文/張曙林 華潤置地有限公司 浙江杭州 310016

1、引言

就城市而言，只要區(qū)域經濟在發(fā)展，人口就會不斷流入，住房需求也就會持續(xù)上升，如果不能解決這些新增人口的住房需求，房價就會持續(xù)上升?；仡櫼酝姆康禺a調控政策，無論是金融、稅收，甚者政策限購等措施，始終無法解決新增人口的住房需求。因此，在這一背景下，國家密集出臺相應政策，希望通過租賃市場消化新增住房需求，長租公寓就站在了這一發(fā)展的風口。

2、長租公寓及其常見的生意模式

狹義的理解，長租公寓一般被定義為房地產三級市場一個新興的行業(yè)，但是，隨著國家政策支持力度的不斷加大，長租公寓的內涵也在不斷延伸，所包含的產品種類及業(yè)態(tài)也在不斷豐富，從市場現(xiàn)存的操作模式來看，大致可分為如下五類。

2.1 初級模式—房屋租賃中介公司托管

這種模式是傳統(tǒng)的房屋租賃中介公司居間業(yè)務范圍的拓展，且多是分散經營，主要以賺取承租與租賃的差價為目的。

2.2 分散式專業(yè)運營

隨著租賃市場規(guī)模不斷擴大，市場中的競爭日趨激烈及產生差異化，租賃雙方對產品多樣化的要求也逐漸提高。此時，品牌運營商及各方資本順勢介入，并通過規(guī)模及專業(yè)運營的優(yōu)勢迅速搶占市場。這種模式的關鍵在于短時間積累到一定規(guī)模的分散空置房源，并且通過專業(yè)運營、標準化裝修以及品牌注入，迅速找到合適的租客，并依靠專業(yè)服務的優(yōu)勢擴大品牌影響力。

2.3 集中式專業(yè)運營

分散的運營模式在短暫的運營周期之后，運營商勢必面臨前端資源獲取成本的不確定性。因此，部分運營商在積累的一定的資本之后，將視線轉移到相對集中的物業(yè)資源上，比如整棟次新住宅或公寓、空置的廠房或辦公用房。此類物業(yè)資源可以取得相對較長的運營周期，運營商可以投入更多的精力去經營自己的品牌，更為重要的是，這種物業(yè)類型可以解決公共活動及鄰里配套的空間需求，迎合了目前年輕租房群體的租賃偏好。

2.4 開發(fā)運營

面對巨大的租賃市場，房地產企業(yè)也逐漸開始關注長租公寓的業(yè)務影響力。除了成立獨立的運營公司之外，由于土地市場自持比例的不斷提高，開發(fā)建設并自持運營的方式也會越來越普遍。而且，房地產企業(yè)擁有許多天然的優(yōu)勢，比如資金實力、設計能力、品牌效應等，更為重要的是，房地產企業(yè)可以從土地獲取階段就規(guī)劃長租公寓的運營，使得物業(yè)產品能夠天然適應租賃市場的競爭需要。

2.5 創(chuàng)新式

開發(fā)建設并自持運營模式的缺點非常明顯，資金投入大、回收期長，不符合一般的生意邏輯，因此，創(chuàng)新模式隨即產生。房地產企業(yè)投入一部分自有資金，通過聯(lián)合基金公司，操盤規(guī)模較大的物業(yè)資源，并使用租金收益支付運營成本及投資者的利息支出，在運營周期結束后，可以選擇出售物業(yè)返還投資者本金，也可以繼續(xù)發(fā)行定期理財并持有物業(yè)。

3、房地產企業(yè)投資長租公寓的生意邏輯

專業(yè)的品牌運營商在投資長租公寓時，通常以迅速搶占市場份額，擴大品牌影響力為目的，通過租金與經營費用之間的差價維持穩(wěn)定的盈利能力。而房地產企業(yè)可以通過獲取土地，自行開發(fā)并持有運營。

第一，租金回報率低，并不意味著無利可圖，在對物業(yè)價值持續(xù)上升的預期下，長期來看，能給房地產企業(yè)帶來相對穩(wěn)定的投資回報?？紤]到持續(xù)的現(xiàn)金流入以及持有物業(yè)的估值增帳，生意邏輯是能夠成立的。在運營進入穩(wěn)定期后，還可以引入外部基金參與股權投資，此時便能夠將增值后的物業(yè)進行作價。

第二，房地產企業(yè)投資長租公寓，有別于簡單以賺取租金差價為主要贏利點的傳統(tǒng)模式，物業(yè)只是作為載體，更重要的是社區(qū)運營和管理，通過增加黏性，從各種衍生需求挖掘額外效益。比如，可以通過租售并舉的方式，在房地產市場競爭過程中，通過租賃方式捆綁更多潛在客戶，甚至可以把租金進行一定規(guī)則的換算，在購買商品房時抵扣，這對剛需客將會有極大的吸引力。

第三，回報率較低的商業(yè)用地、村集體留用土地以及配套的廠房等特殊用地等，此類用地在政策紅利的刺激下，成為了打造長租公寓的最佳選擇。

4、房地產企業(yè)投資長租公寓需要面對的問題

自運營還是委托運營。對于房地產企業(yè)來講，投資長租公寓并非僅僅關注租金收入與運營成本的差價，更多的是從長租公寓的運營過程中挖掘衍生效益，自主運營及委托運營均能夠達到此目的。因此，自運營與委托運營，需要結合企業(yè)自身特點進行選用。

長租公寓的規(guī)模如何確定。長租公寓的客戶群通常會受制于區(qū)域范圍的限制，而一定區(qū)域范圍的客戶群又是非常有限的，不能由房地產企業(yè)自主決定。因此，長租公寓的規(guī)模究竟需要多大，以及如何根據(jù)規(guī)模制定相應的運營策略，需要有準確的市場調研。

如何打造社區(qū)文化。長租公寓的運營商都在宣稱要打造社區(qū)文化，那么如何定義社區(qū)文化，又如何在流動性極強的租客之間打造社區(qū)文化，目前市場的各方都還在探索之中，房地產企業(yè)參與長租公寓的投資運營，需要憑借自身優(yōu)勢，探索出符合適應潮流的社區(qū)組織方式。

如何享受政策紅利。就目前的政策來講，長租公寓的經營稅收已允許下調至5%，這無疑能夠極大增強長租公寓的市場生存能力。除此之外，各個地方政府都在推出扶持長租公寓的政策，開發(fā)生在對地方政策的理解及運用方面，將更能夠發(fā)揮其自身的傳統(tǒng)優(yōu)勢。

結語：

目前，租賃需求的規(guī)模有目共睹，而且一線城市及大多數(shù)二線城市的租售比是比較低的，在這種背景下，借助政策的刺激作用，長租公寓市場會以較快的速度發(fā)展壯大。而對于房地產企業(yè)來說，這一市場屬于全新領域，人才積累、運營經驗以及品牌影響力都需要放低姿態(tài)認真經營，只有獲取足夠的市場占有率并形成與全新領域匹配的核心競爭力，才不至于被這一市場所淘汰。