文/秦云艷 莒縣國土資源局 山東莒縣 276500

應當看到，近年來隨著我國城市化進程的加速，縣級城市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生推動力加大，同時伴隨著一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，縣域城市商業(yè)地產(chǎn)迎來井噴式的成長機遇，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入熱潮期。在此情形下，縣級城市商業(yè)地產(chǎn)商應順應社會發(fā)展潮流，采取切實有效的應對策略，壯大縣級商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟。

1、縣級城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1 縣級城市承擔更多人口分布

截至2017年，我國城市化率為百分之五十六。隨著城鎮(zhèn)化浪潮的到來，以每年一個點的增速，未來三十年將達到百分之八十以上。就大型城市群而言不足以支撐未來城市人口的聚集，從現(xiàn)狀和未來發(fā)展看，縣級市將會承擔更多人口分布及生態(tài)發(fā)展任務，特別是作為高鐵及交通發(fā)達、有特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)支撐的縣級市，作為商業(yè)地產(chǎn)核心要素的人口逐漸具備了發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1.2 存在的問題

據(jù)商務部二零一七年統(tǒng)計，縣級行政區(qū)劃單位一年待建待銷售商業(yè)地產(chǎn)以目前常規(guī)計算，去化周期在五十個月以上；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以本地或本省住宅或以相關政治資源起家的開發(fā)商為主，政企關系強，拿地有優(yōu)勢，但資金實力有限，缺乏對商業(yè)的理解，缺乏商業(yè)招商及運營能力；項目頻換將，人才短缺，公司由不懂行的自己人掌管，外行管理內(nèi)行，專業(yè)人才進入難、進入發(fā)揮空間小。開發(fā)商面臨理念、人口導入和人才等諸多問題。

2、縣級城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展機遇

2.1 消費者量級增加，消費理念更新

在大城市過度膨脹和逐漸飽和、交通網(wǎng)絡設施不斷完善的背景下，沿高鐵沿線縣級城市迎來新的發(fā)展機遇，新的城鎮(zhèn)規(guī)劃確定未來縣級市承擔的人口規(guī)模在60-80萬；與此同時，城鄉(xiāng)居民的消費觀念及結構也在轉變。消費結構向發(fā)展性和享受性方向轉變，他們對購物環(huán)境的需求、品牌的需求在逐步提升，隨著城市化進程的加快，縣城城市逐漸在擴大，發(fā)展新城區(qū)，從“一核”向“雙核”甚至“多核”轉變，新城區(qū)的發(fā)展將帶來又一個商業(yè)發(fā)展契機。

2.2 開發(fā)商成本投入與利潤比占據(jù)優(yōu)勢

大城市商業(yè)投資門檻越來越高，商鋪價格高不可攀，而周邊縣級市商業(yè)投資門檻低，使得投資客戶轉戰(zhàn)周邊小縣城的商鋪，從而引得縣城商鋪一片火爆，從財務成本、人力成本、建安成本等方面縣級市具有很大的優(yōu)勢。

2.3 品牌下沉趨勢明顯

隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城市化進程的不斷推進，城市人口聚集效應明顯，縣級城市居民收入和消費水平穩(wěn)步提高，社會消費品零售額不斷擴大，居民消費意識逐漸增強；部分國際國內(nèi)品牌商經(jīng)過多年市場培育，一二線城市市場空間日趨飽和，入駐三四線城市的意愿強烈。這對當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)頗為有利。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的應對策略

3.1 實現(xiàn)商業(yè)模式的轉變

近年來，縣級城市商品房開發(fā)成本逐漸提高，開發(fā)商獲得的土地成本居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)純開發(fā)利潤會斷降，單純從商品房追求暴利的時代已經(jīng)過去。 縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)競爭日趨激烈，未來大量的社區(qū)、大規(guī)模的集中開發(fā)逐漸占據(jù)市場?？h級城市商業(yè)發(fā)展、服務集中于此；從城鎮(zhèn)化角度，城市居民消費需求會有數(shù)倍提升，他們要求開發(fā)商從傳統(tǒng)的售房盈利模式，向基于社區(qū)服務、居民消費需求上轉變；從單純的商品房開發(fā)建造，到打造小區(qū)居民居住配套的消費、服務的全系統(tǒng)的價值鏈，唯有如此，才能使企業(yè)持久發(fā)展。

3.2 理性儲備土地

新形勢下，新農(nóng)村建設供應的房地產(chǎn)開發(fā)用地模式將成為主流，縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過村民安置房的建設置換開發(fā)用地；房地產(chǎn)開發(fā)商擁有足夠的土地儲備，依靠舊城改造、工廠搬遷等方式；另一方面，開發(fā)商必須以商品房市場的需求為本， 根據(jù)縣級城市總體人口、城區(qū)人口，消費者購買水平，縣級城市經(jīng)濟增長狀況，消費者進城購房增長進度等做出判斷，決策儲備的土地規(guī)模，做出理性的系統(tǒng)方案。

3.3 改進產(chǎn)品結構

原有商品房購房者對居住需求會升級，很多人會產(chǎn)生改善住房條件的需求，“二手房”市場逐漸旺盛，使得不少人賣掉老商品房，購買新商品房。一部分人選擇當?shù)仄焚|(zhì)較好、生活設施配套完善的小區(qū)重新購買住宅，另一部分人在具備條件時，直接選擇在臨近城市的市區(qū)購買商品房；縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，除了建筑質(zhì)量、戶型、配套、物業(yè)管理之外，要在軟環(huán)境方面給予居住者更多的認同，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的關鍵。

3.4 樹立經(jīng)營新理念

縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應時代發(fā)展變化，更新經(jīng)營理念，實現(xiàn)資本與開發(fā)的分離、實現(xiàn)開發(fā)與商業(yè)運營分離、實現(xiàn)商業(yè)本身的運營溢價；資本、資產(chǎn)和經(jīng)營者會之間，會形成一個新的生態(tài)鏈，這是未來縣級市的商業(yè)地產(chǎn)趨勢，開發(fā)方式的變遷會導致縣級市商業(yè)地產(chǎn)的再造，達到風險共擔、優(yōu)勢融合、共同受益，發(fā)揮本土開發(fā)商的政治、地緣優(yōu)勢；發(fā)揮資本財務成本低、長期受益的特征；發(fā)揮成熟運營團隊自主決策、實現(xiàn)受益；三個維度的因素缺一不可；最終實現(xiàn)運營商、交易商和服務商各自成熟運營受益；開發(fā)企業(yè)要借雞生蛋，實現(xiàn)共贏的局面。隨著商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)時代的來臨，縣級市商業(yè)地產(chǎn)的解決方案越來具有更多的可能性，無論拿地階段控建分成合作，還是購物中心多元化入股合作，越來越多的開發(fā)商開始進入到輕資產(chǎn)多元化經(jīng)營階段，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期可持續(xù)性發(fā)展。

綜上所述，在社會主義建設新時期，縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應時代和社會發(fā)展變化，更新經(jīng)營理念，改進產(chǎn)品結構，把握機遇，采取切實有效的措施，實現(xiàn)企業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展，從而壯大縣級商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟。