確保社會(huì)發(fā)展秩序的穩(wěn)定。在符合政府制定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入股、出組等，實(shí)現(xiàn)各利益主體利益關(guān)系的合理性分配，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

2.3 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理，規(guī)范入市流程

地方政府土地行政部門(mén)是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的主管部門(mén)，在實(shí)際的工作過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地入市流程、市場(chǎng)發(fā)展、用地存量等的監(jiān)督和管理，保障參與人員的權(quán)利，將入市的各項(xiàng)流程進(jìn)行公開(kāi)，確保土地入市流程的規(guī)范化操作。

2.4 處理利益分配關(guān)系

處理好利益主體之間的利益分配關(guān)系是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的順利入市的基本保障，各級(jí)政府部分充分發(fā)揮自身的監(jiān)管職責(zé)，充分考慮現(xiàn)階段國(guó)家與農(nóng)村集體之間的利益關(guān)系，同時(shí)，對(duì)自身所得份額的范圍進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)利益分配制度的科學(xué)化設(shè)計(jì)。

2.5 明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件

秉持“同權(quán)同價(jià)、同等入市”的發(fā)展原則，國(guó)家在制定詳細(xì)的法律法規(guī)前，應(yīng)充分考慮現(xiàn)階段建設(shè)用地的入市條件，合理使用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)[4]，積極搭建網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)交易信息的查詢(xún)和確認(rèn)。為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流程的規(guī)范化操作，應(yīng)建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易中心，明確責(zé)任主體，確認(rèn)交易合同，加強(qiáng)對(duì)交易信息的記錄和方案管理。

2.6 加強(qiáng)農(nóng)村供給側(cè)改革

農(nóng)村土地建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度的合理化改革可以有效激活現(xiàn)階段農(nóng)村土地要素[1]，明確現(xiàn)階段農(nóng)村廢地、閑置基地等是否符合入市標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，明確實(shí)際的發(fā)展方向，有效解決農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與征地使用范圍之間的發(fā)展性問(wèn)題，為后續(xù)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)利益的分配提供技術(shù)保證和政策支持。