文/張茗棟 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 山東青島 266000

1、房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式的內(nèi)容

在實際情況中，房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式就是指，通過科學合理的現(xiàn)代化管理手段，從房地產(chǎn)項目的項目設計階段、工程招標階段、施工控制階段以及項目竣工階段的四個環(huán)節(jié)入手來對房地產(chǎn)項目的造價進行全方面的控制，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項目建設成本的降低。具體的來說，房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式具有以下特點。首先，房地產(chǎn)工程造價綜合管理具有全面性的特點，就是指房地產(chǎn)工程造價綜合管理工作是貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)與各個部分的工作，造價綜合管理與房地產(chǎn)項目的各方面工作都應該有效的結合起來；其次，房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式具有系統(tǒng)性的特點，在房地產(chǎn)項目造價控制過程中的四個階段，從項目設計階段到工程招標階段再到施工控制階段以及最后的項目竣工階段，這一過程是一個連續(xù)性的過程，每一環(huán)節(jié)都是一方面需要為本環(huán)節(jié)考慮造價控制，另一方面也需要為下一環(huán)節(jié)的工作開展奠定基礎。

2、房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式的建立

2.1 設計階段的造價控制

設計階段的房地產(chǎn)項目造價控制是工程造價綜合管理模式中的基礎性工作。首先，需要設計人員做好實地考察工作，隨著城市化建設的不斷推進，房地產(chǎn)工建設往往需要面臨著越來越復雜的城市環(huán)境，因此對于房地產(chǎn)工程來說設計階段要與實際情況相適應，這是控制工程造價的重要基礎；其次，設計人員要將房地產(chǎn)工程造價控制工作與房地產(chǎn)項目的工程設計相結合，在設計過程中要立足于實際情況與發(fā)展需要來選擇最佳設計，在設計過程中要堅持可持續(xù)的原則，貫徹節(jié)能環(huán)保的設計理念；最后，還需要進行技術設計工作，這一步驟主要是進行工程項目設計以及招標文件的準備，技術設計工作是影響工程造價的重要內(nèi)容，通過選擇合理的技術方案、施工設備、施工方案能夠有效實現(xiàn)工房地產(chǎn)程造價的合理降低。

2.2 招標階段的造價控制措施

在房地產(chǎn)項目中的招標階段造價控制中，首先需要做好工程清單的編訂，相關工作人員要根據(jù)招標文件中的具體要求與工程目標來對整體工程項目的實施做好計算工作，對各項工程進行中的各方面內(nèi)容，如設備使用情況、原材料使用情況等都要制定明確的清單，從而為招標工作奠定決策基礎。其次，在完成招標工作之后，要做好相關招標合同的簽訂，提高合同管理質(zhì)量，明確工程造價預算和控制管理的相關條文，提高投資效率，嚴格控制施工現(xiàn)場，減少由于工程索賠造成的企業(yè)損失。

2.3 加強對施工階段的管理，降低工程造價

1) 加強工程量簽證的監(jiān)督和管理工作?，F(xiàn)場簽證漏洞多，管理難度大、人為因素多、結算難度大，加強現(xiàn)場簽證的管理和審查是控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。嚴格執(zhí)行現(xiàn)場主管、駐現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師、造價工程師四方簽字的簽證程序，簽證工作必須按照確定的程序進行，避免發(fā)生工程管理人員只管簽證，不算經(jīng)濟賬的問題，嚴肅變更簽證的真實性、合理性和經(jīng)濟性，避免弄虛作假現(xiàn)象和由此引出的糾紛。2) 加強工程項目實施階段項目管理方式的策劃。項目管理方式的合理選擇是控制工程質(zhì)量、進度、投資三大目標的主要保證。3) 審查優(yōu)化施工方案及施工順序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。4) 嚴格現(xiàn)場簽證管理。及時做好施工現(xiàn)場記錄，制定現(xiàn)場簽證的管理程序，加強現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證。5) 制定索賠程序，妥善處理各種事項，準確及時處理工程索賠事件。6) 控制材料用量，合理確定材料價格。在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預算費用的 70% ，占直接費的 80%左右。因此，必須在施工階段嚴格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。7) 技術與經(jīng)濟結合，加強投資控制。切實有效的投資控制必須從組織、技術、經(jīng)濟、合同等多方面采取措施。負責項目的工程技術人員應與經(jīng)濟人員相結合，從工程招標、合同談判、造價預算、支付進度款到竣工決算、造價分析等，實行全過程管理，嚴格控制工程造價。

2.4 工程竣工的造價成本控制

竣工驗收工作是工程施工的最終階段，是對整個工程施行情況的總結與結算，屬于收尾工作，但是在工程造價控制管理中依然發(fā)揮著重要的作用。工程竣工時充分考驗了各方的工作能力，也是對工程方與開放方之間信任情況的重要體現(xiàn)。在處理竣工的相關事宜時，針對具體的施工情況，開發(fā)商應當仔細檢查工程中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)問題與施工方及時溝通解決。在進行階段與審計時，嚴格按照國家房地產(chǎn)工程結算的相關法律法規(guī)，以減少可能產(chǎn)生的糾紛問題。

結語：

房地產(chǎn)行業(yè)是關系到百姓住房問題的重要的民生問題，工程施工的質(zhì)量關系到人民群眾的生活質(zhì)量。因此加強房地產(chǎn)行業(yè)工程施工的造價成本控制具有重要的意義，工程的造價控制是從工程的設計階段到招投標階段與工程的施工和造價階段都需要進行的，加強房地產(chǎn)工程造價管理控制體系的建設具有重要的意義，能夠增強企業(yè)的市場競爭力，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。