文/吳楊 沈陽明華恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧沈陽 110000

房地產(chǎn)開發(fā)單位是一個經(jīng)營性的單位。在保證質(zhì)量安全的前提下，追求于經(jīng)濟利益最大化。在整個開發(fā)過程中，對于各個階段工程進(jìn)度都要求的很緊。大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)常常對設(shè)計的工期進(jìn)行壓縮，影響了設(shè)計質(zhì)量，大量實踐證明壓縮設(shè)計工期的圖紙無法完美無缺。即使對設(shè)計工期不進(jìn)行壓縮，由于設(shè)計人員、設(shè)計軟件、對建筑相關(guān)規(guī)范理解的誤差，常常也會導(dǎo)致設(shè)計圖紙無法完美無缺。

1、住宅建筑設(shè)計優(yōu)化目的

現(xiàn)階段施工圖審查是建設(shè)部分認(rèn)定的施工圖審查機構(gòu)，注重于消除設(shè)計中不符合政策法規(guī)的內(nèi)容，推進(jìn)項目進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)單位圖紙審查注重于達(dá)到同樣的效果時建筑的選材、建筑的做法、建筑的平面圖，以及減少圖紙中錯漏碰問題進(jìn)行優(yōu)化。減少返工量，加快工程建設(shè)周期，減少變更單簽證單及現(xiàn)場簽證單，達(dá)到節(jié)約建設(shè)成本的目的。

2、住宅建筑設(shè)計優(yōu)化原則

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市化設(shè)計的重要組成部分，也是一個污染產(chǎn)生較多得工程。住宅建筑設(shè)計的選材要注重環(huán)境保護(hù)進(jìn)行優(yōu)化，以達(dá)到相同效果，價格經(jīng)濟合理。建筑做法優(yōu)化在滿足質(zhì)量要求的前提下，盡可能考慮到施工現(xiàn)場實際操作的做法，減少不必要的施工工藝程序。建筑平面圖及戶型的優(yōu)化，盡可能考慮到區(qū)域影響及業(yè)主二次裝修的方案對戶型的更改。建筑設(shè)計與其他專業(yè)的配合，盡可能合理反復(fù)的審圖，其他專業(yè)變更時，及時對建筑設(shè)計修改，減少設(shè)計錯誤。

3、住宅建筑設(shè)計優(yōu)化措施

3.1 建筑設(shè)計選材優(yōu)化

巧婦難為無米之炊，凡是建筑工程都離不開建筑材料，建筑材料是住宅建筑建設(shè)必不可少的物質(zhì)條件，沒有建材工程也就無法建設(shè)。建筑工程中材料費用在整個建筑工程的成本當(dāng)中占據(jù)了較大的比例。建筑材料的選擇優(yōu)化主要涉及以下幾方面內(nèi)容：建筑的材料質(zhì)量、裝飾建筑材料的效果、建筑材料的價格。保證住宅建筑工程的建設(shè)質(zhì)量及安全后，住宅建筑選擇性價比高的材料，既能滿足住宅建筑的平時使用功能，又能達(dá)到美觀的效果。建設(shè)出高標(biāo)準(zhǔn)住宅工程的同時，又能很好的控制建設(shè)的預(yù)算，節(jié)約住宅工程建設(shè)的成本。

3.2 建筑做法優(yōu)化

現(xiàn)階段很多建筑設(shè)計院設(shè)計的圖紙，大多數(shù)都是根據(jù)相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)圖集來進(jìn)行選取一種作為具體項目建筑做法的引用，未考慮到建設(shè)住宅項目的地域、使用的對象等實際情況。過多的施工工藝程序在實際的施工過程當(dāng)中并未按部就班的進(jìn)行采用，就能夠滿足建筑的相關(guān)質(zhì)量、安全、美觀等功能實際的使用要求。而對于房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，結(jié)算時的成本仍為過多的工藝程序，工程竣工結(jié)算時未能夠與施工現(xiàn)場實際的工藝程序相符，造成相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本增加。在滿足規(guī)范及施工工藝的前提下，對相關(guān)的建筑做法進(jìn)行合理的選擇及優(yōu)化，有助于節(jié)約建設(shè)成本。

