文/張駿　大連市旅順口土地儲備交易中心 遼寧大連 116000

雖然城市與城市的發(fā)展，加快經(jīng)濟發(fā)展的進程和人民生活水平的提高對城市發(fā)展做出巨大貢獻，但同時也帶來了負(fù)面影響，如城市規(guī)模的不斷擴大，耕地面積減少，糧食安全和生態(tài)環(huán)境是城市的內(nèi)部威脅的人口擁擠，交通擁擠、綠地減少、空氣污染嚴(yán)重。這些負(fù)面影響不僅降低了城市生活質(zhì)量，而且在一定程度上阻礙了城市的經(jīng)濟發(fā)展。如何從城市土地使用權(quán)交易管理的角度來規(guī)避和解決這些城市問題，因為土地是一切城市活動的載體。

1、土地交易中存在的問題

1.1　交易法律制度不完善

法律是我們做事情的準(zhǔn)則，但是在城市土地交易的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)非常多的爭議。首先，土地所有權(quán)的歸屬爭議，比如城市中的土地，歸國家還是個人所有，土地經(jīng)營權(quán)一直以來都是討論的關(guān)鍵所在。自從國家實行“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”以來，將土地劃分給各個的地方政府，就接連不斷的出現(xiàn)問題，所以完善相關(guān)土地交易制度是非常重要的。其次，集體土地使用權(quán)的交易制度也存在問題，物權(quán)的歸屬沒有明確的規(guī)定，相關(guān)交易安全程度低，比如相關(guān)法律政策中規(guī)定，在沒有經(jīng)過發(fā)包方的同意之下，承包方擅自作為發(fā)包方發(fā)展下級進行交易的，被判定交易無效，以發(fā)包方是否同意作為標(biāo)準(zhǔn)，加大了不安全因素的存在，而且會發(fā)生很多不正當(dāng)?shù)慕灰住?/p>

1.2　房價上漲，經(jīng)濟泡沫化

房價的上漲究其根本就是成本的投入過大，也就是土地價格過高。政府壟斷土地，為了取得最大經(jīng)濟效益，所以提高了地價，而開發(fā)商為進一步獲利，又再度提價，造成房價的瘋長，但最終承受這一切的就是購房群眾。房價的上漲帶來經(jīng)濟的泡沫化，會造成牽一發(fā)而動全身的結(jié)果，如政府不加緊應(yīng)對，加以控制，將會造成整個經(jīng)濟鏈的癱瘓，出現(xiàn)金融危機。在抑制房價上漲的過程中，政府雖然已出臺相關(guān)措施，但都無法從根本上緩解這些問題。

2、城市土地交易問題的解決措施

2.1　增加補償金額，降低土地價格

土地的補償是一個需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)與靈活性的工作，現(xiàn)如今補償過少的問題就需要亟待解決，補償合理才能保證社會安定。通過土地價格直接掛鉤房價，控制房價求其本的方式，就是降低土地成本價格的有效措施，而這就需要政府以更高的價格收購?fù)恋?，更低的價格流入市場。我們可借鑒西方國家補償機制，加大補償范圍，比如征地搬遷，除補償城市土地建筑以及作物之外，對搬遷所產(chǎn)生的費用也要做出適當(dāng)補償，對于城市郊邊耕地的征用，除補償耕地與作物之外，對于周邊耕地的影響也要做出補償，真正實現(xiàn)靈活人性化補償。此外，還有一些比較靈活性的補償措施，比如，成立補償家庭研究小組，對每一個占地家庭進行占地后生活影響做出等級認(rèn)定，然后分等級進行補償，而分等級補償方式，主要針對的是收入來源僅限于土地，土地被占用后崗位又無法安排，生活將受到重大沖擊的部分農(nóng)民。所以，政府應(yīng)采取更高層次的補償措施，只有切身從人民的利益出發(fā)，才會促進社會和諧穩(wěn)定的發(fā)展，從而營造出一個良好的經(jīng)濟環(huán)境。

2.2　完善土地登記制度

科學(xué)合理的登記規(guī)則是土地立體利用的重要前提，土地利用由二維平面拓展為立體空間，基于二維平面設(shè)計的土地登記規(guī)則在面向土地空間使用權(quán)登記時體現(xiàn)出一定局限性。因此，有必要轉(zhuǎn)換視角，探索土地立體化登記規(guī)則，進而明晰土地空間權(quán)屬，以促進科學(xué)合理的土地立體化利用。土地立體化登記是由面向二維平面土地自然狀況和權(quán)利狀況的登記向面向立體土地空間自然狀況和權(quán)利狀況的登記的轉(zhuǎn)變，因此，需要借鑒其它地區(qū)的做法，結(jié)合我國的實際情況，制定符合我國實際的宗地上下空間測定方法。高度的測定首先需要設(shè)置一個測量基準(zhǔn)，確定測量基準(zhǔn)的方法有三種：①以平均海平面為基準(zhǔn)確定其上下范圍；②以該地或鄰近地表上不易變更的特定點為基準(zhǔn)；③若設(shè)定時候已經(jīng)有建筑物存在，則以層別確定。而在實踐中，第一種方法由于海平面經(jīng)常發(fā)生變化，實際測量誤差和難度都較大，不易把握；第三種方法存在內(nèi)在缺陷，因為設(shè)立土地空間權(quán)時，有關(guān)建筑工程一般都尚未開始建設(shè)，操作性不強。所以，目前我國臺灣地區(qū)關(guān)于地上、地下空間范圍的測量主要采取相對高程測定法，設(shè)定人自己選定一個不易變更的基準(zhǔn)點，以此為標(biāo)準(zhǔn)進行上下高度的測定。

2.3　完善公開土地市場的監(jiān)督

這種土地市場形態(tài)如果存在隱形問題，對土地交易環(huán)節(jié)實施監(jiān)督并不便利，因此土地隱形市場要堅決取締，土地交易市場應(yīng)保持固定、有形、公開。各市場主體進行土地交易能夠給提供相對固定的場所，對土地交易環(huán)節(jié)的交易資格進行審查確認(rèn)，對市場主體土地使用權(quán)進行產(chǎn)權(quán)界定，土地市場主體、客體的交易對象實施公開監(jiān)督，可以保證合法性能，土地交易的透明度和公正性也能夠得到提高，在公開土地市場內(nèi)增加土地交易機會，降低交易風(fēng)險，公開土地市場提高土地交易效率，可派駐政府有關(guān)審批機構(gòu)，各種土地交易信息還可以集中發(fā)布，對二級土地市場的成交地價通過土地法規(guī)、法律、政策咨詢及其他中介代理服務(wù)進行監(jiān)督，明顯提供交易價格偏低，在土地價格調(diào)控方面的權(quán)威充分發(fā)揮，維護土地價格的合理性和土地市場秩序。

總之，隨著社會的發(fā)展和進步，人們的法律意識也在不斷加強，對于土地交易程序法制化推進的意義也越來也重要，上文對城市土地交易中存在的問題進行了總結(jié)，對解決這些問題提出了相應(yīng)的建議，期待城市土地交易的管理更加科學(xué)和合理。

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