文/王琪琳 四川省達州市土地儲備中心 四川達州 635000

1、新形勢房地產(chǎn)市場的主要特征

受到金融市場寬松環(huán)境和貨幣信貸條件的鼓舞，2016年全國房屋銷售同比快速增長，城市間明顯差異化。三四線城市商業(yè)辦公空間成為關(guān)鍵“去庫存”的地方。在分類思想上，由于城市的政策思想，經(jīng)過近期的監(jiān)管政策制度，房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格變化穩(wěn)定，市場趨勢表現(xiàn)良好。特別是“控制房價”及“去庫存”效果良好。主要表現(xiàn)在：

（1）房價從“點漲”到“普漲”;

（2）土地價格上升，地價和房價提升;

（3）投資同比增速大，房地產(chǎn)銷售快速增長;

（4）銷售增長加速，降低城市庫存消化期;

（5）房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況有所好轉(zhuǎn)，帶動土地購置發(fā)展;

（6）棚改貨幣化安置比重不斷提升，優(yōu)化保障措施。

2、當前房地產(chǎn)市場形勢

2.1 中央和地方的住房調(diào)控責任劃分不清

一般來說，我國住房設計體系不行。房產(chǎn)稅及住房政策金融機構(gòu)等住房制度尚未完善。中央政府調(diào)控過多，城市政府政策不靈活，不能按照政策實施調(diào)控。由以前經(jīng)驗看出，中央和地方的住房調(diào)控責任劃分不清，地方政府對土地出讓收入以及與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收依賴度很高，地方政府有力選擇對應方法，削弱；了中央政府調(diào)控。

2.2 調(diào)控體系不健全

房地產(chǎn)市場實時監(jiān)控機制不完善，引入監(jiān)管的時機不及時，導致控制政策的前瞻性和可預測性不夠。而引入了新政策后，住房市場形勢也有巨大轉(zhuǎn)變，政策有時會增加了市場波動。此外我國還沒有建立規(guī)范性的監(jiān)管機制，不能有力引導和穩(wěn)定社會期望。另外，過度依賴信貸調(diào)整等短期政策，并無制定相關(guān)調(diào)控機制。三四線城市無一例外都是“限購”，“限貸”。主要依靠短期政策，中央政府應制定房地產(chǎn)稅，建設用地和房屋政策金融機構(gòu)集體管理等基礎改革還沒有完善。

2.3 庫存壓力重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和三、四線城市—去化難度依然較大

盡管住宅庫存總體水平逐步回歸到合理范圍，但仍有兩種類型的庫存還是一個很麻煩的問題。仍然是商業(yè)房地產(chǎn)綜合盈余綜合形勢，去庫存“難”。受宏觀經(jīng)濟衰退影響，網(wǎng)購等影響，商業(yè)房地產(chǎn)模式面臨挑戰(zhàn)，庫存更嚴重。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，三四線城市庫存土地消化周期長達4.3年，部分城市5年以上。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)投資維持中低速增長態(tài)勢

2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有變化，預計將達到4%左右，比2016年同比增幅小。其主要依據(jù)是：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購買價格有望下降。熱賣地成本占房地產(chǎn)開發(fā)投入的比例很高，地價對投資增長的發(fā)展有很大的影響，如2016年1到10月份北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征地成本占投資發(fā)展比例達到50%。在控制政策“不放松”的情況下，土地出讓方式調(diào)整基礎下，2017年熱點城市土地市場有望逐步降溫。三四線城市“庫存”壓力依然很大。企業(yè)發(fā)展消化住房為主，要發(fā)展土地，大規(guī)模建設施工，新建和征地預計2017年也難以有效改善“去庫存”壓力，房地產(chǎn)投資增速將持續(xù)下降，棚戶貨幣化的比例將繼續(xù)增加，2016年1月到11月的貨幣化和重新安置比重將達到48. 5%。預計2017年增加到55%，最大化減少投資及建設規(guī)模。

