文/孔令峰 黑龍江省寧安市國(guó)土資源局 黑龍江安寧 157499

新時(shí)期下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，這與城市化發(fā)展以及消費(fèi)指數(shù)的上升有著必然的聯(lián)系。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，土地成本的增長(zhǎng)、房屋價(jià)格的上升、房改政策的頒布、限購(gòu)令的出臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都起到了直接影響，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著產(chǎn)品的同質(zhì)化、利潤(rùn)的周期化、開(kāi)發(fā)的過(guò)度化等問(wèn)題，也形成了不穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，所以我們有必要對(duì)新時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，以此來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

1、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國(guó)家為提高我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理水平制定了一系列管理措施，但這些措施在實(shí)施階段并沒(méi)有得到落實(shí)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展水平停滯不前，在一定程度上阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上土地價(jià)格上漲，直接造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)居高不下的態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)較為樂(lè)觀，房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)管理還需不斷加強(qiáng)，進(jìn)一步解決經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中所面臨的主要問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟

土地作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)政策影響較大，無(wú)法正確、客觀地體現(xiàn)出我國(guó)土地的真實(shí)價(jià)格與國(guó)民對(duì)于土地和房屋的正常需求。同時(shí)，受我國(guó)國(guó)情限制，由于政府對(duì)土地供給和市場(chǎng)交易的嚴(yán)格管控，也使得土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，一些地區(qū)的土地價(jià)格上升速度明顯加快，在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資結(jié)構(gòu)不合理

在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，投資收益不均衡，收益率受不確定性因素影響較大，這也打擊到了一些企業(yè)的投資興趣與積極性，使得房地產(chǎn)無(wú)法得到足夠的投資，使其在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中突然出現(xiàn)中斷現(xiàn)象，進(jìn)而無(wú)法得到有效發(fā)展。同時(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域相關(guān)制度還不夠健全，地方政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引導(dǎo)用作還未完全顯現(xiàn)。

3、健全我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)的措施

3.1 融資渠道的多元化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，資金與土地作為基本要素，只有將其合理運(yùn)用才能夠使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到有效提升。實(shí)踐證明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于資金的融通和使用效率，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)建立相應(yīng)的融資平臺(tái)，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)得到有效的資金保障。從實(shí)際操作來(lái)看，除了銀行的信貸方式外還可以通過(guò)房地產(chǎn)信托管理進(jìn)行融資，這為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供支持和保障。

3.2 建立健全的房地產(chǎn)管理機(jī)制

第一，強(qiáng)化基層政府職能，按照行政區(qū)劃進(jìn)一步明確監(jiān)管責(zé)任，落實(shí)監(jiān)管制度。第二，深化財(cái)務(wù)稅收制度改革，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在享受國(guó)家政策支持的同時(shí)，通過(guò)稅收來(lái)嚴(yán)格規(guī)范其發(fā)展行為。第三，完善經(jīng)濟(jì)管理體系，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的體系，依法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)與增長(zhǎng)速度進(jìn)行密切監(jiān)測(cè)，掌握其變化規(guī)律，對(duì)發(fā)現(xiàn)的非正常性波動(dòng)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)控。

3.3 確立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展計(jì)劃

時(shí)代是不斷發(fā)展和變化的，房地產(chǎn)領(lǐng)域也在不斷變化，為確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)發(fā)展，就需要地方政府找準(zhǔn)定位、明確目標(biāo)、清晰路徑，制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)地業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。例如，2017年11月15日成都市政府辦公廳發(fā)布了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃（2017-2021年）的通知》，明確發(fā)成都市未來(lái)五年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步健全市場(chǎng)機(jī)制、優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境、維護(hù)了市場(chǎng)秩序。

4、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

4.1 房地產(chǎn)泡沫將平緩下降

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷深入，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，目前已經(jīng)取得初步成效，有效的抑制了房?jī)r(jià)的上漲，各地區(qū)房?jī)r(jià)基本持平，這是一個(gè)良好的開(kāi)端。從數(shù)據(jù)上看，在經(jīng)歷了國(guó)家的宏觀調(diào)控之后，部分存量市場(chǎng)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，各地區(qū)成交量均出現(xiàn)回落，甚至個(gè)別地區(qū)如上海、深圳等一線城市，房地產(chǎn)成交量竟然出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，目前二手房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系也正在發(fā)生著變化，賣(mài)方對(duì)于成交價(jià)的預(yù)期發(fā)生改變，導(dǎo)致買(mǎi)方更加猶豫，是成交量負(fù)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右颉哪壳扒闆r來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫已平緩下降并得到了有效的控制，從長(zhǎng)期來(lái)看，這一趨勢(shì)會(huì)在日后的國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控中日益明顯。

4.2 房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端化、宜居化過(guò)渡

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡，由于供大于求，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)更加趨于成熟。城市居民購(gòu)房需求，已經(jīng)從保障性住房轉(zhuǎn)向改善型住房，這就要求地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)建設(shè)的住房更加高端、更加宜居，才能滿足人們的需求，而對(duì)于高端住宅的定義，已不再聚焦于傳統(tǒng)意義上的面積更大、裝修更豪華等，而是更趨向住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值及人文情懷這些維度，種種跡象表明，一場(chǎng)高端住宅產(chǎn)品的“品質(zhì)革命”正悄然而至，星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔，在2016年年末房產(chǎn)行業(yè)峰會(huì)上所道：“我們要多做一些好房子，做好房子，做好服務(wù)，企業(yè)的生命力才更強(qiáng)?！边@些話，很簡(jiǎn)單樸素，但道理卻是尤其深刻。的確，做房子、做服務(wù)，宜居安居樂(lè)居應(yīng)該成為未來(lái)開(kāi)發(fā)商追求的最高境界。

綜上所述，雖然我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成成熟，相關(guān)配套機(jī)制還不夠善，但我們清晰地看到，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)提升人民群眾的生活質(zhì)量起到了積極作用。未來(lái)通過(guò)各級(jí)政府的正確引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加穩(wěn)定，價(jià)格將更加理性，體制將更加完善。