3.3 建筑平面圖及戶型優(yōu)化

目前大部分住宅項目的建筑設(shè)計和室內(nèi)裝修設(shè)計基本上是分為兩個單位來完成。先做建筑設(shè)計，在做室內(nèi)設(shè)計，是先后關(guān)系。開發(fā)公司委托建筑設(shè)計院來完成建筑設(shè)計，住戶委托裝修設(shè)計公司按照自己所喜歡的風(fēng)格來完成室內(nèi)的裝修設(shè)計。建筑設(shè)計院對國家及行業(yè)的建筑規(guī)范、建筑外觀效果、園區(qū)的總體規(guī)劃、容積率等設(shè)計方面比較熟悉以及關(guān)注度高。而針對人性化的室內(nèi)格局、室內(nèi)的裝修風(fēng)格、戶型設(shè)計及細(xì)部比例尺寸等研究較少。多數(shù)的戶型建筑設(shè)計僅考慮到日常生活中的使用要求，而沒有按照住戶的精裝修要求進(jìn)行設(shè)計。在精裝修設(shè)計及施工中，不得不對原有住宅內(nèi)已建成的墻體、點位等進(jìn)行拆改工作。給住戶裝修帶來了不少的費用增加，同時也給房地產(chǎn)開發(fā)單位帶來了無效的成本增加。建筑平面圖及戶型的優(yōu)化，盡可能考慮到地方區(qū)域的影響及住戶二次精裝修設(shè)計方案對戶型內(nèi)部更改的可能性。滿足使用功能的前提下，減少不必要的設(shè)計施工內(nèi)容，從而減少住戶二次裝修費用，節(jié)約住宅建筑項目中的建設(shè)成本。

3.4 建筑設(shè)計與其他專業(yè)的配合，減少設(shè)計錯誤、缺、漏、碰

設(shè)計院設(shè)計圖紙的質(zhì)量對住宅建筑工程的建設(shè)成本來說影響極大，設(shè)計院的每一張變更單、施工現(xiàn)場的每一張簽證單對于房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，都是房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)營成本。施工前對設(shè)計圖紙的優(yōu)化，只需對圖紙進(jìn)行簡單的修改，其他費用尚未發(fā)生，可有效的控制工程的建設(shè)成本。采購階段及施工階段變更，不僅需要修改圖紙，材料還需重新采購，工程已施工的部分還需要進(jìn)行拆除，將造成更大的損失。住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目變更單、簽證單越多，房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)的風(fēng)險越大，對于建設(shè)成本的管理越不利于控制，同時還影響整個項目工程進(jìn)度，造成各參建單位管理、機械等相關(guān)成本增加。利用相關(guān)的計算機軟件，以及多年從事房地產(chǎn)項目相關(guān)專業(yè)人員的經(jīng)驗，對設(shè)計圖紙進(jìn)行審核優(yōu)化，已達(dá)到減少設(shè)計中的錯誤、缺、漏、碰的問題，從而節(jié)約建設(shè)的成本。

結(jié)語：

住宅項目房地產(chǎn)開發(fā)的建筑設(shè)計，應(yīng)該由在一定的環(huán)境區(qū)域背景下生活的人來確定，在滿足人的使用要求，住宅建筑的安全質(zhì)量保障下，對建筑設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，以節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的成本。房地產(chǎn)開發(fā)單位委托相關(guān)設(shè)計，建筑設(shè)計作為龍頭專業(yè)，在成本控制占據(jù)比重相當(dāng)大的地位。在建筑設(shè)計的材料選擇、選擇經(jīng)濟的工程做法、建筑平面圖及戶型的設(shè)計以及與其他專業(yè)的配合等方面進(jìn)行圖紙優(yōu)化，可以大大的降低房地產(chǎn)開發(fā)單位的工程建設(shè)成本。

[1]史翠秋.建筑材料采購管理優(yōu)化探討10.3969/j.issn.1672-2507.2016.13.112.

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