3、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展政策建議

3.1 國家應保持全局性政策穩(wěn)定可預期

一是努力解決商業(yè)房地產(chǎn)庫存。應對某些商業(yè)，辦公用房等項目調(diào)整規(guī)劃，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍佳邪l(fā)房地產(chǎn)，創(chuàng)客空間，科技企業(yè)孵化器，商業(yè)住宅復合房地產(chǎn)，高層次人才公寓等，擴大房地產(chǎn)市場需求。引導降低住宅配置商業(yè)用房比例。二是著重監(jiān)察房地產(chǎn)金融風險。對首付貸等各種新產(chǎn)品強力監(jiān)管，應把中介機構(gòu)和企業(yè)開展的金融業(yè)務納入監(jiān)督范圍。如新房交易政府強制性財務監(jiān)督，研究二手房交易資金監(jiān)管模式。三是盡快實施綜合分類個人所得稅改革，對于符合條件的剛性家庭抵押貸款利息抵扣。

3.2 各地應進一步完善差別化分類調(diào)控

一方面，一二線城市應注重發(fā)力供應。增加庫存已經(jīng)減少到恰當城市土地供應量。 應引入支持城市老房改造綜合扶持政策，基于提升建筑容積率增大供應量。三四個城市挖掘潛在需求方。對符合條件的農(nóng)村人在城市中購房，給予財政補貼，減免稅收等優(yōu)惠。 進一步完善三四線城市棚戶區(qū)轉(zhuǎn)型貨幣化比重?；陂L期政策性貸款，減少費用等措施，激勵企業(yè)購買長期租賃商品房，作為出租。

3.3 發(fā)展住房租賃市場

采用購租并舉、梯度消費的住房供應及消費法來推動新城鎮(zhèn)化。鼓勵自然人和機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場提供者，提供稅收優(yōu)惠和信貸，保障租戶個人利益，給子女上學和其他方面提供更好的服務。

3.4 加快推進新型城鎮(zhèn)化建設

一是加快城鎮(zhèn)戶籍制改革。二是完善城鎮(zhèn)化的有關(guān)法律法規(guī)政策。三是完善城市基礎公共設施。四是加快產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展向中小城市轉(zhuǎn)移投資傾斜政策，引導中小城市產(chǎn)業(yè)項目和基礎設施建設，城市建設等方面的一體化規(guī)劃和政策實施，建立高層次區(qū)域發(fā)展和融合協(xié)調(diào)機制，即部分經(jīng)濟中心城市推廣周邊中小城市化進程。

3.5 加快釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等新市民的住房需求，有序推動去庫存

對于三線或四線城市庫存重，最主要是對購買城市商品房住房人口轉(zhuǎn)移實行差別化的財政稅收政策。除了引入減契稅措施外，還可以采取綜合個人所得稅抵扣，財務貼息等方式。將基于市場向進城農(nóng)民充分納入城市住房保障體系，提供住房，政府并出臺了租賃補助政策。建立長效機制，2017年，要加快房地產(chǎn)稅，集體土地入市和房屋金融制度等建設，保證房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

3.6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者宜順勢而為

對于房地產(chǎn)公司來說，現(xiàn)在土地市場是最受歡迎的，溢價率急升，可以依據(jù)自身經(jīng)驗篩選合適地塊策略，為三四線城市住房率，庫存高的開發(fā)商最高的業(yè)務應著重吸引改善買家的需求，盡快改進市場設計方案，確保提供更高的質(zhì)量住房。對于買房的人來說，還需要區(qū)分城市及購買力分類決定。對于三四個城市高庫存，買家可以輕松篩選適合自身的住房，進程農(nóng)民需要得到新政府的政策鼓勵，充分運用銀行定制信貸產(chǎn)品，降低城市住房的成本。

[1]連平.未來房地產(chǎn)市場何去何從[J].中國房地產(chǎn)，2016，06.